一位富二代美女，2012年的時候，曾在鄭東新區某知名5A級寫字樓，以2.25萬元/平方，總價450萬元，買下一間200平方米的辦公室，每月的房貸就要2.45萬元。

但那時候房子出租的租金也高，每天每平方米達到了5元，一個月的租金就能掙到3萬元，扣掉一些稅費什么的，還完房貸還能略有結余。

然而從2013年開始，隨著整體經濟的下滑，鄭州的寫字樓銷售和出租都遇到了大麻煩。這幾年來，寫字樓的價格幾乎沒有漲過，租金價格更是一落千丈，好多還空著租不出去，像知名的大玉米，有調查顯示，房租從5塊錢跌倒了最低時候只有1.5元。河南商報記者幾個月前曾對鄭州多個區域寫字樓的租金進行了詳細調查，結果顯示，它的租金也只有2.5元—3.5元。

然而與此同時，2016年6月份以來，鄭州的住宅價格狂飆突進，即便是一些40年產權的的商住樓，而且是一些遠郊區域，也賣到了1萬元—1.5萬元。

那么此時，在一些位置優越，人氣旺盛，交通優勢明顯的大小商圈附近的寫字樓，租金狀況如何呢？有沒有一些觸底走穩或者回升的勢頭？這些商圈的寫字樓，哪里比較受青睞呢？

 

 

 

在鄭州市花園路與農業路口，向南向北延伸，路兩邊多家大型商場，加之交通便捷，中軸線上，算得上鄭州人氣很不錯的商圈了。

不過，記者調查發現，花園路與農業路交叉口的幾處寫字樓，其租金價格比較低迷，比兩年前要差不少。

國貿360廣場的招銀大廈，隨著周圍蘭德中心、萬達中心開始出售出租，以及下一步建業凱旋廣場的建成，已經顯得有些老舊了，但出租率目前并不低。記者采訪時，只有很少的空余，但租金并不高。負責管理該寫字樓的是新田物業，物業方介紹，該樓的平均租金為2.5元/天/平方。但記者聯系到一個380平米的寫字間，業主急著對外出租，租金只有2元。這與周圍蘭德中心、河南科技信息大廈相比，顯然較低。

新樓盤蘭德中心由于硬件設施相對更完善，租金也相對較高一些，達到了3元/天/平方，物業費為8.6元/月/平方。比如它停車位超過700個，這和周圍的一些老物業相比，顯得很寬松而且。但在幾個月前記者探盤時，該寫字樓絕大多數已經出售的房間，業主還沒有裝修，還是毛坯房，有的業主也愿意兩塊多的價格出租，但需要租客自己裝修。

向南，有一個河南科技信息大廈，其租金是2.8元，加上物業費，也達到了3元。不過這個價格與兩年前相比也是有明顯的下降。該寫字樓的優勢是物業沒有被分割銷售，而是屬于一家國企自持。

向北，那就看萬達中心。大企業的大型商業項目，5A寫字樓，帶星級酒店配置，租金價位怎么樣呢？2元—2.5元。比科技信息大廈的租金還要低一些。不過，萬達中心的寫字樓已經對外出售了，沒有自持物業，銷售出去的物業也和蘭德中心一樣，很多都還沒有裝修，所以這個價位是毛坯房的出租價格。萬達中心目前停車方便，有一千多車位，暫時還沒有出收費政策。據了解，萬達中心寫字樓當時的銷售均價為1.65萬元/平米。換個角度思考，如果按最高的2.5元租金計算，一套110平方米的寫字樓，不計稅費和空置情況的話，收回成本需要18.3年。

總體來看，花園路商圈的寫字樓價格較兩年前有所下降，但目前與CBD外環一些知名的大廈，與鄭東新區美盛中心等高端寫字樓的租金相差不太大，比高鐵站片區的租金要高。

 

曼哈頓商圈目前所在的位置，曾經是鄭州著名的城中村燕莊，地處金水路與未來路交匯處。

趙先生是在經歷過2014年11月那段兒的大堵車之后，決定將一部分業務搬離曼哈頓商圈的一棟寫字樓。

當時，由于金水路與未來路交叉口施工，導致該路口持續擁堵，綿延幾公里的車隊，讓這個交叉口成為鄭州市民眼中新的“堵王”。

“雖然都說金水路上不堵車才叫新聞，不過那段時間確實堵的出乎意料。”趙先生是做金融生意的，金水路兩側云集著省委、省政府等多家省級行政機構；未來路聚集了鄭州大量的金融、證券、期貨機構，這個商圈初形成時，他就在這里買下了兩處寫字樓。

這幾年，租金也確實沒讓他失望，2015年，金水區寫字樓的租金平均價，在1.94元/平米/天。而曼哈頓廣場能租到2.5元。

趙先生分析，一般服務較好的租賃商務辦公樓其租賃價格水平較高，“曼哈頓商圈是伴隨著曼哈頓商業廣場的興起而形成的，曼哈頓廣場以金水路為軸線分為南北兩個區域，金水路南側為高檔住宅、商業配套區，金水路北側為金融、辦公區。”

RET睿意德策略顧問部高級總監石俊東先生認為，一個商圈的形成，有兩個最基本的要素，一是要有一個大型超市，滿足附近居民的居住需求，二是要有影院，買足消費者的娛樂需求。曼哈頓商圈顯然滿足這兩條，沃爾瑪超市、奧斯卡影院帶來了人氣，配套完備，租金也隨之水漲船高。

隨著1號線的開通以及未來路下穿金水路隧道的通車，金水路未來路的擁堵狀況已經得到大大緩解，然而這一商圈的寫字樓，也需要新的項目進入，來促進整體發展。

不過，這里曾定位為鄭州獨一無二的金融商業街，一開始，便坐擁升龍·華爾街的兩棟五A級寫字樓，吸引全球超五星酒店希爾頓酒店、梅賽德斯奔馳、星巴克等國際頂尖品牌旗艦店入駐，以及招商銀行、興業銀行、長江證券等金融機構都已先后開業，高端金融氛圍已然呈現。

但是未來，隨著鄭東新區CBD及北龍湖都開始主打金融牌，曼哈頓的寫字樓還能否繼續吃香？

 

 

 

位于解放路的正弘凱賓城，處在二七商圈。2016年9月，其掛出了代理房產出租信息，12樓106平米的精裝房，月租金4500元，合到一平米月租金42元，一天租金1.4元；

33樓106平米的精裝房，月租金4800元，合到一平米月租金45元，一天租金為1.5元；

21樓54平米的精裝房，月租金2300元，合到一平米月租金42.5元，一天租金約為1.41元。

在附近經營的商戶張先生，也曾接到正弘凱賓城的入住邀約，但他個人覺得有點偏離了火車站批發商圈，“停車問題不好解決，這里寸土寸金，停一天車，按小時收費，得上百元”，最后沒去。

不過他也曾租下附近另一家酒店的寫字樓，150多平米，一個月租金5000元，合到一平米月租金34元，一天租金1.13元。

張先生認為，附近的倉庫租金就偏高，大概在40-50元之間。而且，100平方米的寫字樓，實際面積僅僅為50平米。

與正弘凱賓城這種純寫字樓相比，往南走的火車站幾家專業市場的寫字樓租金，則相對要高一點。

火車站商圈某成熟的服裝市場，寫字樓月租金大部分分布在40元-55元不等。

該市場負責寫字樓租售的負責人士稱，空置率控制在10%左右。

寫字樓最好租售的年代早已過去。時間回溯至2014年左右，當時甚至出現“一鋪難求”盛況，一平方米月租金最高可達100多元，現在優勢地段則回落至80元左右。

時間進入2015年，“尤其是下半年開始，空置率明顯提升。頂峰時間，空置率高達15%，租金比鼎盛時能落一半。”

另一家緊挨的服裝市場，其負責寫字樓租售的人士給出的租金價格為，每平米60元，“這是最低價格，這些入住企業90%都是服裝商，只有很少部分的美容培訓機構。”

不過，他也持寫字樓租售市場每況愈下的觀點，“利潤空間被電商壓榨，很多商戶選擇把倉儲放在了三環以外，租賃面積也在逐步減小，以降低運營成本。”

綜上，張先生準備搬家，瞄上了一路之隔的華潤大廈。

在他看來，相比火車站商圈寫字樓的因硬件較老、設施陳舊、“拿不出手”，華潤大廈位于二七火車站商圈的核心地段，物業好，硬件新，更適合品牌商的入住。

他考察過，華潤大廈整體租金在2.5元-4元之間，以3元居多，樓層越高租金越高，不過有租約的房子達到7成，銷售達到5成，銷售價格在每平米一萬七。

更打動他的是，華潤大廈高品質的硬件設施和物業服務。

可以說，這個軟硬件都相當卓越的寫字樓，其租金收益已經是各區域當中相當理想的一棟，如果從投資的角度考慮，也是頗具價值。

 

 

據戴德梁行的一項研究結果，2011年以來，鄭州市寫字樓市場經歷了爆發式的供應激增，供需的嚴重失衡直接導致近兩年來持續的高庫存，2014年庫存達到頂峰，2015年尾盤去化成為高鐵及金水路沿線商務圈的主基調，高鐵片區部分項目去庫存率達到90%左右，庫存壓力已經逐步放緩。
 

另據鄭州同致行的數據，鄭州辦公物業市場仍處于消化庫存階段，據其2016年上半年的數據，辦公市場的去化周期在下降，庫存壓力逐步縮小中，成交量高于去年同期水平，按照月均12萬┫的去化速度計算，共計需要11個月的去化周期，目前來看，辦公用房的庫存在合理范圍內，去化壓力不大。2016年上半年鄭州市辦公物業6個月總銷售面積為62.72萬┫，較2014年同期增加20%，其中有連續四個月供不應求。
 

此外，戴德梁行在分析中還同時指出，對于威脅與困局裹挾的寫字樓租賃市場，由于產業持續升級、一帶一路、城市功能定位的調整等所帶來的機遇亦不容忽視，如新增大型銀行、保險機構的持續導入為一些在區位優勢明顯、產品定位具備差異化、物業服務優良且規范運營的辦公物業項目帶來了破局可能。展望未來，大型服務業客戶進入鄭州速度逐漸加快的機遇，將為自持型寫字樓、具有規范租賃條件的物業提供機遇。
 

從前述各商圈的租金價格表現和研究機構的數據及預測來看，目前的市場上，辦公物業可選擇余地仍然比較大，這既給投資者帶來了很好的選擇機會，也是對投資者投資眼光的一種考驗。
 

綜合來看，位于鄭州核心商圈的華潤大廈，其實正好具備了上述比較優質的特性：位于城市功能自然定位中的核心商圈，區位優勢不可替代，物業服務相當成熟，承襲其全國范圍內規范化的運營體系，目前其1—7層已經導入了大型證券機構，其余樓層的銷售達到了五成，租約甚至到了七成。加上其部分物業自持，對其他業主來說，將共同享有統一的運營和服務體系，機遇不可多得。