“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點，到2014年、2015年開始出現階段性調整和分化，再經歷2016年的冰火兩重天后，如今多數熱點城市開始“高燒退溫”。

12月18日，國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，15個熱點城市中7個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。

12月20日閉幕的中央經濟工作會議，明確了2018年中國樓市發展方向，強調了長期租賃。會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展；完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

據銀監會網站，銀監會黨委傳達學習中央經濟工作會議精神，也表示要有效防控房地產領域風險。

【租購并舉】

“未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”

【會議表述】

要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益。

在中原地產首席分析師張大偉看來，與以往政策相比，此次會議最大的變化是，提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

“多主體供應將改變過去幾十年房地產市場發展的邏輯。”張大偉表示，只有企業供應商品房、政府供應保障房并不能稱之為多主體供應，多主體必然要求供應多元化。“過去的土地制度決定了住房來源基本為獨有商品房，未來集體、企業可能逐漸進入住房供應體系。”

按照合同法第二百一十四條規定，租賃期限不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

“長期租賃不是永久租賃，從市場發展角度看，未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場上這部分不僅僅是房源缺，客戶也缺。”張大偉直言，目前中國房地產市場，租賃行為是最不穩定的交易，90%以上的交易都是一年期。

摩根大通首席經濟學家朱海斌認為，此輪調控政策最大的變化在于強調租賃市場。

從保障房層面看，朱海斌介紹，目前保障房市場規模壯大，2011年到2015年保障房3600萬套。2015年以后又開始推出比較大規模的棚戶區改造，2015到2017年1800萬套，未來三年達到1500萬套。

“但是租賃房還在剛剛啟動的階段，未來租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產市場最值得關注的政策焦點。”朱海斌表示，租賃房供應可能有以下幾個途徑：由政府主導蓋租賃房；對城中村或者農村集體用地進行土地制度改革，農村集體用地用來直接蓋租賃房，只能租不能賣；此外，最近北京使用工業用地或者事業單位用地用來開發租賃房，這在一線城市可能會是最主要的租賃房的供應渠道。

“但從目前的租售比看，房企發展租賃基本都是口號，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加傾斜。”張大偉表示，預計后續將有更多的政策體現在對做租賃端的企業進行支持。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為，未來的住房制度將進一步體系化，住房制度應該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產權住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應意味著未來可能不僅僅是國有土地獨家壟斷，還可以集體土地入市租賃住房市場，還可以企事業單位自有土地用于住房或租賃住房，甚至商改住，工改住。未來住房也不一定只是開發商來建設，還可以由企事業單位、農村集體組織，多主體來供應住房。

對于房地產稅的步驟，張大偉有著樂觀的預判，“整體看，房地產稅越來越近，2018年肯定會有實際落地的措施。”他認為，最初執行辦法從新購的超面積征收，但從長遠看，征收范圍會涉及存量多套房。

交通銀行研究中心認為，會議提出要保持調控政策連續性和穩定性，表明房地產調控政策短期不會放松，但也不會再加力，實行差別化調控，因城施策。“由于房地產稅還在立法環節，這次會議沒有提到房地產稅。”

【長效機制】

發展租賃市場要平衡好各方利益

【會議表述】

完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

“房地產市場的長效機制也發生了變化”，“從‘研究建立’轉變為‘完善促進’，表明‘房地產長效機制’已從理論層面進入到實踐層面。”張大偉認為，結合2017年全年各地房地產政策的一系列舉措，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制呼之欲出，預計2018年后續將有更多制度性政策發布。

“幾個字的差別，是否說明長效機制已初步形成，但仍需完善？”對此，歐陽捷認為還有待進一步觀察，目前長效機制方面，還沒有一個單位、組織說得清楚、全面、透徹，還有待進一步學習。

北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為，中央經濟工作會議中有關“住房制度”方面的表述有四個地方值得關注：

第一，第一次提出了“保護租賃利益相關方合法權益”。“在建立租賃并舉過程中，確實出現了一些偏頗或者不均衡傾向，過去政策更多傾向于承租人。”陳志認為，政策要能夠使得租賃市場的供給側和承租人雙方都能受益。

陳志解釋，目前市場上租賃供給主要有三個來源：源自企業增量市場上拿地的新建房屋、集體土地正在建設的租賃住房、老百姓自有房，而這三種租賃供給源頭都涉及供給側和承租人的利益均衡問題。

“以企業提供租賃住房為例來看，新建房價格與租賃價格之間存在著錯位，加上資金成本在上升，不能忽視了提供租賃住房企業的盈利追求。”在陳志看來，如果提供租賃房的企業不能盈利，租賃市場的發展就無法具有可持續性。“不能為了推‘租賃’而推，要平衡好各方的利益。”

第二，與前一段基調不太一樣的是，會議重提了“促進房地產市場平穩健康發展”。在陳志看來，保持房地產市場的平穩發展，有必要進行調控，但是也不應該一味打壓或者抑制市場。“房地產市場是一個綜合體系，除了住宅，還包括旅游住宅、租賃住宅等，整個房地產體系要保持相應的平穩性，尤其是經濟動力互換的過程中，房地產市場在短期內還是要承擔相應的重要角色。”陳志說，既不能讓房價增長過快，又不能讓房地產成為其他調整的阻礙。

第三，會議提出“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”。陳志認為，宏觀調控的目標，是不讓市場大起大落，保持市場平穩。在保持調控政策連續性的同時，也要具有靈活性，政策要與當時的市場情形、社會目標相適應。

第四，“分清中央和地方事權，實行差別化調控”。在陳志看來，“分清事權”指的是中央定調控原則、方向和實現目標，地方政府應根據本地區市場的具體情況作相應的調整，而不是簡單地根據中央政策制定“一刀切”的政策，要根據實際市場狀況實行“差別化調控。”