▲涉事小區新蒲花園

▲雙方簽的合同是地下車位的使用權

▲新蒲花園沒有產權的停車位

自己的不動產登記證書已辦結數月，就是被開發商扣著拿不到手里。2019年月11日前后，位于鄭州市中原區宏河路兩側新蒲花園1號院、2號院的部分業主向報社記者投訴稱，大約10年前，他們就掏錢購買了該小區的房產，但直至2018年9月底前后，他們所購房屋的不動產登記證書才陸續辦結。更令業主沒想到的是，雖然證書已辦結，卻被開發商扣了，如想領取自己的產權證書，必須先為使用的地下車位交納維修基金。記者經過多方核實，新蒲花園涉事業主所使用的車位并無產權，管理部門表示，車位維修基金應由車位所有權人交納，與使用者無關。

盼多年的不動產證已辦結，卻被開發商扣著不給

自己期盼多年的不動產登記證書在開發商手中，自己卻拿不到手。今年1月1日前后，鄭州市中原區宏河路兩側新蒲花園1號院、2號院的多位業主向報社記者投訴稱，自己的不動產登記證書被開發商扣押，如果想拿回證書，需要支付一筆1505元的“車位維修基金”。

經了解，涉及這一問題的業主有300余戶，大部分供職于鄭州電力系統，在新蒲花園購買“團購房”的職工，住在宏河路北側新蒲花園1號院的5號樓及宏河路南側新蒲花園2號院的1、2、3號樓。

2018年9月底前后，小區業主得知，自己期盼多年的不動產登記證書已辦結。以居住在新蒲花園2號院2號樓的A女士為例，她通過鄭州市不動產登記中心官方微信“首登查詢”功能查詢得知，她所購買的這套房產已于2018年9月27日取得不動產登記證書。“我們小區業主因為孩子上學或其他事兒去過新蒲公司多次，都看見了‘房本兒’在他們那兒，就是不給我們。”A女士說。

想領證?先交錢!開發商被指“挾證要價”

原本屬于業主的不動產登記證書為何被扣在了開發商手中?

新蒲花園涉事業主告訴記者，在他們多次前往開發商——河南省新蒲置業有限公司(下簡稱新蒲置業)索要自己不動產登記證書時均被告知，想拿自己的不動產登記證書，需先向該公司交納1505元的“車位維修基金”。

“車位辦不下來不動產登記證書，我們沒有產權，憑啥讓我們交納維修基金?再說了，這個維修基金跟不動產證有啥關系嗎?憑什么進行捆綁?”新蒲花園業主代表之一的B先生告訴記者，此前在購房時，上述業主已按每個車位15萬元的價格向開發商交納了“專屬使用費”，現在要將一個長期租用、沒有產權車位的“維修基金”作為自己領取不動產登記證書的前置條件，他們認為很不合理。

在采訪中記者了解到，因考慮到孩子上學急需使用不動產登記證書，小區內有業主出于無奈已向開發商交納了1505元的維修基金，并拿到了自己的不動產登記證書。在開發商給其開具蓋有“河南省新蒲置業有限公司財務專用章”的收據上記者看到，這筆1505元的費用被記載為“代收地下車庫維修基金”。

與此同時，多位業主也向記者表示，此前，無論是他們前往房管部門詢問還是撥打鄭州市“市長熱線”后工作人員的回復均表示車位維修基金的交納應由所有權人履行。對于這一說法，記者在鄭州市房管局負責維修基金管理的部門，也得到了肯定的答復。

此外，針對該小區出現的這一情況，供職于國內某一線房企的“項目總”C先生說：“對辦事較為規范的開發商而言，這筆費用肯定都是由開發商所承擔的，但對于一些小開發商而言，很有可能會想盡辦法讓業主代交，畢竟這筆錢也不是個小數目，只是‘偽裝’的手段有高低之分。”

開發商自陳“車位辦不了證”，業主擁有使用權

2018年12月26日下午，大河報記者與該小區部分業主一起前往了位于中原區淮河路上的新蒲置業索要不動產登記證書。

在新蒲置業，多名工作人員均給出了“要領證，必須先交車位維修基金”的答復。隨后，記者和業主來到了該公司負責此事的一趙姓副總經理辦公室。趙經理說，因新蒲花園屬于“團購房”，當年收取的房款價格較低，因此現在需要業主交納車位維修基金。“這錢我們公司已經交過了，你們現在需要補過來。”趙經理說。

在溝通中，趙經理也認同了業主所堅持“產權人是誰誰交維修基金”的說法，但當業主再問“有產權何時能辦理車位不動產登記證書”時，趙經理卻改稱“辦不了證，你們擁有的是永久的使用權”。

業主代表一致認為開發公司是在胡攪蠻纏，故意混淆“產權”及“使用權”的概念，隨后雙方便引發了激烈的爭吵。“你這就是不講理，沒證能叫有產權嗎?”一名業主質問。“不交這錢你就領不了證，你愛去哪兒告去哪兒告!”趙經理回答。

此后，記者在小區業主代表提供的新蒲置業此前給業主出具并要求其簽訂的“新蒲花園停車位專有使用權協議書”的內容中看到，新蒲花園的停車位，業主所擁有的是“專有使用權”而非所有權。

業內人士稱“挾證要價”是開發商“一廂情愿”

在記者對此事進行采訪時還查閱了業主與新蒲置業之間所簽訂的商品房買賣合同。

在該合同中記者看到，雙方關于商品房轉移登記(業主辦理不動產登記證書)的相關條款中明確約定：商品房出賣人應當在取得該商品房初始登記后180日內，取得買受人該房屋所有權證，并及時通知買受人領取。且同時約定，如延期辦理，且買受人不解除合同的，出賣人按日向買受人支付總房款萬分之0.5的違約金。而此后，記者也通過該小區一戶業主的商品房買賣合同編號，在鄭州市不動產登記中心官方微信“首登查詢”功能中查詢到，該小區首次登記完成的時間是在2016年4月底。

對于新蒲花園業主的遭遇，北京市京師(鄭州)律師事務所高級合伙人劉果律師表示，開發商擅自扣押業主不動產登記證書的行為是沒有任何依據的。“不動產登記證書是業主本人所有的權利象征，開發商不能以任何理由扣押屬于業主的證書。”他表示，交付不動產登記證書是開發商為業主辦理首次轉移登記時應盡的義務，無論車位維修基全的交納義務人是誰，開發商都無權扣留業主的不動產登記證書。作為業主來說，不僅可以通過法律途徑要求開發商歸還不動產登記證書，因開發商延期交付所帶來的損失也可一并主張。

“開發商這種‘挾證要價’的行為只能說是‘一廂情愿’，想多了。”對于新蒲花園業主的遭遇，一位不愿具名的不動產登記業內人士表示，因為該小區不動產首次轉移登記已完成登簿并發證，房屋的產權其實已轉移到了購房人名下，如開發商執意扣押業主的不動產登記證書，業主完全可以前往不動產登記部門辦理遺失補證手續。“雖然不鼓勵大家這么做，但開發商沒有任何理由扣押這些證書，購房人應該向開發商索要，但對于業主而言，其實他們只需要支付10元的工本費，提供必要的身份憑證及材料，就能在不動產登記部門補領屬于自己的證書。”他說。

<劃重點>

一位不愿具名的不動產登記業內人士表示，開發商這種挾證要價的行為只能說是一廂情愿。因為房屋產權已轉移到購房人名下，如開發商執意扣押業主的不動產登記證書，業主可以前往不動產登記部門辦理遺失補證手續，只需要支付10元工本費，提供必要的身份憑證等，就能補領證書。