現狀：商品住宅銷量同比降11.3%，市場趨理性

2018年1-11月，全省商品住宅銷售10043.38萬平方米，同比增長6.5%，相較2017年底下降了11.3個百分點。隨著房地產市場調控持續，商品住房市場整體保持穩定，消費者預期逐漸轉變，市場逐步回歸理性。

商品住房成交均價保持上漲，漲幅較上半年出現回落。根據房管部門數據，2018年1-11月，全省商品住宅成交均價6061元/平方米，同比上漲10.07%，漲幅較上半年回落5.05個百分點。

二手房消費保持增長，銷售價格保持平穩。根據房管部門數據，2018年1-11月，全省二手住宅成交面積2260萬平方米，同比增長2.92%，二手住宅平均成交價格4985元/平方米，同比上漲3.55%，二手房總體保持穩定。

剛需住房消費集中在鄭州市，90-140平米戶型最受三四線城市及縣城購房者青睞。2018年1-11月，全省90平米以下商品住宅銷售面積為2136.95萬平方米，同比增長4.3%，其中鄭州市銷售面積1072.87萬平方米，占全省50.2%;全省90-140平米戶型銷售6511.77萬平方米，占全省住宅銷售面積的64.8%，其他三四線城市以及縣城銷售面積5191.95萬平方米，占全省90-140平米戶型銷售面積的80%。整體來看，全省90平米以下中小戶型住房消費超過一半發生在鄭州市，這類購房人主要以剛需群體為主;90-140平米戶型最受市場歡迎，尤其是在省內三四線城市及縣城，成為部分剛需以及改善需求的首選。

同時，期房消費占據主流，現房消費比例同比下降。另外，我省住房租賃市場不斷發展，成品住宅消費持續擴大。2018年，全省租購并舉住房體系不斷完善，住房租賃市場不斷發展，省內住房租賃企業數量大幅提升，目前已有從事住房租賃經營的各類市場主體1000多家，現有住房租賃規模5.2萬間。

趨勢：市場觀望情緒加重，住房消費預計繼續放緩

住房消費總量方面，當前我省正處于在城市化快速發展的換擋階段，城鎮化率還有較大空間，增量人口的住房需求仍將推動住房消費市場保持持續增長，但近期來看，從2018年三季度開始，鄭州、開封昌等省轄市房地產出現不同程度的降溫轉冷現象，市場觀望情緒增加，在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，房地產市場可能轉向降溫通道并出現小幅調整。全省居民住房消費增速預計會繼續放緩。

消費結構方面，隨著租購并舉住房體系逐步完善，住房企業數量不斷增加，市場可租賃房源更加豐富，公租房分配進度不斷加快，會有更多群眾選擇租房而不是購房。

消費區域方面，目前全省房地產市場總體穩定，但也存在區域分化傾向。鄭州市房地產調控政策影響，房地產市場保持基本穩定;環鄭區域熱點城市經歷了2017年的快速上漲后出現了調整跡象;省內其他三四線城市比如周口、漯河等今年以來住宅價格漲幅較大。預計下一步各地商品住房消費形勢分化趨勢會繼續加劇，同時隨著前期去庫存以及房價上漲帶動，部分三四線城市有效需求已經充分釋放，市場穩定增長難度加大，向下風險逐步增加，可能出現新的庫存累積。

消費產品方面，隨著傳統住房市場的飽和以及產業轉型、消費升級的加速，以服務產業需求和消費需求為重心的產業地產、眾創空間、物流地產、旅游地產、教育地產、養老地產等非住宅新興業態將呈現多元化、綜合化發展態勢。住房消費不再僅僅是單純的房屋買賣和居住，圍繞居住需求產生的次生需求，比如飲食、家政、醫療等更多的需求，將更多地走進消費者生活。

問題：總體穩定，仍存供給結構性失衡等問題

當前，全省住房消費市場總體保持平穩，但仍存在供給結構性失衡、部分城市價格上漲相對較快、市場利率持續上浮、市場監管亟待加強等問題。

2018年1-11月，全省商品房批準預售面積1.05億平方米，同比增長37.33%，相對市場需求，2018年全省商品房供給總量基本平衡。但具體來看，部分省轄市市區仍存在供求失衡問題，供求關系依然緊張。截止2018年11月底，漯河、信陽、商丘、洛陽等7個省轄市市區商品住宅庫存周期在6個月以下(含6個月)，其中1-11月洛陽市市區商品住宅供應面積同比下降38.44%，市場住房供給偏緊。

同時，部分城市商品住宅銷售價格上漲壓力仍然較大。根據房管部分數據，2018年1-11月，部分省轄市市區商品房住宅成交價格上漲較快，如周口市、漯河市、駐馬店市、濟源市、焦作市等。

根據國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數情況顯示，鄭州市11月份新建商品住宅價格環比指數為100.8，下半年以來環比持續小幅上漲，房地產調控依然不能放松。

另外，居民購房成本不斷增加。2018年以來，隨著金融政策的不斷收緊，全省各地住房貸款均不同程度地出現利率上浮現象。利率上浮明顯增加了群眾的購房成本，特別是給剛性需求群體帶來更大負擔。比如，商業貸款100萬元，用等額本息還款方式償還30年，照基準利率居民每月需還款5307.27元，按照上浮30%比例居民每月需還款6235.43元，每月多還946.16元。

另外，住房消費市場還存在一些違法違規行為，如部分問題樓盤化解矛盾比較突出。

最新：因地制宜、分類調控，促房產市場平穩運行

去年12月19日至21日，中央經濟工作會議在北京召開，提出要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，切實保障人民住有所居、住的更好等美好向往，重點做好以下幾項工作:

堅持因地制宜，分類調控，促進房地產市場平穩運行。

編制公布住房發展規劃，引導人口合理分布。市、縣因地制宜修編住房建設規劃并向社會公開，重點保障與普通居民家庭相適應的中低價位、中小套型商品房和保障性安居工程建設項目。提升中小城市的綜合承載力，進一步完善基礎設施，推進公共服務資源合理配置，有序引導農村轉移人口在中小城市和縣城就業落戶。

積極發展住房租賃市場，持續健全城鎮住房保障體系。多渠道支持培育市場主體，支持專業化、機構化的住房租賃企業發展，鼓勵民企加入住房租賃市場。大力發展長期租賃和青年人才公寓建設。同時，采用擴大公租房新建規模，積極擴大公租房保障范圍，繼續推進棚戶區改造，深化住房公積金制度改革等舉措健全住房保障體系。

同時，完善風險防范機制，規范市場主體行為。健全房地產市場信息系統和統計制度，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，加強房地產市場風險監測預警。加強對部分前期房價上漲過快的三四線城市房地產市場監測預警，謹防三四線城市房地產風險帶來波及效應。加快建立房地產領域信用體系。建立常態化發布機制和網上輿情監測機制，堅決打擊房地產信息網絡傳播亂象。持續開展房地產市場亂象治理，嚴厲打擊各類違法違規行為。深入開展房地產問題樓盤項目專項化解，化解信房突出矛盾，維護群眾合法權益。

作者：記者 李一川
編輯：河南商報 王瑩
來源：大河報