8月5日上午，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”。受此影響，當日百余家房地產股票下跌，其中佳兆業、上置集團、中國奧園、寶龍、龍光、富力等近20只地產股跌幅超5個百分點。

資深地產專家楊紅旭告訴《每日經濟新聞》記者，一國本幣出現貶值，對樓市是利空。本幣貶值后，有些外部資金會因為損失匯差，縮減進入樓市的需求。一房企負責資金的高管則表示，房企境外融資或臨難題，境內融資環境不斷收緊，再疊加“不放松”的房地產調控態勢，多重利空因素共同作用，最終致使地產股普遍下跌。

前7月境外融資超3000億

在公司債和非標融資等融資渠道逐步收緊的情況下，從2017年開始，房企大幅加大海外債券融資規模。據億翰智庫統計，2017年海外債發行規模近2016年規模的5倍，2018年和2019年規模仍持續增長。2019年1至7月規模已經超過3000億元，接近2018年全年水平。

在此背景下，2019年7月，國家發改委辦公廳下發通知，要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時強化備案及發行時的信息披露。海外債融資環境收緊下，預計2019年下半年海外債融資規模將有所放緩。

而匯率貶值，對于持有大量美元債的企業而言，可謂是利空消息，因為這可能會加大其財務負擔。上述房企高管告訴《每日經濟新聞》記者：“尤其是對于境外融資占比較高的企業，其按人民幣計價的利息費用支出會增加，因此受到的影響會更大點。”

克而瑞研究中心統計數據顯示，2019年上半年，95家受監測房企境內外債券類融資總額4286億元人民幣，占2018年全年的59.3%。其中，境外發債額占比67%，相較2018年上升了19個百分點。而2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發債成本破8%，之后均在7.50%以上。

值得注意的是，當前國內收緊房地產融資，不少中小房企不得不更多依賴境外融資，而在匯率的影響下，這類企業融資的行情不容樂觀，更會讓市場擔憂其發展的持續性。

上述高管直言，這類房企的銀行傳統融資不夠，更多依賴于海外融資，美元債占比較高。在人民幣匯率下跌的情況下，境外美元債利息勢必會加重，對于境外融資占比較多和比較依賴的房企，無形中會加重這些房企的財務負擔，進而影響其核心凈利潤。相反，具備境內外信用擴張能力的房企，受到的影響相對較小。

該高管認為，在政策波動影響下，房地產企業不得不在不同市場和不同融資工具間騰挪，近幾月以來，國內房企轉道海外融資的比例大幅上升，美元債發行加速。對于美元債過多的房企，本幣對美元貶值后，融資美元債的成本會相應增加，會損失一個匯差，借美元債的時候，人民幣換成美元，償還外債的匯率變化，如果按照目前情況來說，對于開發企業會多增加一些成本。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，首先，在全球經濟下行壓力增強以及投資者避險情緒影響下，美元債發行成本上升的概率會增強。而匯率下跌會提高房企發行債務的融資成本，這在負債水平較高的房企身上表現更為明顯；其次，如果房企通過境外發行美元債用于清償境內債務，則要面對利率和匯率的雙重風險。匯率變化會導致企業的還本付息壓力出現變化，這一變化并非只在償還時點才集中爆發，而是會隨著匯率變化不斷影響房企，以及市場對房企的判斷。

恐拖累房企凈利

隨著房企發行海外債的規模越來越大以及人民幣的貶值，企業匯兌損失的風險也會加大。與此同時，當境外融資成本上揚，境內融資環境對于中小房企依然不算友好，這或推動行業新一輪洗牌。

光大證券首席固定收益分析師張旭指出，去年四季度以來，房地產境外融資發行規模攀升。而今年二季度，監管機構進一步加強信托領域投向房地產項目的政策約束，房地產的融資環境不容樂觀，行業競爭也越來越激烈。

不過，上述房企高管也告訴記者，對規模房企來說，因為融資渠道比較多元，可能融資占比最多的還是銀行貸款，具體要取決于債務結構，這類房企抗風險能力強，這樣對利潤的邊際影響會小一點。

一位TOP20房企相關負責人向《每日經濟新聞》記者分析認為，匯率貶值對于存量美元債市場來說影響很小，不會再產生新的匯兌損失。對于房企來說，因為現在都是借新還舊，主要問題在于償還，成本勢必上去。因為匯率貶值，要付出更多錢，這對企業來說，不管能否承擔，在于不能去借新的。如果人民幣有貶值趨勢，一方面企業就要考慮匯率風險，但是一般情況下，對于正規企業，一般會做匯率對沖，不見得會增加太多成本。

億翰智庫研究中心研究總監于小雨則表示，人民幣兌美元匯率“破7”后，沒有做外匯對沖的房企凈匯兌損失將會加大，財務成本升高，進而影響凈利潤率。

上述房企負責人告訴記者，一般情況下，企業會通過資金池、投資、外保內貸（把錢存到境外銀行、然后境內放款）等方式應對匯兌風險問題。如通過鎖匯（即鎖定匯率價格），但鎖匯的同時會增加相應的融資成本，因為鎖匯是需要花錢的，具體和時間周期有關，時間越長越便宜。

于小雨認為，人民幣貶值對房企凈利潤會產生明顯影響，因此，企業不能對匯率的變動掉以輕心，尤其在貿易戰長期化的背景下，要做好外匯對沖。

編輯：華麗娟 實習編輯 馬千惠
作者：每經記者：吳若凡 每經編輯：魏文藝
來源：每日經濟新聞