隨著城鎮化進程減速、優質商業用地漸成稀缺資源、購物中心寫字樓遍地開花、市場競爭飽和，國內一二線城市商業地產正在大踏步由“增量時代”轉向“存量時代”。

    轉型，就成為存量老舊商業再造的關鍵。如何在城市更新大潮中“向史而生”？如何拯救那些衰老的城市商業？傳統城市商圈及重量級商業項目的迭代升級，該如何演繹？

【商業地產存量時代，誰來拯救衰老的城市商業？】

     早在2018年，北京商業地產就率先宣告邁入存量時代。

    當年，北京核心商務區新增供應量占全市比重僅為10%，為歷史新低。而放眼全國，2018年上半年，商業地產開發投資額和新開工面積出現雙降，分別為9688億元（同比下降9.9%）和11956萬平方米（同比下降8.1%）。

    與此相對應的，在經歷了改革開放后百貨、購物中心狂飆突進的黃金40年后，國內商業踩下急剎車。大量商業過?；蛘呤芾в诳土飨禄媾R轉型，商業地產告別野蠻生長時代。

    例如，受限于傳統百貨行業的衰落，北京老牌商場賽特購物中心、貴友大廈、甘家口百貨等均啟動改造升級，而2019年上海開業了36個購物中心，其中存量改造商業占據了9個。

    城市購物中心從存量供給上看已然超過潛在需求。在發達國家，城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，但目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米。有數據顯示，截至2019年6月，我國開業超過15年及以上、面積3萬┫及以上的購物中心有132個，開業超過10年及以上、面積3萬┫及以上的購物中心有461個。

    與此同時，千篇一律的店面，商家資源被重復引進，存量商業的同質化競爭和一味模仿，也在呼喚商業升級。曾經的百貨和早期購物中心逐漸衰老?？梢灶A見，主城區商業新亮點已集中于存量商業的改造和更新。

    如何改造更新？商業地產存量時代，誰來拯救衰老的城市存量商業？

【一線存量商業改造樣本】

     北上廣深一線城市，在存量商業改造上已經做出先例。

     位于上海市南京東路起點位置的上海世茂廣場，可謂存量商業地產改造范本。2018年9月，這個曾經的老牌百貨在經歷了18個月閉門改造后，正式升級為潮流地標。重新開業半年，上海世茂廣場以3萬方的商業體量，實現月均銷售額超1.2億元，月均銷售坪效超3500元每平米，月均客流200余萬。

    它的成功，第一是來源于項目進行重新定位，轉向20—30歲的年輕消費群體，聚焦潮概念，打造“潮玩盛世”。其次，抓住了“首店經濟”，聚集了M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、Dior迪奧香水化妝品全國首家精品旗艦店、上海首家Champion旗艦店，品牌更新率達到90%。

    在北京，有30歲歷史的北京第一家現代化大型百貨商場“長安商場”在2019年完成升級，轉型為“社區商業”，走“社區商業+奧萊商品”模式運營。它側重滿足顧客家庭、親子、社交、休閑的社區生活需求，以顧客需求為本，打破原有傳統百貨的經營型態，圍繞“生活方式線、親子線、懷舊線”三條主線，創造人與空間的情感鏈接。

    在西安，也有一個改造樣本。曾經的曲江秦漢唐國際文化商業廣場位于大雁塔腳下，占據大唐不夜城黃金門戶，但經營舉步維艱，在2017年被大悅城收購，并啟動升級改造。

    改造后煥然一新的西安大悅城，結合了西安作為古絲綢之路起點的歷史文化，將“絲綢”元素貫穿室內每個空間，用絲帶勾勒出流暢動線；打造了切合西安當地文化的勿空街區，以及滿足味蕾和潮流風尚的潮π街區、查特花園、吃貨共和國等共四大主題街區。

【對鄭州存量商業升級的現實參考】

    回到商都鄭州，以二七商圈復興、百盛升級為代表，正在掀起鄭州存量商業再造和城市有機更新的大幕。

    鄭州百盛東太康路店以典型零售百貨綜合體形式，經營12年，在2017年閉店，被上海城市地產接手，重裝后欲打造全新社交綜合體。有百年歷史沉淀的二七商圈，也在進行全方位的大手術，意欲打造“鄭州人精神家園、河南省消費中心、全國城市復興典范”。

    他山之石可以攻玉，上述一線城市的改造經驗或可作為參考。從中我們可以看出以下幾點。

    創新IP，強化品質生活體驗式消費。隨著商業生態的巨變，消費者需求層次已發生巨大變化，商業中心將不再僅僅是消費場所，而是全新的生活體驗；未來，重新定義消費體驗場景，走差異化路線，將成為商業地產升級新路徑。

     抓住“Z世代”年輕客群。當下，80、90后漸成城市中堅力量，他們對于時尚、潮流、個性的追求引發消費結構變化，也更愿意為體驗和服務付費。拳擊館、城市蹦床、時尚品牌首店、新茶飲、潮牌和小眾設計師品牌，將會以個性化、品質化特征獲得新時尚購物中心青睞。

【京廣路商圈升級代表，鄭州京莎佳紛天地揭開存量煥新大幕】

    作為城市有機更新的重要部分，京廣路鞋城商圈也在由傳統鞋業批零，向更時尚新銳、個性化品質化的購物中心升級。

    其中，佳紛是一例代表。它的前身是開業于2015年的鞋業商場京莎鞋世界，在經歷了5年的鞋行業線上線下探索后，主動煥新，與有著豐富舊改經驗的佳兆業商業集團攜手，打造鄭州首個國潮主題，直播式運營的主題購物中心“佳紛天地”。

    因地制宜揉進厚重的歷史文化，是存量商業改造的高明之處。佳紛天地采用的是“國潮鄭州”概念，結合河南悠久的歷史文化，以現代手法體現老家河南、黃帝故里、少林、宋朝、豫劇、漢服、牡丹、燴面等文化標簽，不同樓層不同區域根據業態特點進行針對性設計，將鄭州獨特地域文化和厚重歷史縮進5萬方商業綜合體內。

    佳紛天地重在圍繞“人”的具體需求，持續創作“內容”，講情懷、重個性、差異化，通過為消費者提供沉浸式的空間，幫助開啟全新消費生活體驗，重新定義消費體驗場景，而這也正是未來存量商業的重塑之路。

    對鄭州深厚歷史文化的傳承力與理解力，對城市舊改修舊如新的純熟運營經驗，對知名品牌的強大號召力和聚合力，將最終呈現給鄭州一座獨一無二的佳芬天地。

    我們拭目以待，佳紛天地將如何實現存量煥新，如何擁抱城市有機更新的全新時代。