河南商報首席記者 李興佳 實習生 李佳蘭 文/圖
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
統(tǒng)籌：趙強
編輯：周茜
疫情期因免租一個月被贊“中國好房東”的紅星美凱龍，卻因為租金問題，旗下鄭州南三環(huán)商場遭遇租戶、業(yè)主的雙雙發(fā)難。
租戶維權，是抗議市場生意冷清卻還催繳房租，雙方爭執(zhí)中甚至有人員受傷；279名業(yè)主發(fā)難，則是向商場開發(fā)商討要被拖欠的房租。
租金糾紛僅是表現(xiàn)，深層次里，則是對市場經(jīng)營狀況的質(zhì)疑，以及商業(yè)模式一開始預伏的隱憂。
紅星美凱龍南三環(huán)店爆發(fā)商戶維權事件
經(jīng)過連續(xù)多日的斗爭，279名業(yè)主拿到了第一筆被拖欠的230萬元租金。在人和路街道辦調(diào)解下，余下的570萬元租金將在8月底前全部到賬（截至8月14日上午消息）。
3年前，這些業(yè)主從紅星美凱龍鄭州南三環(huán)店的開發(fā)商“河南德潤置業(yè)有限公司”（以下簡成“德潤公司”）手里買下商鋪，再托管給“鄭州星潤房屋租賃有限公司”（以下簡成“星潤公司”）出租。星潤公司又拉來紅星美凱龍合作，后者進行招商和運營管理，租賃經(jīng)營戶在紅星招商下紛紛入駐。紅星代為收取房租，并依靠管理費盈利。
原本，業(yè)主每月坐收租金回報即可，但是中途租金收益斷檔，業(yè)主不得已走上維權路。幸運的是，業(yè)主目前已拿到被拖欠的部分租金。
商場租賃商戶卻沒這么幸運。疫情解封后，紅星美凱龍催繳租金，并強制斷電。部分商戶不愿繳租，理由是商場曾承諾2018年開業(yè)，一直拖延至2019年10月方才開業(yè)，由此導致商戶開店卻未有客流的空轉損失；此外，商戶認為，商場出租率低，人氣慘淡，經(jīng)營舉步維艱。
雙方遂發(fā)生爭執(zhí)。8月9日，矛盾激化，商戶與商場方爭執(zhí)過程中有人受傷。
生意冷清或是根結
斷電催租事件只是導火索，深層次里，市場生意冷清或是將商戶推向維權路的癥結所在。
一名床墊經(jīng)營戶告訴河南商報記者，“（市場）很慘淡，基本沒客流。即使有些銷售業(yè)績，也基本都是我們自己在外面跑來的單子，如果靠店面業(yè)績，可以說跟零差不多。我對門的那家，兩年了，就沒見他開過幾張銷售單。”
另一名美式家居經(jīng)營戶則稱，“從入駐至今幾乎沒賣貨，市場空置率就是最好的證明。”
有媒體報道稱，5萬平方米商場出租率不過半。針對空鋪率過半說法，河南商報記者于8月14日上午11時許當面向南三環(huán)紅星人士求證，后者要求發(fā)采訪提綱并承諾24小時內(nèi)回復。截至發(fā)稿未獲回復。
8月13日，河南商報記者探訪時，發(fā)現(xiàn)商場多處空鋪，正常營業(yè)期有些店鋪關燈，有些店鋪亮燈卻未見營業(yè)員。有商戶反映，商場方搬運家具填充了一些空鋪。
有業(yè)內(nèi)人士指向，家居生意的冷清，一部分原因歸結于市場飽和、行業(yè)低迷。
早幾年，鄭州建材家居市場就有飽和之說。從九十年代算起，以東建材為起點，先后有鳳凰城、中博家具市場、香江市場、居然之家、紅星美凱龍就近入駐，形成鄭汴路百億建材家居商圈，更奠定了鄭東家居商圈領舞的行業(yè)格局。商圈內(nèi)的紅星美凱龍商都路店，曾創(chuàng)下紅星全國賣場前三業(yè)績。
當中原百姓廣場（2011年開業(yè)）、居然之家（中陸店2017年開業(yè)）、紅星美凱龍（2019年開業(yè)）齊聚南三環(huán)，形成低調(diào)的南三環(huán)家居商圈時，已經(jīng)是多年之后。姍姍來遲的后浪，已然錯過了家居賣場的黃金時代。
盡管坐擁南三環(huán)連貫南北的交通優(yōu)勢，享有周邊巨大消費人群，有市場集聚帶來的產(chǎn)業(yè)互動，有一線品牌強悍的號召力，但是南三環(huán)幾家賣場面臨的卻是一個格局固化、競爭焦灼的家居業(yè)江湖。
越來越多的同行分食蛋糕，家居賣場嚴重過剩，客戶被分流。單單紅星美凱龍在河南就布局有12家賣場（2019年底數(shù)據(jù)），豫東、豫北全覆蓋布點，使得同一品牌不同分店相互間搶食。
即便不同品牌賣場間，也在上演著雷同的定位、高重復率的招商品牌、千篇一律的促銷活動、不計后果的極速擴張。門店租金逐年上漲、價格透明度逐漸增加、電商沖擊，更加劇了商戶經(jīng)營困境。
行業(yè)大勢下，紅星美凱龍成熟的運營管理團隊，優(yōu)越的家居MALL運營能力及龐大的品牌聚合力，尚未在南三環(huán)項目上得以施展。
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
委管模式隱憂
委管合作模式，則為南三環(huán)紅星帶來諸多不確定性乃至風險。
紅星美凱龍采用自營和委管雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。自營商場，即紅星美凱龍自建商場、自己開發(fā)運營；委管商場，則是開發(fā)商出資拿地、建造物業(yè)，紅星美凱龍輸出品牌和招商管理團隊，并從租金中收取管理費。
南三環(huán)紅星即屬于委管商場。開發(fā)商為德潤公司，在2018年12月開發(fā)交付了5.2萬平方的紅星國際廣場2號樓（即紅星美凱龍商場），出租方為星潤公司，紅星美凱龍被引進后，負責招商及后期運營管理。
“我們建設開發(fā)，紅星美凱龍代運營，（房屋交付后）沒我們啥事兒了。”8月14日，德潤公司法人李愛國接受河南商報記者采訪時稱。
一位接近紅星的行業(yè)人士向河南商報記者透露，“紅星相當于是給開發(fā)商打工的，在南三環(huán)商場的話語權很小。”
商戶出示的一份三方租賃合同也顯示，星潤公司為出租方，紅星美凱龍?zhí)峁┦袌龉芾怼I銷、推廣、培訓等商業(yè)服務。
委管店幫助紅星在極速擴張時代跑馬圈地，打下了半壁江山。2019年度業(yè)績報告顯示，紅星委管商場共250家，經(jīng)營面積1325萬平方米，牢牢占據(jù)紅星整個商場經(jīng)營總面積（共2100萬平方米）的六成份額。
委管店極為考驗企業(yè)管控力。集中上馬加盟店或者委管店，一旦缺乏人才和管理的跟進，后續(xù)將會面臨運營高風險。而且，委管店模式中，大多開發(fā)商會先將大部分商鋪銷售一空，當上甩手掌柜，后期只能依靠紅星美凱龍的管理輸出。
甚至有商戶質(zhì)疑“委管商場是‘后娘’養(yǎng)的”，搭建的委管團隊僅能提供基本維護，很難按照紅星美凱龍直營店的標準去運營，“借委管店極速攻城略地，是一種急功近利的做法，運營沒有壓力，沒有激情，沒有危機意識，這種合作模式很難持久。”
開發(fā)商散售商鋪埋下禍根
租戶維權之外，業(yè)主也曾因租金回報收益未能及時拿到，走上維權路。
8月14日，人和路街道辦相關人士告訴河南商報記者，開發(fā)商共拖欠279家業(yè)主今年4月至今共800萬元的租金收益，經(jīng)過協(xié)調(diào)談判，開發(fā)商承諾分4筆還款，第一筆230萬元已到賬。
事實上，開發(fā)商一開始的商鋪散售返租就為商場后期運營埋下了禍根。
早在項目開發(fā)階段，開發(fā)商德潤公司就將商鋪部分銷售，業(yè)主買了商鋪后，又將商鋪托管給星潤公司對外出租，坐收每月租金收益回報。作為出租方，星潤公司拉來紅星美凱龍負責招商和商場運營，將商鋪出租給租賃經(jīng)營戶。
至此，涉及開發(fā)商、出租方、業(yè)主、商場運營管理方、租戶的一條完整商業(yè)鏈條形成。這就是業(yè)內(nèi)常見的散售返租。
這個鏈條極為考驗商場后期的運營管理能力，一旦商場運營失利，出現(xiàn)空租，或者租金收益無法達到業(yè)主預期，業(yè)主不愿意，聲討開發(fā)商，進而爆發(fā)矛盾。
最終的后果很可能是，租客喪失信心，被迫離場，進一步導致市場空鋪率升高，更難對外出租，業(yè)主收益更難保證，商場運營方同樣難以為繼，形成惡性循環(huán)。長期下去，相互內(nèi)耗加劇市場冷清，形成多輸，市場可能陷入關門大吉死循環(huán)。
這種商鋪散售和包租模式是國內(nèi)商業(yè)的特色，由此引發(fā)的維權也屢見不鮮。
2019年，鄭州一服裝市場三年托管期到期，眼看市場曾承諾的旺鋪變“傷鋪”，托管收益也達不到預期，四五百名業(yè)主“倒戈”，拒簽新托管合同，要求更換托管公司；2016年5月，鄭州一大型針織小商品商場未實現(xiàn)年租金收益8%的回報，導致業(yè)主拒絕續(xù)簽托管協(xié)議，商戶不得已大量退租；2014年，鄭州農(nóng)業(yè)路一商場用售后返租吸引投資客買下商鋪，業(yè)主只拿了3年返租，此后六年再未獲一分租金收益，引發(fā)業(yè)主維權……
紅星美凱龍近期同樣爆發(fā)類似糾紛。湖南長沙當?shù)孛襟w報道，2020年4月，紅星美凱龍寧鄉(xiāng)合作店虧損經(jīng)營，使物業(yè)開發(fā)商無法盈利，進而雙方產(chǎn)生糾紛，導致商場停擺。
作為委管店，紅星不用拿地建房，只負責品牌輸出和管理，屬于輕資產(chǎn)運營；但在商鋪散售大框架限制下的紅星美凱龍，承擔了經(jīng)營壓力，一旦因為行業(yè)低迷或者運維不善，不能實現(xiàn)經(jīng)營目標，紅星美凱龍與合作商的矛盾將會激化，這也是紅星委管店的隱憂。
不過，新商場3-5年培育期當屬正常，3年后才可能轉入盈利正軌。紅星開業(yè)至今只不過10個月時間，尚在咿呀學步，但既然接手必定是抱著認真運營商場的態(tài)度。正如紅星南三環(huán)店一負責人所說，“我們在腳踏實地做事，希望盡快平息風浪，好全心全意經(jīng)營余下商戶。”
鄭州市場廣闊，或許需要給南三環(huán)紅星美凱龍更多的時間和耐心。
統(tǒng)籌：趙強
編輯：周茜