今年下半年，主城區(qū)改善盤集中爆發(fā)，特別是中原老城核心區(qū)，房價直接飆到了2萬元，作為西區(qū)房價天花板的入市新盤，究竟值不值得？被標榜西區(qū)神盤的昆侖望岳與萬科山河道同臺競技，誰更勝一籌？
河南商報記者 張麗
01 萬科 小編從中州大道隴海路附近出發(fā)，約20多分鐘就到達中原區(qū)隴海路秦嶺路，再往西走約1.5公里就是萬科山河道小區(qū)，是此次探盤的第一站。 這里位于中原老城核心區(qū)，隴海路、西三環(huán)等大的交通要道臨近項目，出入方便。 走進售樓部，這里裝修得雅致美觀，現(xiàn)場人氣還是比較旺的，洽談區(qū)幾乎坐滿了人，沙盤講解區(qū)也很熱鬧，比預想的要火熱。
先看項目基本要點： 萬科山河道是洛達廟城改地塊，項目具體位置在華山路與潁河路向西500米，總占地約139畝，分4期開發(fā)，一期地塊約50.7畝。8月22日首開，當日約80%去化率還算不錯。 容積率：約4.98 戶型：124-143，精裝修交付 價格：143平戶型均價20000元/┫、126平戶型均價18000元/┫ 優(yōu)惠：買房優(yōu)惠2萬5，外加2個點優(yōu)惠（具體以售樓部實時政策為準） 詳情分析 該項目定位為改善，從價格也能猜出。那么，萬科山河道是不是理想型的品質(zhì)改善盤呢？ 這里用衡量改善的幾個標準來比較下。
1、先看容積率。 通常情況，一塊地的土地指標，基本就決定了一個樓盤的調(diào)性，是剛需還是改善。而說到土地指標，我們最優(yōu)先看的是：容積率。 容積率直接關(guān)乎居住舒適度，容積率越低，居住舒適度相對越高。一般來說，容積率在4以上的，我們可以認為是純剛需樓盤，容積率在5以上的基本無舒適度可言。 這個項目約4.98的容積率，已經(jīng)比大部分剛需還“剛”了，規(guī)劃總戶數(shù)約為1426戶，人口密度相對較大，這樣來說，居住舒適度肯定會大受影響，高容積率對改善來講實在是一大硬傷。 小區(qū)一期地塊整體規(guī)劃有7棟32-34高層，其中不利因素是項目東南角規(guī)劃有一棟32層的公租房，據(jù)置業(yè)顧問說，后期公租房與商品房之間會用進行隔離，不在同一個門內(nèi)進出，互相不受影響。 另外，小區(qū)1號樓前為一所幼兒園，后期很可能有噪音影響。
2、看產(chǎn)品。 這里涵蓋戶型區(qū)間、得房率、產(chǎn)品標準等多個因素。 從戶型區(qū)間分析，這個項目面積段都在120平以上，屬于大戶型，這點兒上還算不錯。 具體戶型上140平、124平的戶型比較方正，都是三開間朝南，127平的戶型不利點是狹長，優(yōu)點是南北雙陽臺，居住感上自然是140平更為舒適，目前樓盤加推的3#也主推這個戶型。
梯戶比上，萬科山河道除了1#東單元和7#東單元為2T3戶，其余皆為2T4戶；項目得房率約77%，市面上高層普遍也如此。 裝修標準上，萬科山河道為精裝修交付，據(jù)置業(yè)顧問介紹，裝修標準為3000元/┫，這個目前不好評判，只有交房后知曉。不少小細節(jié)上設計得比較人性化，比如廚房裝置有廚余垃圾粉碎機、凈水器等，很多都是品牌的，房間內(nèi)的壁紙也是交付標準。
3、看配套。 項目臨近西三環(huán)、隴?？焖俾返冉煌ㄖ鞲傻溃煌ū憷贿^地鐵較遠，距離地鐵5號線2公里左右，距離10號線直線距離一公里以上了。 商業(yè)上，離中原萬達不到2公里，后期還有商業(yè)綜合體配套設施。 教育方面，萬科配建的學校為伊河路小學學區(qū)，有的說這種形式要優(yōu)于分校及聯(lián)合辦學等其它辦學方式，但還是那句，選名校還是認準老牌總校，畢竟有著文化積淀在，有著經(jīng)驗豐富的師資隊伍，要看總校是否進行統(tǒng)一管理，師資力量如何。相對來說，萬科在學校配套上，要優(yōu)于周邊幾個樓盤。 醫(yī)療資源上，項目周邊有鄭州中醫(yī)院、華山醫(yī)院、鄭州中心醫(yī)院等，醫(yī)療配套豐富。 02 昆侖望岳 昆侖望岳被視為片區(qū)神盤，一期東苑創(chuàng)下當年拿錢也一房難求的盛況，2019年小區(qū)交付，品質(zhì)也頗為業(yè)主認可。 借助一期打出的名聲，二期也廣受關(guān)注，位于華山路與穎河路交叉口向西，距離萬科山河道只有500米左右，兩個項目挨著，都在穎河西路上。 二期今年9月中旬開盤，開盤幾乎清盤，目前僅剩下頂樓和頂樓少量尾盤在售了。這個項目過度低調(diào)，甚至連項目宣傳頁都沒，這次探盤又刷新了認知。
項目基本要點：
昆侖望岳二期，總占地約36畝，小區(qū)一共規(guī)劃3棟高層，位于華山路與穎河路交叉口向西400米。 容積率：約2.5 戶型：三個戶型面積區(qū)間，為143┫、165┫，188┫ 價格：19500元/┫ 交付標準：毛坯 優(yōu)惠：目前總優(yōu)惠加起來約4個點（具體以售樓部實時政策為準）
【詳情分析】
1、低密度的容積率，是這個小區(qū)較大的亮點。 畢竟2.5的容積率，在老城區(qū)比較難得，對于想要改善的中原老城“土著”，很多人也是比較心動于這個低密的舒適度的，小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)約340戶，秒殺萬科。
2、戶型方面，戶型設計比較純粹。 每一棟樓只有一個戶型，均為2梯2戶，1#樓為143┫、2#樓為165┫、3#樓為188┫，戶型南北通透，能達到三開間朝南。 不過昆侖望岳的戶型不如萬科方正，而且過道的設計，比較占房間面積，室內(nèi)中規(guī)中矩。 值得肯定的是，每一棟樓的首層做成了約3.55米的架空層。據(jù)置業(yè)顧問介紹，后期將建成社區(qū)活動中心。而層高方面，達到了約3.1米，比一般住宅的高度要高。
3、配套方面，中原老城區(qū)便利的商業(yè)、交通配套等無需多說。 小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套僅規(guī)劃有便利店，大的商業(yè)體周邊也都比較豐富，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了一所幼兒園，學校為周邊學校劃片入學，具體要待交房后交由教育局統(tǒng)一化片分配，教育資源一般般。 醫(yī)療方面，同上面的萬科一樣，周邊都有豐富的醫(yī)療配套資源。 整體來說，二期毛坯價格賣到小2萬，相比一期當時每平1萬4、5的價格，這個價格是真不低。不過，在老城區(qū)改善住房緊俏的市場環(huán)境下，是不愁消化的。
03 對比 相距僅約500米，萬科山河道與昆侖望岳兩兩相望。 同為大品牌房企、同樣作為中原老城區(qū)改善盤，兩者該作何選擇？交通位置、商業(yè)、醫(yī)院資源都差不多的情況下，就要從產(chǎn)品本身來選擇了。 想要相對低密的環(huán)境，可以選昆侖望岳，2.5的容積率，在主城區(qū)的優(yōu)勢極為突出，戶型方面比較純粹，居住舒適感會更高，不過毛坯19500元/┫的價格，真心不便宜，現(xiàn)在僅剩下頂樓和底層，可選擇空間也不大了。 萬科的相對優(yōu)勢在于學校配套、精裝修。只要將近5.0的容積率你能接受，這個項目還算可以，加上小區(qū)景觀的打造規(guī)劃，會相對彌補高容積率的缺陷，提高居住感。 因為高容積率是城改項目的共性弊端，和周邊的康橋玖璽園、以及未來準備入市的恒大云璽相比，這幾個項目的容積率都不算低的。 作為改善住宅，更大的意義是能夠真正改善購房者的生活。 住進來以后，孩子上學怎么辦，看個病方便不，小區(qū)的公共設施是否人性化，而不僅僅是在裝修上貼點金。 單價2萬的價格，性價比并不算高。但老城區(qū)的改善置業(yè)者又有多少選擇？如果不選，以后選擇權(quán)就更小了。（編輯 劉夢鴿）
