從房地產開發、裝配式建筑、物業服務，再到代建領域，建業或將擁有第四個港股上市公司平臺。
11月10日，建業地產宣布，將分拆旗下代建業務平臺CCMC集團即中原建業集團（簡稱中原建業）在港股主板上市，工銀國際、建銀國際擔任聯席保薦人，法國巴黎銀行擔任獨家財務顧問。
中原建業主營業務為商業代建，近兩年間（2017-2019）收益復合年增長率82.2%，凈利潤復合年增長率112.5%，凈利潤率維持在60%左右，有息負債為0，保持了可觀的增長速度和健康的財務狀況。
若此番能順利上市，中原建業將成為港股市場第二只地產代建股，建業在房地產全產業鏈的資本布局也將更加完善。
河南商報首席記者 高瞻展
上市
中原建業發展迅猛，啟動港股IPO
自2015年11月拿到首個代建項目算起，到2017年的33個代建項目，再到2020年6月30日的182個，中原建業逐漸成長壯大。
不同于傳統房地產開發資金占用大，中原建業的房地產代建屬于輕資產運營，無須承擔土地取得及項目開發的費用，僅代表項目擁有人于整個物業開發過程管理房地產開發項目，使得中原建業在維持低負債、高利潤率的同時，實現了業務的快速拓展。
其收益由2017年的3.09億元增加至2018年的6.76億元，并進一步增加至2019年的10.29億元，復合年增長率為82.2%；凈利潤由2017年的1.42億元增加至2018年的4.03億元，并進一步增加至2019年的6.41億元，復合年增長率為112.5%。
2019年建業地產約1011.5億元的合同銷售金額中，有約293.5億元就來自于輕資產板塊，中原建業也成為助推建業進入“雙千億俱樂部”的重要力量。在2020年前10個月，輕資產代建業務亦貢獻約253.99的銷售金額，占建業地產總銷售額773.9億元的約33%。
此次建業地產決定分拆中原建業在港股主板上市，亦顯示出胡葆森對建業旗下輕資產板塊發展潛力的信心。由此也將構成對建業地產的分拆。
分拆上市前，建業地產100%控股中原建業，胡葆森則通過恩輝控制建業地產72.31%的股權成為中原建業的實際控制人；但在分拆完成后，中原建業將不再與建業地產存在股權聯系。
秘訣
借力建業“深耕河南”之積累，甘當建業“走出河南”排頭兵
2019年，建業實現了河南省122 個縣及縣級以上城市全覆蓋，得益于建業品質和良好口碑，疊加以“建業+”為代表的建業大服務體系，河南成了中原建業房地產代建業務的基本盤。
截至2020年6月底，中原建業在中國六個省及自治區的95個城市合計共有182個在管項目，其中有174個在管項目位于河南省，在管總建筑面積為約2400萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。2017-2019年及2020上半年，來自于河南省的收益對總收益的貢獻比例分別為100%、100%、99.4%及98.0%。
值得一提的是，在上述2400萬平方米在管面積中，約2000萬平米在建，約400萬平米待建，顯示了較強的在建管理能力；除此之外，截止2020年6月30日，中原建業已累計完工交付約520萬平米，顯示了穩定的業務開拓和執行能力。
2019年11月10日，建業走出中原、布局全國的第一個開盤項目——新疆庫爾勒建業•天麓上院，實現項目首開2小時清盤。
省外“首戰告捷”的出色成績，證明了中原建業拓展省外市場的巨大潛力。在建業“走出河南”的戰略布局中，中原建業更是擔當了重要角色。
中原建業在其招股書中也表示，將在已進入的陜西、山西、河北、新疆及海南這五個省及自治區開展更多房地產項目，并借助河南省便利的交通，將業務擴展至相鄰省份，如山東、湖北、江蘇和安徽等人口較多的省份。
藍海
代建行業方興未艾，高利潤率、0有息負債成績喜人
房地產代建業務的核心在于輸出服務和管理，無需承擔土地成本和開發費用，輕資產屬性明顯。
放眼整個行業，從最初房企幫政府建保障房和市政設施，到品牌房企為中小房企代建住宅、商業項目，再到根據投資方相關指標“按需定制”，我國的房地產代建市場還是一片藍海，發展空間巨大。
據行業相關數據，自2010年至2019年，中國房地產代建市場新訂項目的數量及建筑面積的復合年增長率均超25%。據樂居財經此前統計，已有超過30家房企涉足代建業務，包括建業在內的不少知名房企還成立專門公司負責代建業務。
據招股書披露，中原建業于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月的凈利潤率分別為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。
僅從數據上來看，中原建業60%左右的凈利潤率，遠高于資本市場“代建第一股”綠城管理。
據中原建業相關人士解釋，中原建業的代建業務全部為自營，沒有分包商及合作伙伴參與，這一方面限制了當下的在管面積總額，但另一方面亦無需與他人分享利潤，也得以維持較高的整體毛利率。
代建業務的核心是管理與服務，人員成本是支出大頭，在中原建業外派駐場人員成本由項目方承擔，此部分人工薪酬和成本不構成中原建業的收入和成本，這也是行業慣例。
此外，中原建業目前只承接利潤更高的商業代建，收入來源于操盤項目的“管理服務費”，更類似于物業管理的“酬金制”，利潤計算方式更清晰易懂。
前景
明確重心、優勢凸顯；資本青睞、未來可期
這兩年，豫企老大哥建業在港股市場開展了一系列擴張動作，包括收購、新上市、分拆等多種方式。
從最初的香港聯交所主板上市公司建業地產00832.HK，到2019年7月收購筑友智造科技00726.HK，再到今年5月建業新生活09983.HK上市
（建業新生活此前不在建業地產上市公司體系內，屬于獨立上市而非分拆），以及此次謀求從建業地產分拆中原建業，建業在房地產全產業鏈的資本布局也更加完善。
而自收購后，筑友智造業績持續上漲，盈利能力增強，在2019年和2020年上半年營業收入分別為7.0億、4.0億元港幣，同比上漲31.0%、39.0%。2019年，建業新生活錄得153%的收入增長，資本市場研究分析師一致預期2020年、2021年其收入增長均超過50%，體現了市場對建業新生活的充分信心。
在當下嚴守“三條紅線”的大融資環境之下，而被譽為套在房地產開發企業頭上的緊箍咒——“有息負債”的多寡更為市場所重視。
而中原建業的有息負債則保持在0這個極致水平。目前中原建業的流動負債主要是合約負債，即預收款。該數字將隨著項目收入按天數確認，隨著建業如約履行其服務義務而自然減少。
甚至其健康的現金流可為母公司提供往來款支持和分派股息。隨著分拆完成，充裕的現金可為股東創造穩定價值，因此中原建業在招股書披露將給予股東50%分派比例，這在輕資產公司也是少見的。
值得一提的是，中原建業目前現金余額充裕，現金流健康，本次分拆上市不募資。
此次分拆完成后，建業地產和中原建業將分別專注于重資產項目開發和輕資產項目運營。這意味著兩家公司將建立更明確的業務重心，進一步專注于擅長的業務領域；也意味著兩家公司均需要編制獨立的財務報表，進行獨立的信披，公司運行更加透明。
此前，資本市場“代建第一股”——綠城管理首日開盤股價就上漲30%，證明了資本市場對負債率低、利潤率較高的房地產代建業務更為青睞。
背靠強大的建業品牌、擁有成熟的房地產運作經驗，中原建業的代建工程，在融資、定位、設計、施工、銷售、人才等方面，相比本地中小型房企優勢明顯；而相對于外來房企，作為豫企“老大哥”的建業，在河南人心目中又積累了難以撼動的信任，進一步增加了中原建業的品牌號召力。作為建業旗下的優質板塊，中原建業的發展潛力，也將隨著資本市場的助推進一步提升。
統籌：趙強
編輯：高瞻展
