但是，恰恰是這些城核區域，寫字樓卻價值凸顯，如日中天。

鄭東高鐵寫字樓租價太賤，為什么？

     最近，在鄭州開廣告公司的程野正忙著四處搜羅新的辦公地點。他原來一直在二七區人民路附近的一個居民樓里辦公，由于公司發展壯大，想找一個比較上檔次但又經濟實惠的地方。

     “我的選擇標準是交通一定要方便，而且不要離人民路太遠，因為客戶都已經習慣了。”程野說，他考慮過好幾個地方，但是，二七商業圈里面太貴，經三路也不低，誰知道，在鄭東新區高鐵片區卻找到了一個性價比超高的地方。

     程野所說的就是最近幾年剛剛興起的鄭州高鐵站區域。他比較了三個寫字樓項目，發現其租金竟然在1.2-2.5元/平方米/天這個范圍內浮動，與主城區的市場價比，中等偏下。

     這件事，對于租房的程野是個好消息，但對于在高鐵片區投資寫字樓的，卻并不是福音。就在2017年2月，高鐵站片區的永和宇宙星，也傳出了投資者因合同問題而集體維權事件，其合同糾紛的背后，也明確顯示出投資收益的下降和縮水。

     經調查發現，鄭東新區“大玉米”的租金水平一路下滑，CBD內外環也出現了類似情況，高鐵片區更是如此，而且空置率居高不下。房源多、租金低、空置率高，這是鄭州高鐵片區寫字樓的真實現狀，也是難以跨越的“陣痛期”。

     多位房地產及中介人士分析，這和經濟大環境密切相關，很多企業在發展中受到限制，不得不離開這些高價區域。而占較大比例的投資擔保類企業在近一年多來紛紛倒閉，空出來一些房源。再加上東區本來就有很高的寫字樓庫存，且今年又集中入市，造成供過于求的局面。

     “一個新區的崛起，是需要時間的。人口導入、產業支撐、配套完善等因素都是制約其發展的重要原因。”有業內人士一語道出根源。

核心商圈位置寫字樓租價居高不下

     與新近發展的鄭州新城區比，鄭州一些位居城市核心位置的商圈地帶，其寫字樓租金水平節節攀高。以位于經三路和紅專路交叉口附近的思達數碼大廈為例，入駐率超九成，一套600平方米的大房子，房東出價1.8元/平方米/天，絲毫不愿讓步。

    和思達數碼大廈相似，北邊財富廣場空余的房源也非常少。這里的租金已經達到了1.8元/平方米/天。據物業工作人員介紹，經三路沿線商辦樓租金水平為1.8元~3元/平方米/天。

     位于二七商圈核心位置的華潤大廈，寫字樓租金價格更高，一套310平方米的寫字樓物業，租金價格高達3.8元/平方米/天（合計35340元/月）。

     以大學北路以東、中原路正興街以北、二七路以西、金水路以南這個區域范圍為例，根據鄭州市房產租賃市場管理處常年監測的數據，在2008年的時候，寫字樓平均租價水平是30-50元/平方米/月，2012年的水平是40-65元/平方米/月,2016年的水平是60-80元/平方米/月。數據變化表現出了逐年遞增的趨勢。
 
     租金價格不斷上漲的城核商圈，從另一個角度去看，則是投資價值越來越高，這也是二七商圈核心位置的華潤大廈，為何正受到投資者越來越關注的原因之一。

處處皆中心的鄭州，老城區價值厚積薄發

    時光流轉，在鄭州新的戰略背景下，城市向東、向北發展，鄭州諸多主城區之一，都面臨著典型的老城發展困局，經歷著新一輪經濟發展的陣痛。但是，近些年來鄭州經濟飛速發展，城市板塊不斷擴張，新興區域逐漸崛起，表現出了“處處皆中心”的發展態勢。為此，中心城區也不甘示弱發展迅猛，各個區域百花齊放。在成熟核心城區可謂寸土寸金。

    以二七區為例，它是河南省省會鄭州市的商貿中心城區，位于鄭州市中心偏西南部，東接管城回族區，西與中原區、滎陽市毗鄰，南連新密市、新鄭市，北鄰金水區。二七區是中原地區的交通樞紐，京廣、隴海兩條鐵路大動脈在此交匯，素有中國鐵路“心臟”之稱。轄區內有全國最大的鐵路樞紐站鄭州火車站，河南最大的汽車客運中心鄭州汽車客運總站、火車站長途汽車客運等。

     在省發改委批復的《鄭州市二七區特色商業區發展規劃》中，二七特色商業區的功能定位是結合舊城改造和傳統商業中心提檔升級，優化布局，更新業態，有序集聚，提升現代化、信息化、專業化和規模化水平，打造成輻射中西部、全國重要的商貿中心。

     如今，我們從其寫字樓價值提升的角度，從側面便可以深刻地意識到，作為城核區域，其價值潛力所在。

     戴德梁行在發布的2015年四季度北京甲級寫字樓市場發展狀況顯示，北京核心商圈寫字樓空置率處于四年以來最低，在現有辦公樓可租面積相對有限的前提下，北京核心商圈寫字樓租金居高不下。這一情況正好和鄭州的情況非常相似。