華潤自持的商業物業，將為華潤大廈寫字樓的投資者提供堅定的“靠山”，開發商根據項目定位統一規劃運營，更利于這里形成聚集效應。

從設計開始關注實際使用舒適度

    購買住房是看中套內實際使用面積以及戶型，對寫字樓的投資也同樣如此。
    而華潤大廈在設計當中，非常注意整層的使用率控制。為購置寫字樓的投資者以及租戶，提供更多的戶內的面積，而不是只強調核心筒多么的大氣，電梯多么的寬大。
    據介紹，對于非超高層的寫字樓，一般都是30多層的建筑，如果一家公司使用一層的情況下，華潤大廈基本能做到本層使用率達到78%。
    如果是多家公司來使用，考慮到消防逃生這方面的設置，本層的使用率也盡量要達到73%。
    “當然這個指標不是容易完成的，需對核心筒進行強烈、細致、深入的規劃和研究。”華潤置地相關負責人說。
    此外，華潤大廈在設計的時候，也有很多小細節照顧業主以及租戶未來舒適度。比如外墻不會像香港中銀大廈那樣有銳角、鈍角的存在，這意味著，套內使用面積將會更加方正。此外，采光方面也盡量做到各面進深相對均勻，把景觀和陽光采光較好的面進深設計的多一點，以產生更多的優質面積。
 

商業物業自持提升項目品質

    寫字樓的硬件情況，只是寫字樓品質的一部分，后期的招商運作，對于寫字樓的檔次也有很大影響。
    近年來，受客戶需求多元性影響，寫字樓開發一改傳統開發模式，轉為多元化的運作模式。
    目前，國內有影響力的寫字樓物業走的都是持有性物業的經營模式，比如國際貿易中心、上海嘉里中心、華潤大廈等，這些寫字樓項目把客戶鎖定為國際市場，且經營良好。
    持有性物業不僅能為開發商帶來長期的收益回報，而且還能夠保證物業產權的統一性。而鄭州市場上，自持性的寫字樓租金水平也會比銷售的略高。
    對此，華潤大廈營銷部門人士表示，完全出售的物業產權過于分散，沒有一個主心骨，對后期難以進行系統性的招商營銷，業主各自為政反而會使寫字樓整體水平達不到預期的效果。
    而開發商自持一部分物業的寫字樓，好比有“靠山”，主體會由開發商根據項目定位統一規劃運營，更利于形成聚集效應。
    盡管鄭州的華潤大廈寫字樓是對外出售的，但整個萬象城的商業物業是華潤自持的。
    與一般的地產開發公司不同，華潤置地在其獨特的“住宅開發+持有物業+增值服務”的商業模式中，持有型物業在戰略中占有相當大的比重，而“萬象城”模式成為其高速擴張所憑借的核心優勢。

華潤大廈七成寫字樓已有租約

    照整個華潤置地的安排，各地的華潤大廈目前是否全自持，是按照城市情況區別對待的。
    在深圳、香港，經濟高度發達，開放程度高，租金水平相對較高的城市，華潤大廈寫字樓全部都以自持為主。
    而在鄭州這種二線、三線城市，集團的統一政策是選擇寫字樓部分售賣，以能夠更快的回籠資金，充實現金流，增加整個集團的盈利能力。
    不過，華潤的品牌讓華潤大廈無論是自持還是售賣，整體的租約情況還是非常好的。
    從華潤大廈營銷部門公布的數據看，目前華潤大廈入住企業已達70%，而已售賣的面積達50%。
    這意味著，投資者購入華潤大廈的寫字樓，就可以享受租金帶來的收益。
    從價格來看，目前華潤大廈可以說還處于價值洼地。與華潤大廈隔路相望的萬象城住宅項目悅府四號毛坯房價格已經達到2.2萬元/平方米，而目前華潤大廈寫字樓的銷售價格僅為每平方米1.7萬元。
    從租金水平看，寫字樓是要遠高于住宅的，早期與華潤大廈簽下長期、大面積租約的租戶，享受的租金會比較低一些，而短租的租戶租金高一些，根據樓層也會有一些差別。不過總體上來看，華潤大廈寫字樓的租金在每天每平方米2.5元至4元，平均在3元左右。

投資回報率遠勝于住宅、商鋪

    從投資回報的角度來看，寫字樓與住宅、商鋪相較，也有比較大的優勢。
    隨著第三產業的快速發展，寫字樓需求迅速增加，特別是在“互聯網+”及不斷創新的創業背景下，金融、科技、專業服務類企業迅猛增加，像華潤大廈這樣的甲級寫字樓市場主要的租賃需求旺盛。
    租金、空置率方面，鄭州的不同商圈將持續分化，一般而言，核心商圈需求旺盛，租金或將進一步上升，而新興區域則面臨一定的壓力。而華潤大廈所處的正是鄭州最為核心的二七商圈。
    以目前華潤大廈的租金水平來計算，一套300平方米的寫字樓，售價約為450萬元。而每月的租金在2.7萬元左右。但同地段同面積的住宅，價格都在600萬元以上，租金水平也遠遜與寫字樓。
    投資華潤大廈寫字樓的年回報率在7%以上，大約14年的時間就可以收回購入寫字樓的成本，而這還沒有考慮未來寫字樓價格的上漲以及租金的上漲。