商鋪起于“市”，最早在兩千多年前的《論語·子張》有具體描述，“在百工居肆，以成其事。”那個時候，商鋪是一種集市的沿街商業形態。
也是由此開始，中國商鋪經歷了從市集、地攤到商業步行街（宋代清明上河圖），再到后來百貨商場，及至如今步入購物中心、綜合商業體時代。
不管如何變，買商鋪永遠是個技術活，必須要有獨到的眼光，好的商鋪能讓你人財兩旺，買到差的商鋪，足以讓投資者賠到血本無歸，難以轉手。如何挑選優質商鋪、避免入坑？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學前，我們有必要先了解下當下商鋪種類以及分析各自優劣。他們包括了社區/寫字樓底商，專業市場商鋪，購物中心/綜合體商鋪，街鋪。
隨著城鎮化規模提速、小區數量增多和商業進化，社區或者寫字樓底商，近年在密集增加，他們是未來商業地產的一種趨勢。但投資這些底商，一定要注意一個問題，這些底商大部分需要較長的培育期，剛開始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射，而且多數是晚于住宅交房時間，具有一定滯后性。且這些底商沒有統一的管理方，業態缺乏統一有序的規劃，業主憑各自經驗和資源出租，失敗幾率較大。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現產權不明晰的問題，市場上“住改商”的違法案例比比皆是。2019年年底，鄭州就啟動了城市道路綜合改造工程，對多條重點路段“住改商”涉嫌違規經營情況進行清理整治。這給鄭州市場上的街鋪帶來較大沖擊，因為不少街鋪其實就是“住改商”違法改建而來。
專業市場的商鋪，有的又叫檔口，較為依賴區域內產業基礎和集聚效應，講究共勢。當下鄭州專業市場的商鋪呈現飽和態勢，以鄭州火車站附近的服裝類專業市場、小商品類專業市場和通訊器材類專業市場的商鋪最為成熟，即便這些熱門區域依然出現了較高空鋪率，且這些區域商鋪的黃金位置早已名花有主，新投資人難以入局；近年隨著市場外遷，四環以內乃至新鄭、中牟新開了多個專業市場，他們普遍處于培育期，多數目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點討論的是購物中心、城市商業綜合體的商鋪。因為其本身具有的穩定、風險小、投資回報高等優勢，有人這樣形容，“現代商業的最高形態就是購物中心，買鋪就是買購物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長性和開發商實力】
什么樣的商鋪最適合入手呢？
決定商鋪未來能否火的因素很多，包括了地段、交通、開發運營商實力、主力品牌店、政策、周邊消費群體、商圈成長性等諸多因素。可能一項因素過硬，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項因素過差，從而將商鋪拉入無底深淵。
可能很多人會說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段，還是地段！事實也確實這樣，好的地段意味著優質的客流保證、四通八達的交通，而車流和人流是活力旺鋪兩個強勁的引擎。優質地段的商鋪，有很大可能保證商鋪經營紅利不斷、經營錢景可期。
成熟的商業圈肯定優于新區新開發的商業圈，二環地段肯定優于四環沿線，周邊地鐵站、公交點、高架四通八達肯定優于人跡罕至的郊野。不過，即便位于同一地段、商圈，相隔200米，可能就會有天壤之別。其次，是很多投資人都會忽略的一個要素——開發運營商實力。知名開發運營商有較強資源整合能力、成熟運營經驗，能夠實現統一招商、后期專業運營，能夠提前預測把控及解決行業較常出現的風險。
再次，商鋪成長性也是投資人容易忽視的關鍵因素。也就是說，該商圈是否是在政府政策支持關注序列，是否符合城市未來發展方向，是否踩中產業發展風口。
隨著時代的更迭，不少曾經輝煌一時的商圈在慢慢老去，客流銳減、銷售下滑，大量商鋪苦于營收腰斬紛紛撤場，商圈日漸黃昏。同時，一些新開發的商圈，當下入住率不高，但是周邊規劃豐富合理，有政府政策保駕護航，有大量的資源持續注入，那么繁榮也只是時間問題。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段、配套等方面欠缺，要么在客流量、開發商實力等要素上羸弱。比如合肥一家購物中心，因為地處新區，周邊配套設置不齊全，入住率較低，導致商場開業時空鋪率達到近70%。且開發商自身實力有限，團隊招商不力，缺乏引進大品牌的經驗和能力，內憂外患之下，最終導致商場店家關門撤柜，甚至爆發商戶集體維權。
商鋪未來收益預期向好的案例，肯定在某一個或者某幾個要素上有優勢。我們拿即將于5月28日開業的鄭州佳紛天地項目舉例子。它最大的優勢之一在于地段，位于金二環和南北交通大動脈京廣路交叉區域，寸土寸金。如今在二環范圍內新開的購物中心項目，鄭州市場內并不多見。
周邊林立的高校，密布的小區，已經開通的地鐵2號線出入口，都給佳紛天地項目輸入源源不斷的精準客流；附近業已開業運營多年的醫院、銀行、公交地鐵場站，又給項目提供了成熟的配套。
從商圈成長性角度分析，佳紛天地項目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目，不僅僅是鄭州近百年發展歷史的縮影，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持，被寄予了打造“鄭州人的精神家園、河南省的消費中心、全國城市復興典范”的野望。作為商圈自帶流量的項目，佳紛天地自然享受流量、政策、地緣等各種利好。
而從開發商角度，佳紛天地項目背靠佳兆業商業這一國內商業大牌，強大后盾有保障。作為最早進入城市更新領域的企業，佳兆業通過22年的沉淀，成功改造了數十個項目，積累了專業優勢和人才優勢。同時，在規模上，目前佳兆業擁有近200個城市更新項目，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區。而佳紛天地是佳兆業集團旗下佳兆業商業進駐河南市場的第一個商業作品，其重要性、標桿性意義不言而喻。
通過佳紛天地這一個案例可以看出，要想選對商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流、交通、周邊輻射的消費人群，還要客觀分析開發商實力、商圈成長性情況。當下良莠不齊、市場飽和的行情下，要實現一鋪傳三代幾乎不可能，但最終通過商鋪投資實現財富進階，不是沒可能。這亦是為何有人買鋪被坑數百萬、有人月首十多萬的秘訣。
也是由此開始，中國商鋪經歷了從市集、地攤到商業步行街（宋代清明上河圖），再到后來百貨商場，及至如今步入購物中心、綜合商業體時代。
不管如何變，買商鋪永遠是個技術活，必須要有獨到的眼光，好的商鋪能讓你人財兩旺，買到差的商鋪，足以讓投資者賠到血本無歸，難以轉手。如何挑選優質商鋪、避免入坑？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學前，我們有必要先了解下當下商鋪種類以及分析各自優劣。他們包括了社區/寫字樓底商，專業市場商鋪，購物中心/綜合體商鋪，街鋪。
隨著城鎮化規模提速、小區數量增多和商業進化，社區或者寫字樓底商，近年在密集增加，他們是未來商業地產的一種趨勢。但投資這些底商，一定要注意一個問題，這些底商大部分需要較長的培育期，剛開始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射，而且多數是晚于住宅交房時間，具有一定滯后性。且這些底商沒有統一的管理方，業態缺乏統一有序的規劃，業主憑各自經驗和資源出租，失敗幾率較大。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現產權不明晰的問題，市場上“住改商”的違法案例比比皆是。2019年年底，鄭州就啟動了城市道路綜合改造工程，對多條重點路段“住改商”涉嫌違規經營情況進行清理整治。這給鄭州市場上的街鋪帶來較大沖擊，因為不少街鋪其實就是“住改商”違法改建而來。
專業市場的商鋪，有的又叫檔口，較為依賴區域內產業基礎和集聚效應，講究共勢。當下鄭州專業市場的商鋪呈現飽和態勢，以鄭州火車站附近的服裝類專業市場、小商品類專業市場和通訊器材類專業市場的商鋪最為成熟，即便這些熱門區域依然出現了較高空鋪率，且這些區域商鋪的黃金位置早已名花有主，新投資人難以入局；近年隨著市場外遷，四環以內乃至新鄭、中牟新開了多個專業市場，他們普遍處于培育期，多數目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點討論的是購物中心、城市商業綜合體的商鋪。因為其本身具有的穩定、風險小、投資回報高等優勢，有人這樣形容，“現代商業的最高形態就是購物中心，買鋪就是買購物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長性和開發商實力】
什么樣的商鋪最適合入手呢？
決定商鋪未來能否火的因素很多，包括了地段、交通、開發運營商實力、主力品牌店、政策、周邊消費群體、商圈成長性等諸多因素。可能一項因素過硬，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項因素過差，從而將商鋪拉入無底深淵。
可能很多人會說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段，還是地段！事實也確實這樣，好的地段意味著優質的客流保證、四通八達的交通，而車流和人流是活力旺鋪兩個強勁的引擎。優質地段的商鋪，有很大可能保證商鋪經營紅利不斷、經營錢景可期。
成熟的商業圈肯定優于新區新開發的商業圈，二環地段肯定優于四環沿線，周邊地鐵站、公交點、高架四通八達肯定優于人跡罕至的郊野。不過，即便位于同一地段、商圈，相隔200米，可能就會有天壤之別。其次，是很多投資人都會忽略的一個要素——開發運營商實力。知名開發運營商有較強資源整合能力、成熟運營經驗，能夠實現統一招商、后期專業運營，能夠提前預測把控及解決行業較常出現的風險。
再次，商鋪成長性也是投資人容易忽視的關鍵因素。也就是說，該商圈是否是在政府政策支持關注序列，是否符合城市未來發展方向，是否踩中產業發展風口。
隨著時代的更迭，不少曾經輝煌一時的商圈在慢慢老去，客流銳減、銷售下滑，大量商鋪苦于營收腰斬紛紛撤場，商圈日漸黃昏。同時，一些新開發的商圈，當下入住率不高，但是周邊規劃豐富合理，有政府政策保駕護航，有大量的資源持續注入，那么繁榮也只是時間問題。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段、配套等方面欠缺，要么在客流量、開發商實力等要素上羸弱。比如合肥一家購物中心，因為地處新區，周邊配套設置不齊全，入住率較低，導致商場開業時空鋪率達到近70%。且開發商自身實力有限，團隊招商不力，缺乏引進大品牌的經驗和能力，內憂外患之下，最終導致商場店家關門撤柜，甚至爆發商戶集體維權。
商鋪未來收益預期向好的案例，肯定在某一個或者某幾個要素上有優勢。我們拿即將于5月28日開業的鄭州佳紛天地項目舉例子。它最大的優勢之一在于地段，位于金二環和南北交通大動脈京廣路交叉區域，寸土寸金。如今在二環范圍內新開的購物中心項目，鄭州市場內并不多見。
周邊林立的高校，密布的小區，已經開通的地鐵2號線出入口，都給佳紛天地項目輸入源源不斷的精準客流；附近業已開業運營多年的醫院、銀行、公交地鐵場站，又給項目提供了成熟的配套。
從商圈成長性角度分析，佳紛天地項目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目，不僅僅是鄭州近百年發展歷史的縮影，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持，被寄予了打造“鄭州人的精神家園、河南省的消費中心、全國城市復興典范”的野望。作為商圈自帶流量的項目，佳紛天地自然享受流量、政策、地緣等各種利好。
而從開發商角度，佳紛天地項目背靠佳兆業商業這一國內商業大牌，強大后盾有保障。作為最早進入城市更新領域的企業，佳兆業通過22年的沉淀，成功改造了數十個項目，積累了專業優勢和人才優勢。同時，在規模上，目前佳兆業擁有近200個城市更新項目，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區。而佳紛天地是佳兆業集團旗下佳兆業商業進駐河南市場的第一個商業作品，其重要性、標桿性意義不言而喻。
通過佳紛天地這一個案例可以看出，要想選對商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流、交通、周邊輻射的消費人群，還要客觀分析開發商實力、商圈成長性情況。當下良莠不齊、市場飽和的行情下，要實現一鋪傳三代幾乎不可能，但最終通過商鋪投資實現財富進階，不是沒可能。這亦是為何有人買鋪被坑數百萬、有人月首十多萬的秘訣。