最近幾年，鄭州住宅銷售市場正發生著改變。
據統計數據顯示，2020年，鄭州改善型住房需求成交占比攀升，成交價格同比上升9％，創近六年同期均價新高。
鄭州改善置業的需求越來越旺盛，而市場上的優質地段的改善項目卻較為缺乏。
今年，市場給了主城改善者一個不錯的機會。
即將入市的幾個改善項目也備受關注，有高鐵東站旁的最后一塊住宅產品海馬公園，有二環內的洋房，也有萬科老鴉陳”第四代住宅“項目。
這些產品到底如何呢？
鄭東新區海馬公園二期待售地塊
亮點：高鐵東站片區最后一塊新開住宅，市場關注度高。
目前來客登記期，預計6月份認籌，9月盤開，首開5#、8#。
待售地塊為二期北地塊，一共5棟樓，約900多戶。
戶型面積段105-180平，毛坯交付，交房時間預計2024年。
外立面和前期一樣，采用淺色花崗巖搭配磚紅色真石漆。
據置業顧問介紹，首開以105-128平的三房為主，150平的四房僅有30多套房，不容易搶到，180平的預計2022年開盤。
點評：
盡管產權年限縮水10年，但絕版地段的改善型產品，市場熱度將會很高。
項目集各項優質資源于一身，位置非常好，在高鐵東站旁，也是準地鐵盤，學校資源豐富，有普惠路二幼、普惠路小學、鄭州市第96中學。
不少改善群體對此抱有不少期待，但現實是大面積戶型太少了，項目主要以剛改為主，主流戶型為105-128平三房，占比近80%，150平的四房占比太少了，僅約8%，此次開盤也就30多套，180平2梯2戶為7號樓，一共才60多套。
室內設計上做了干濕分離，也有了相對寬敞的陽臺。
105平戶型方正，陽臺1.8米寬，4.4米長，123平的戶型進深稍長，128平的戶型入口大門正對衛生間，這個設計估計很多人比較忌諱，門口做了玄關處理。
目前海馬公園二手房小戶型成交價約26000元/平，大戶型27000元/平，預計此次開盤單價3萬左右，總價約300-400多萬，價位在北龍湖之下，位置也不錯，作為高鐵站旁最后一個新開住宅，開盤必將是一番熱搶。
萬科翠灣中城
亮點：規劃的第四代住宅產品比較吸引人。
目前來客登記期，預計7月份開盤。
項目面向改善客群，精裝修。
江山路東的兩個地塊產品面積115-143平，2梯3戶設計，以獨棟獨單元為主，這樣采光與通風效果更好些。
江山路西規劃6棟高層，面積97-120平。
點評：
備受關注的萬科老鴉陳項目很快就要面試了，該項目最大的亮點無疑是比較新穎的住宅設計理念，宣傳的“第四代住宅產品”對大家來說有一定吸引力。
有大空間陽臺，更大范圍的綠植覆蓋是“第四代住宅”的亮點，在千篇一律的城市樓宇中，讓花園綠植融入日常生活空間，特別是具有大空間的陽臺設計，如今越來越被人們喜歡。
據置業顧問介紹，整個小區的地面抬高了3米，隱私性更強，小區很多細節的規劃也是為了給業主提供更舒適的生活。
單從產品方面，萬科老鴉陳項目確實給出了人們驚喜，對于區域甚至鄭州住宅產品檔次是一個提升。
不過位置與配套方面的優勢并不太突出。
項目處于金水區與惠濟區的交匯處，行政劃分上屬于惠濟區，位于交界處的地位通常有些尷尬，均不在各區域核心范圍。
配套方面，地鐵是個優勢，離地鐵4號線老鴉陳站500多米，周邊江山路三全路為城市主路，交通也便利，目前教育配套上有待完善，老鴉陳片區規劃的有專項教育與商業用地，預計未來區政府與萬科也會協力引進優質的學校資源，未來如何，還需等待。
產品的價格還未確定，預計約20000元/平，溢價主要來自產品設計和精裝方面，對于地緣自住型的改善客戶可以關注。
新蒲·朗晴別院
亮點：二環內的稀缺洋房
目前意向登記階段，預計7月售樓部對外開放。
市區帶洋房的改善產品是較為稀缺的，位于中原區，產品涵蓋了3棟洋房，一小高層和一棟高層，毛坯交付，項目高層面積段89-143平，4梯6戶；洋房186-226平五室，1梯2戶，
點評：項目主打主城改善，位置不錯，位于航海路與工人路交會處，在主城二環內，配套方面也比較成熟，地鐵5號線后河蘆站就在小區門口，教育方面，附近有淮河路小學、鄭州73中，老城區發展成熟。
小區體量小了點，總共約20畝地，小區公園綠地等設施相對緊湊，未來活動空間會相對有限，戶型方面洋房還是可以的，180平大戶型起步，不過高層居然還有89平起步的，難以理解。
開發商為新蒲集團，主要做市政工程，也開發過一些小區，有一定開發經驗。
綜述
今年臨近開盤的這幾個改善項目值得關注。
在主城區建設用地越來越少的現實下，好地段的土地資源將越來越稀缺。
對于改善購房者來說，提升生活品質與居住條件是買房的出發點，而地段、配套、品質決定了房子最重要的居住價值。
未來，由剛需唱主角的樓市，將越來越多的被改善型置業需求取代，所以，要快速把握住城市核心地段上車機會，特別是品質房企大戶型產品，對于配套資源一般，品質一般的樓盤要遠離。
（編輯 吉倩倩）