劃重點(diǎn)：

8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比上升了2.47%，連續(xù)8個(gè)月上升。

分析認(rèn)為，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

面對房貸利率的上漲，準(zhǔn)備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來。以北京為例，在此輪利率上浮以后，經(jīng)測算，她的還款總額多了近20萬元。

上周，針對北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，中國人民銀行營業(yè)管理部明確表態(tài)“積極支持”，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。人行營管部稱，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。

不僅北京如此。通過調(diào)查采訪，記者發(fā)現(xiàn)，近期在全國各地主要城市，也出現(xiàn)了新一輪的房貸利率上浮現(xiàn)象。

那么，房貸利率的調(diào)整是通過何種機(jī)制來引導(dǎo)樓市發(fā)展的？在調(diào)控過程中，又應(yīng)該如何避免傷害剛需性購房需求？帶著這些問題，記者近日對有關(guān)銀行機(jī)構(gòu)及市場相關(guān)人士進(jìn)行了采訪。

利率上浮已不是新聞

“從9月14日開始，還沒有進(jìn)行網(wǎng)簽的就需要按照新的利率執(zhí)行。”一位房地產(chǎn)中介人員向記者表示。通過采訪，記者發(fā)現(xiàn)，從9月14日起，工、農(nóng)、中、建四家大型銀行的首套房貸最低利率已經(jīng)全部在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。同時(shí)，民生、廣發(fā)等多家股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更大，均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

但對于首套購房者來說，貸款利率的上漲并不是最大的問題，更為重要的是在多長時(shí)間之內(nèi)能獲得貸款。在采訪過程中，多家中介機(jī)構(gòu)均向記者表示，目前各家銀行的審批時(shí)間都不好估算，等待數(shù)月而仍未獲得貸款的購房者大有人在。此外，銀行對于審批的要求也日趨嚴(yán)格。縱觀全國，房貸利率上調(diào)早已不再是“新”聞。

而與利率上浮所釋放的緊縮信號同步的，是獲得房貸難度的增加。融360最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比上升了2.47%，連續(xù)8個(gè)月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。廣州、深圳、南京、杭州、廈門等眾多一、二線城市的房貸利率均在近期內(nèi)有所上調(diào)。

某廈門銀行業(yè)人士告訴記者，今年以來，廈門市已經(jīng)三次提高利率，一些銀行已經(jīng)在本月或更早時(shí)候停止發(fā)放個(gè)人房貸。同樣，昆明等西部內(nèi)陸城市也在近期經(jīng)歷了一波利率上調(diào)。某大型銀行西部地區(qū)分行人士介紹，總行今年對房貸新增額度卡得很緊，一般當(dāng)月額度在上旬就已放完，后續(xù)申請只能排隊(duì)等額度。“很多樓盤開盤后都在等放款，有些要等上半年。”

房貸規(guī)模明顯下降

銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新增個(gè)人住房按揭貸款占新增各項(xiàng)貸款比重為25.1%，比去年全年降低了10.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年下半年的高峰期降低了19.9個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)工行行長谷澍介紹，工行新增個(gè)人住房貸款中，一、二線城市和三、四線城市的比例大概在1∶1左右；16個(gè)熱點(diǎn)城市的新發(fā)放個(gè)人住房貸款，在個(gè)人住房貸款中的占比較去年年底降低了13個(gè)百分點(diǎn)。

上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，26家上市銀行(含H股郵儲銀行)的個(gè)人住房按揭貸款新增19123.21億元，在全部新增信貸規(guī)模中占35.84%，相比去年15家A股上市銀行20029.03億元的總規(guī)模和46.58%的占比下降明顯。同時(shí)，相比去年上半年高達(dá)91.43%的比例，今年新增個(gè)人貸款中住房按揭貸款占比僅為51.40%。可見，在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控、引導(dǎo)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，房貸狂飆的情況已有所回落。在這種大背景下，房貸利率的上調(diào)成為調(diào)控房地產(chǎn)的抓手，并不令人意外。

此外，市場因素也影響了房貸利率。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的同業(yè)業(yè)務(wù)緊縮和儲蓄業(yè)務(wù)受挫，增加了銀行的資金成本。人行營管部有關(guān)人士表示，2017年3月以來，北京市出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體，主動(dòng)配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過提高個(gè)人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利于進(jìn)一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。

降價(jià)與剛需并行不悖

利率的上漲會對房價(jià)產(chǎn)生何種導(dǎo)向？有分析認(rèn)為，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。值得注意的是，在國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月份全國70個(gè)大中城市的房價(jià)變動(dòng)情況中，首次出現(xiàn)“下降或持平”。從當(dāng)前一線城市房價(jià)指數(shù)的增幅來看，這是自2015年3月以來首次出現(xiàn)的房價(jià)環(huán)比下跌。

這也說明，自今年3月起全國各地密集出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效。近期，國家統(tǒng)計(jì)局也公開表示，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策在持續(xù)發(fā)揮作用。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果房價(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，各家銀行后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度、提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。

但是，面對房貸利率的上漲，準(zhǔn)備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來。來到北京工作、準(zhǔn)備買房的小江正在為漲價(jià)的房貸發(fā)愁。在此輪利率上浮以后，經(jīng)測算，她的還款總額多了近20萬元。對此，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，即便是首套房也得按照市場化原則定價(jià)，在金融去杠桿、資金面相對緊張的背景下，首套房貸款利率上升是必然結(jié)果。“個(gè)人住房按揭貸款盡管風(fēng)險(xiǎn)較低，但收益水平不高，因此銀行適度減少房貸方面的投入，對實(shí)體企業(yè)來說是件好事。”

有專家認(rèn)為，目前，對剛需購房者的保障主要體現(xiàn)在貸款規(guī)模的供給上。收緊住房信貸政策在抑制投資性和投機(jī)性需求的同時(shí)，對剛性需求和改善性需求會產(chǎn)生一定的影響。“對于熱點(diǎn)城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應(yīng)在差別化住房信貸政策方面予以支持。”專家表示，對于首套房在房貸額度上優(yōu)先予以保證的同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)給予差別化監(jiān)管，在考核方面采取一定差別化措施，幫助購房主體控制購房杠桿率。