歷經(jīng)2021年疫情、汛情、行業(yè)調(diào)控、需求回落等外界影響，疊加輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆、去杠桿降負(fù)債等戰(zhàn)略舉措后整體保持穩(wěn)定向好。
河南商報(bào)記者 高瞻展
繼續(xù)保持河南省內(nèi)優(yōu)勢(shì)地位
年報(bào)顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為人民幣601.1億元，合同銷售面積約816.6萬(wàn)平方米，繼續(xù)保持河南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的銷售金額與銷售面積的“雙料冠軍”。
然而，受疫情、汛情及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，2021年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷。河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年河南省商品房銷售面積13277.2萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，其中住宅銷售面積下降4.5%；2021年商品房銷售額8657.7億元，下降7.5%，其中住宅銷售額下降6.1%。
受制于整體市場(chǎng)需求回落，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積減少，建業(yè)地產(chǎn)2021年收益約為人民幣419.59億元，按年同比下跌3.1%，物業(yè)銷售收益由2020年約人民幣416.07億元減少2.2%至2021年約人民幣407.09億元；毛利約為人民幣68.11億元，毛利率約16.2%，每股基本盈利為人民幣21.21分。
分拆輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，港股“四駕馬車”格局形成
2021年，建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)收入5.75億元，年末所有者權(quán)益127.4億元，均較上年有所下降，但此類指標(biāo)波動(dòng)主要由2021年5月31日分拆中原建業(yè)股份有限公司（09982.HK，以下簡(jiǎn)稱“中原建業(yè)”）在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市所致。
然而，站在建業(yè)集團(tuán)整體角度看，分拆獨(dú)立的中原建業(yè)，以13.0億元營(yíng)業(yè)收入、7.7億元凈利潤(rùn)、高達(dá)59.2%的凈利潤(rùn)率，站上全國(guó)代建行業(yè)巔峰。隨著建業(yè)在港股市場(chǎng)“四駕馬車”格局的形成，未來(lái)深耕產(chǎn)業(yè)鏈前景更為可觀。
主動(dòng)降負(fù)債，財(cái)務(wù)更穩(wěn)健
2021年，在房地產(chǎn)行業(yè)違約事件頻發(fā)、資本市場(chǎng)信心萎靡、全國(guó)知名房企不斷傳出暴雷新聞的同時(shí)，建業(yè)調(diào)撥自有資金，于2021年11月如期償還4億美元債，保持了企業(yè)30年在金融機(jī)構(gòu)零拖欠記錄，堅(jiān)守了企業(yè)守信用及負(fù)責(zé)任的價(jià)值觀，為市場(chǎng)和行業(yè)帶來(lái)了信心。
2021年末，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元；同時(shí)，隨著建業(yè)積極去杠桿策略的實(shí)施，有息債下降亦十分明顯，其中總有息負(fù)債下降29.9%至人民幣219.4億元，短期有息負(fù)債下降55.7%至人民幣67.6億元。
由此可見(jiàn)，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流足以覆蓋短期負(fù)債，現(xiàn)金短債比1.5倍（達(dá)標(biāo)）；凈借貸比率約為94.9%（達(dá)標(biāo)），“三道紅線”指標(biāo)維持平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
降本增效，迎接管理紅利
面對(duì)時(shí)代大變局和行業(yè)拐點(diǎn)，2022年初，建業(yè)集團(tuán)開(kāi)啟了大刀闊斧的機(jī)構(gòu)改革，從五級(jí)管理調(diào)整至三級(jí)管理，以提升集團(tuán)的活力及經(jīng)營(yíng)效率，迎合行業(yè)從金融紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代的轉(zhuǎn)變。
近兩年來(lái)，隨著建業(yè)精細(xì)化管控的推進(jìn)，建業(yè)地產(chǎn)銷售及管理費(fèi)用保持了持續(xù)下降趨勢(shì)：建業(yè)地產(chǎn)2021年度發(fā)生銷售費(fèi)用17.3億元，管理費(fèi)用16.0億元，分別較2020年度下降7.8%及8.2%。
此外，建業(yè)地產(chǎn)2021年度發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用6.7億元，較2020年度大幅下降約47.4%，主要因2021年度集團(tuán)實(shí)行了主動(dòng)降負(fù)債的多項(xiàng)舉措，有息債余額較2020年度下降約29.9%，這也大大降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
樓市基本盤(pán)仍在，土儲(chǔ)豐厚
從河南省乃至全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看，在2021年，市場(chǎng)的基本面仍得以保持。2021年，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7874.35億元，同比增長(zhǎng)1.2%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.36（國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平）。
2021年，建業(yè)地產(chǎn)積極克服汛情、疫情，極力降低外部沖擊對(duì)工期的影響，共交付項(xiàng)目達(dá)79個(gè)，較2021年增加10個(gè)，而在建項(xiàng)目為194個(gè)，與2020年相比增加14個(gè)。截至2021年12月31日，集團(tuán)物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約人民幣596.49億元，預(yù)計(jì)于未來(lái)一至三年結(jié)轉(zhuǎn)為收益。
年內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛及股權(quán)合作等方式獲取土地約289.4萬(wàn)平方米，新增儲(chǔ)備建筑面積約809.1萬(wàn)平方米，持續(xù)鞏固在河南市場(chǎng)占有率優(yōu)勢(shì)。截至2021年12月31日，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約5,345萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積約3,861萬(wàn)平方米。
政策面向好，市場(chǎng)逐步回暖
3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從5個(gè)方面、共19條提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施。
3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議指出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
在金融委會(huì)議之后，“一行兩會(huì)一局”傳達(dá)學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院金融委專題會(huì)議精神，其中，銀保監(jiān)會(huì)提出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，持續(xù)完善‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
隨著多項(xiàng)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策陸續(xù)出臺(tái)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)越來(lái)越強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)“黑鐵時(shí)代”的陰霾將逐漸散去，對(duì)于堅(jiān)持價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)、堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅(jiān)持以客戶為中心、堅(jiān)持長(zhǎng)期價(jià)值主義的建業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，依托新時(shí)代中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，扎根向下，“做少、做小、做好，做精、做新、做快”，也定能實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的新跨越。