從財報來分析，投資房地產是否還有機會？

【家裝家居業務逆市同比增長超過10%】

二季度，以需求端牽引為主的房地產支持政策持續出臺，市場顯現修復跡象，二手房市場的復蘇節奏相對較快，而新房市場由于開發商的流動性壓力和購房者的觀望情緒，表現相對疲弱。同期，貝殼凈收入超出了其業績指引上限30%，且超過了市場的一致預期。同時，貝殼第二季度依然保持了充沛的現金儲備和良好的流動性，仍然實現了正向經營性現金流。二季度，貝殼家裝家居業務pro forma收入（假設全季度并表圣都家裝業績的情況下）逆市同比增長超過10%。貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“第二季度在積極的寬松政策和有效疫情防控下，中國房地產交易市場，尤其是存量市場出現了一系列積極的變化。平臺的經營效益、人店規模的穩定性和作業效率都有所提升。但長期看，我們所處的內外部環境無疑充滿挑戰，不確定性持續增加。隨著‘一體兩翼’戰略的推進，組織所涉及的業務也變得更加多元和復雜。我們會持續專注于加強我們獨特的產品及服務，賦能我們的服務者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務，從而支持我們的長期增長。”

貝殼執行董事、CFO徐濤表示：“雖然房地產市場復蘇之路不平坦，但我們采取了一系列具有成本效益的措施，在戰略制定及日常運營中更注重效率，以提高盈利能力。因此，即便面對充滿挑戰的市場環境，我們的房產交易服務業務獲得了更大的經營杠桿，我們相信房產交易服務業務的盈利能力將在今年下半年逐步恢復。我們也將繼續在家裝家居及貝殼租房業務方面進行投資。我們堅信我們在居住領域獨特的能力及扎實的業務布局將支持我們實現長期快速增長。”

【“找房+裝修”強強聯合，符合年輕人快速、個性化需求】

科創中國高丞鄉創服務團團長孫文華在“看懂”的線上會議上，對貝殼2022年二季報進行了解讀。

孫文華認為，貝殼找房在房產交易服務領域已經形成了一個規模化的一個壁壘。在貝殼找房的平臺效應下，各個門派的信息壁壘被打破，經濟業務的運行效率和服務體驗被帶動了起來，發展非常迅速。截至到2021年12月，貝殼平臺的門店總數已經達到5.1萬人。經紀人的數量，達到了45.5萬人。房地產交易成交額已經占到全國總市場的13%。貝殼找房憑借著交易端形成了有效的覆蓋，從傳統的房地產經濟業務拓展到其他與居住相關的延伸服務領域。

貝殼找房業務模式的收入主要是風險收入不是經濟收入，比如一套房，通過中介服務可以收取傭金1%，但是現在這種模式是在1%當中的百分比，是平臺收益了。平臺收益最大的好處在于規模化，目前，貝殼找房已經實現了規模化，規模化最大的好處就是信息的集中性，信息一旦集中，就可以通過借助這樣的一個平臺來延伸，就像我們互聯網當中的搜索引擎，搜索是免費的，互聯網搜索引擎的收入是廣告收入。

2021年下半年，貝殼找房正式提出了一體兩翼戰略。一體兩翼，一體是指傳統強項存房以及新房的交易服務，也就是中介服務，存量房的交易和新房交易。兩翼是指整裝大家居業務以及普惠房的居住業務，在2021年的11月份，貝克找房就成立了整裝家大家居事業群，設立了新家裝線和新家居線。2022年2月，整裝大家居戰略管理與投資中心成立，負責整裝大家居事業群的戰略、策略、管理以及推進。

貝殼找房對國內家裝龍頭企業杭州圣都進行了收購，圣都家裝董事長擔任了貝殼整裝大家居事業群新家裝線的負責人。圣都家裝已經運營了幾十年了，已經擁有了非常成熟的單品家居或者是家裝的供應鏈，對于互聯網的個性化服務來講供應能力就非常強，這次收購相當于強強聯合。

貝殼找房擁有大量的客戶和經紀人來推廣家裝業務，在家裝概念當中進行了整合擁有了更多的買家。在快節奏的時代下，通過貝殼找房的找房業務和裝修業務一體化的全鏈條服務，節省了大量的時間。兩塊業務的嫁接是貝殼找房的新業務增長點，符合年輕人快速、個性化的需求。

【積極把握樓市筑底復蘇機會，降本增效助力業務抵御市場波動】

第二季度，隨著各地釋放的市場支持政策的落地，多個強二線城市的二手房市場得到明顯修復；而北京和上海也依托于極強的需求韌性，市場交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。同時，貝殼采取了一系列切實有力的降本增效舉措，平臺的經營能力和經營效益明顯提高，有效收窄了行業深度調整給公司業績表現帶來的波幅影響，也使得貝殼能夠以更為穩定的門店和經紀人網絡規模，以及高效的作業能力，搶抓樓市筑底復蘇的機會。

根據貝殼研究院數據，第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%，而貝殼存量房交易GTV為3,935億元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降約41%，優于市場水平。

基礎設施層面，貝殼優化了線上商機的分配機制，避免經紀人為獲取商機作弊，作業公平感獲得明顯提升。貝殼同時迭代了商機匹配模型，讓作業更聚焦，匹配更精準。運營上，貝殼繼續強化以房源為核心的二手業務精細化管理，提升房源維護質量、傳遞效率和推廣效果。今年以來，鏈家（貝殼旗下房產經紀直營品牌）著力改善經營結果、經營質量，通過治理虧損門店、提升人效、積極投入社區防疫等舉措，在疫情好轉后業務實現迅速復蘇。二季度，貝殼平臺二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平臺重點32城中21城二手房交易GTV已經超過2021年均值；非鏈家存量房交易GTV環比增長高達33%。6月，北京、上海疫情得到控制后當地市場也快速恢復。

公司在平臺基礎設施和產品應用上的堅定投入，也使門店和經紀人網絡規模更趨穩定，作業效率不斷提高。二季度末貝殼連接活躍門店數超過41,000家，環比下降4%；平臺連接活躍經紀人超過38萬人，環比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經紀人數量在二季度已經企穩，6月北京、上海活躍經紀人流失率降至僅1%-3%。非北上活躍經紀人6月月度流失率也已降至僅5.6%。

根據國家統計局數據，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%，相較第一季度跌幅進一步擴大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克爾瑞百強房企二季度銷售額同比下降53.4%，市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。二季度，貝殼新房完成GTV 2,227億元，同比下降55%，環比增長15.6%。

在此背景下，貝殼在房源端、渠道端和運營方面持續發力：房源端，貝殼積極開展與優質開發商的總對總合作，著力提升國有房企銷售占比，進而持續提升房源品質、易售性及業務抗風險能力；渠道端，新房渠道的集中度提升明顯。當前市場環境下，經紀人更注重作業安全感，更看重與房源優質、風控嚴格、回款安全快速的平臺合作，貝殼對新房經紀人和門店的覆蓋規模得到進一步擴大；運營方面，貝殼持續推進“快傭”等聚焦銷售的策略。快傭項目讓開發商可以有機會提前支付傭金，一方面幫助開發商有效提升新房去化效率，另一方面平臺的應收賬款和經紀人回款安全也得以更有保障，形成良性正循環。

第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%，環比提升7個百分點；快傭項目去化效率持續高于非快傭項目，也吸引開發商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式。上半年，快傭收入占新房收入比累積達到22%。

得益于公司持續在風控、降本增效和新房創新業務上發力，即便面對總體低迷的新房市場，貝殼在銷售去化能力上加強的不斷優勢使其能夠抓住開發商年中沖刺業績的機會，為新房收入提供了一定支撐。同時，新房業務的貢獻利潤率在第二季度達到了24%，為兩年以來的高位。第二季度，貝殼新房業務的現金收入比為 1.27，現金生成能力突出。

【家裝家居協同效應明顯，租房業務規模高質量拓展】

根據中國裝修業協會住宅產業分會的統計數據顯示，第二季度頭部家裝企業產值同比下降21%。二季度，貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰，家裝家居業務實現pro forma收入13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。

去年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。經過一年時間，貝殼和圣都進行了團隊組織結構、業務、系統等高效、全方位融合，產生明顯的協同效應。比如，圣都加入后帶來的供應鏈幫助被窩（貝殼旗下整裝品牌）客單價同比提升33%。而貝殼一賽道（二手和新房交易服務業務）流量貢獻合同額占比在6月已經超過了25%。

貝殼搭建了一二賽道聯動的組織結構，建立了聯動規則、系統等基礎設施。房產交易店東在向家裝家居業務導流的客戶簽約之后收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天內，一賽道導流活力被全面激活。

品質交付上，貝殼從服務者入手，讓服務者滿意，從而讓消費者滿意。在一系列努力下，貝殼裝修絕對交付工期有所縮短，對于竣工的消費者滿意度NPS（凈推薦值）也由1月的14%提升到6月的35%。與此同時，貝殼正在積極探索超越傳統硬裝業務的盈利空間。二季度，包括定制家具、軟裝和家電在內的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升，新零售產品銷售合同金額的占比由第一季度的11%提升至16%。

秉持商業向善的責任和擔當，貝殼租房在拓展業務規模的同時，第二季度貝殼也投入更大精力進行成本管控，去提升去化效率，來實現業務的長期微利可持續。截至二季度末，貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套，較一季度末增加接近2.2萬套。其中，貝殼分散式租賃管理業務——“省心租”在管房源規模突破3.1萬套。二季度，貝殼通過迭代模型、優化系統、落地科學管理等措施，提升人效和出租率，努力實現“收對房、定準價、去化快、提品效”，平衡規模和盈利能力。省心租業務出租率在疫情結束后穩步提升。

此外，貝殼還在6月聯合發起了針對應屆畢業生租房的“新青年計劃”，為初出校門的應屆畢業生提供房租優惠、傭金減免等服務，幫助他們解決租房難、租房貴等問題。截至2022年7月31日,“新青年計劃”成交單量超8,000單,讓利畢業生超過1,200萬元。