“小區電梯內廣告收入歸全體業主所有！”“物業公司欠你一筆錢，但他們不會告訴你！”搜索“物業公司”“小區廣告收入”等關鍵詞，立即會出現不少類似的標題。不少讀者會疑惑，小區廣告收入歸業主所有，我咋不知道？這個還沒有在全國范圍內形成共識的“利好消息”，或將被立法明確。第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編（草案）》（以下簡稱“草案”）8月27日提請常委會首次審議。其中，物權編草案加強對建筑物業主權利的保護，規定：物業改變小區外墻、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由業主共同決定；明確共有部分產生的收益屬于業主共有。

    
【案例】物業拒絕公示廣告收入明細，業主起訴獲勝

    
燈箱廣告、電梯口視頻廣告、電梯內框架及視頻廣告、車庫門廣告……走進城市小區，各種廣告五花八門，常換常新。那么問題來了，小區內的廣告收入，究竟應該歸誰所有？是全體業主還是物業管理公司？業主有沒有權利過問？

    
武女士居住在鄭州市中原區一小區，她發現小區物業利用小區公共部位發布廣告，認為物業公司進行了有償經營，遂希望物業公布利用了哪些類型的業主共有資產、設施及空間以及收費明細和資金處置信息。不過，物業公司認為，業主知情權是業主享有的法定權利，但范圍不能無限擴大，對于武女士的要求置之不理。

    
武女士隨后將物業公司告上法庭。鄭州市二七區法院審理后認為，按照物業管理條例的相關規定，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。最終支持了武女士的訴求。

    
這樣的訴訟不是個例，更多的矛盾發生在法庭之外。2018年年初，鄭州市某小區的業主，為表達抗議，拆掉了小區內設置的約50塊框架廣告牌，對物業利用小區公共場所實施營利且收益的去向提出懷疑。業主王先生稱，他們曾與物業溝通，希望物業公示小區電梯廣告的收入和使用情況，但物業未公示。他們在考慮之后，遂將電梯內的廣告牌拆掉了，目的是提醒物業，按照新的物業管理條例要求，公示物業費及電梯廣告收入的使用情況。

    
【現狀】小區廣告費到底歸誰？現行物權法未明確，各地規定不一

    
業主要求物業公示收入明細的要求過分嗎？小區廣告費到底歸誰？

    
記者了解到，業主們要求物業公示廣告費去向，依照的是于2018年開始實施的新修訂的《河南省物業管理條例》。該條例第十六條規定，對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況業主享有知情權、參與決定權和監督權。

    
該條例第三十九條提到，物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息：業主繳納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況；物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況。

    
“雖然我國現行的物權法、物業管理條例并未明確規定公共部分產生的收益的歸屬，但是根據《物權法》的規定，電梯間、小區樓房外墻等部位屬于建筑物共有部分，歸小區業主共有，那么由此產生的收益也應歸屬業主所有，物業公司只是代替管理；并且《物業管理條例》明確了業主對這筆費用享有知情權和監督權。”北京大成（鄭州）律師事務所律師馬瑞介紹說，電梯廣告收入歸小區業主所有業已被司法審判實踐所認可。比如最高人民法院公布的一起無錫市的物業糾紛案，無錫市錫山區人民法院一審認為：共有部分在物業服務企業物業管理(包括前期物業管理)期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，并主要用于補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。【修法】物權編草案明確：共有部分產生的收益屬于業主共有

    
業主對于小區廣告的權利，未來或將擴大，且更為明確。

    
第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編（草案）》8月27日提請常委會首次審議。其中，物權編草案加強對建筑物業主權利的保護。這一修改，主要是針對實踐中，一些物業服務企業未征求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等進行營利的行為。

    
對此，草案增加規定：改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應由業主共同決定。

    
此外，草案還明確：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

    
不過，一個小區很大，住戶也多，如何才能算是業主共同決定呢？草案也考慮到了這一點，為了解決物業管理活動中，業主作出決議難的問題，適當降低了業主作出決議的門檻。規定：業主共同決定事項，應當由專有部分占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參加表決。參加表決不必全部同意，經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意即可。

    
【建議】擔心多個和尚沒水吃？律師說單個業主也可起訴

    
都多一事不如少一事，“多個和尚沒水吃”，萬一物業公司缺乏監管，不愿意將廣告收入用在業主身上咋辦？單個業主可以起訴嗎？

    
對此，馬瑞介紹，民法典各分編草案是一部海納百川的法典，上述探討的幾項新規，也是提綱挈領的法律規定。一旦草案通過，隨后相關的法律、法規、條例、細則等都會做出相應的修改。屆時，小區業主對共有部分的使用依法享有決定權及收益權，物業公司應逐步從被動公示轉變為主動配合，登記好小區內業主人口數量、房屋專有面積等，在利用公共空間做廣告前，應主動征求業主的同意，并定期公布資金使用情況。

    
草案通過后，如果物業公司未經業主同意擅自處置小區共有部分侵害業主權益的，業主可以單獨提起訴訟維權，一方面可以要求停止侵害，恢復原狀；另一方面可以行使知情權，要求物業公司公示資金去向，確保資金的使用符合全體業主的利益。對于條件成熟的小區，建議成立業主委員會，維護小區業主共同的合法權益。

作者：大河客戶端特派北京記者　段偉朵
編輯：河南商報 王凡
來源：大河報