那些還沒買房又期盼入市的房友，這段時間遇到樓市降溫的情況下，也在咨詢大叔：當前樓市，買哪里的房子抗跌，保值！要具備哪些條件？

是啊，作為一名剛需購房者，想在春節到來前買套房，然后也可以安心了事，最主要是過年能對丈母娘有個交代。

可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議，因為畢竟掙錢不易，萬一投資失敗大叔可賠不起。不過大叔倒是可以給出一個判斷房產投資價值的維度供各位參考：幼、小學生入學人口。

 

 

1st

入學人口和房價的關系

 

在人口流動中，小學生數量變化是一個很顯性的指標。2017年秋季全國小學入學率接近100%，而且小學生數量是“數人頭”數出來的，不是抽樣調查出來的，更不是估計出來的，所以更接近實際情況（相比鄭州每月樓盤成交量更有參考價值）。

 

所以說：小學生數量變化與城市吸引力變化高度相關。

 

由于目前各大中心城市的流動人口數量龐大，常用的數據如戶籍人口、流動人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個城市的人口數量。比如2017年的統計數據，南陽市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬，通過這個對比你就應該明白這個統計是多么的不靠譜（完全沒有看不起南陽的意思，大叔我的媳婦就是南陽人）。

 

如今九年義務教育的普及，并且各大城市對于外來務工人員的子女入學也逐步放開，因此以小學入學人數來判斷一個城市未來的土地和房產需求量，相對而言是比較科學可取的。

 

下面我們來看看各個城市常住人口增量：

 

 

數據來源：國家統計局

 

成都一年增量126萬人口，除了和這個城市的競爭力、軟實力和品牌影響力有關，還和政府的留人政策密切相關。今天主要說說我大鄭州，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游，但這只是2016年的數據，2017年的統計數據尚未公布，另外這是常住人口統計，并非城市居住人口統計，所以這一數據并不能完全體現鄭州的發展潛力。

 

說到潛力，我們還是先來看看下面這組關于城市學生的統計數據：

 

 

數據來源：國家統計局

從這組數據可以看出：鄭州總人數絕對值不是最大的 ，但學生人數占人口總數比例最高，高達17.81%，領跑統計內的所有一二線城市。（北京、上海學生比例低的原因：北京、上海出臺了一系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產業等。）

 

我們繼續看數據，鄭州2016年幼兒園、小學學生人數為120萬，占鄭州城市總人口的12%，而這個數字背后隨之而來的則是，外來人口多和未來土地、房產需求大的必然。

 

當然，比值高并不代表鄭州未來將超過他們，但是如果我們從中國人口老齡化嚴重這個角度來看，鄭州這個城市未來發展的潛力，細思極恐！

 

這些都是基礎因素，當然未來也會有其他諸如利率、房管政策等因素影響，但這些都是次要因素，需求量才是王道，畢竟市場還是由供求關系決定的。因此，大叔可以大膽的判斷，幼小學生增長量大的城市，在幾年以后各種限制條件放開后，房價會更高。

 

而在教育資源越來越稀缺的鄭州，特別是優質學位這個資源，據相關數據，鄭州整體人口已超1000萬，鄭州新生兒每年都創新高，未來對學位，特別是優質學位的需求非常之大，可以預見的是具備這資源優勢的房子將繼續保持超越其他類型的上漲勢頭。

 

而在一個多重價值爆發片區的優質學區，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長紅利，如果遇到在鄭州擁有河南省優質的學區房，千萬可別錯過，比如：亞星金運外灘。

 

 

2nd

 

下面我們回歸標題！回歸網友的問題！

 

目前在鄭州樓市遇冷的情況下，滿足什么條件的房子保值，可以入手！

 

一、離城中優質的學區較近的小區。

 

為什么要離得近呢？對小學來說，離得近是一個非常顯著的優點。小學的孩子尚小，每日往返接送四次，是非常高頻的剛性需求。離小學近的房子，不僅售價高，租出去的租金也高。

 

但是，一般來說，這樣的房子價格非常高，高得離譜。

 

這時候，讓我們再來思考第二個問題：學區房的價格到底是由誰決定的？

 

答案是，學區房的房價，是由想買這個學區房的較為富有的那些買家決定的。學區房的特性，決定了學區房的供應不會太多。

 

在供應不多的情況下，誰出的價格高，誰就能買得到。

 

拋開各個區域上的利好，單從目前市場來看，現階段買房，學位是第一考慮因素，因為學位房在鄭州是進過多輪驗證過的。2018年上半年鄭州二手房，雖經過“N連跌”，其中抗跌的是帶優質學區的房子，比如英地天驕華庭、東區奧蘭花園，永威五月花城等。

 

而今天推薦的項目：亞星金運外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）

 

二、在學區里，更新的房子。

 

  

 

 

        在鄭州這個城市，房價分化嚴重，這個特點就更為突出。同樣的地段，老破小的價格，很難跟新小區的房子比肩。

 

沒有電梯，年久失修，人車不分流，停車困難……老破小的問題，數起來一大堆，每一項都可成為砍價因素。而新小區呢？電梯直達，大廳寬敞，車輛直接進入地下車庫，綠化良好……每一項都可以成為加價理由。

 

為什么還要加上學區二字呢？因為，學區是剛需中的剛需！在學區面前，一切需求都會被秒殺。你可以花大價錢把老破小裝修得如同世外桃源，但你不能把郊區的風景房變成學區。

 

當下，擁有Top學區和金三環實景現房的亞星或許是你不錯的選擇。

 

三、同等條件下，距離更近的河和公園。

 

鄭州缺水，缺自然景觀。

 

有水有公園的地方，一向都是開發商必爭之地。

 

而有水有公園的樓盤，更是一房難求。

 

3rd

集萬寵于一身

 

 

亞星金運外灘區位圖

 

亞星金運外灘位于工人路與南三環交會處。從區位圖上可以看出項目屬于金三環，交通四通八達，臨近規劃中的9號線地鐵口，南水北調運河金水河雙河環繞，地段稀缺。

 

更重要的是項目引進華中師范大學附屬亞星實驗學校

 （華中師范大學附屬亞星實驗學校實拍圖）

在河南省鄭州市二七區政府的大力支持下，河南亞星置業集團有限公司和華中師范大學于2016年10月正式簽約，創辦華中師范大學附屬亞星實驗學校。作為華中師范大學到目前為止在河南地區合辦的一所民辦公助機制創新型學校，設有幼教部、小學部和初中部，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段，目前已開學招生。

 

上面也提到過，優質的學區上漲能量是何其之大，是能夠作為“逆市”中保值增值產品。而位于金三環的亞星金運外灘很顯然就具備這個優勢。

 

雙河環繞

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

 

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下，項目距離河和公園越近，價值越大。

南水北調運河公園實景

而亞星金運外灘則擁有南水北調運河、金水河雙河外加萬畝濕地公園。

 

生活配套方面：

 

外灘農貿生活廣場，融合菜市場、百貨特產、體閑美食、兒童樂園等多種業態于一體，完全可以滿足日常生活所需。

 

下面幾張是外灘農貿生活廣場實景

話說你見過這么干凈的菜市場嗎？

產品戶型方面

 

 

亞星·金運外灘望江居實景圖

雖然是毛坯交付，但項目還配備了新風系統、霧森系統、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗，另外二期雙河居是在一期的基礎上的升級之作，品質更優。同時二期還增添了地暖入戶、指紋密碼鎖入戶。可見亞星對項目、對業主的用心程度。

 

 

亞星金運外灘分兩期開發：

一期望江居，建面約80—140┫少量現房在售，即買即住。

二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅，全新公開。

 

二期產品戶型方正，明廳設計，采光良好，開間與進深比例協調，設計經典；功能區分合理，臥室享大視野飄窗，居住舒適度高。

 

 

最后還要強調一點：一期現房！現房！金三環，12500元/平米的實景現房！

 

值得提醒的是，不管是哪個房子，以上條件，滿足得越多，就越值得入手。一旦買入，你都需要有足夠的耐心，等風來。