2018年，河南支持“房住不炒”定位，當年，全省房地產價格保持了基本穩定，但開發投資、商品房銷售面積增速出現了較大幅度回落，市場降溫明顯。
2019年，河南的房地產市場會如何發展?房價是漲還是降?全省的租賃市場又有什么新變化?
2019年3月19日，省政府新聞辦舉行的2019年《河南經濟藍皮書》出版暨河南經濟形勢分析新聞發布會為我們揭曉了上述答案。
變化一 2018年全省房地產開發投資增速首次出現負增長
《河南經濟藍皮書》透露，2018年，河南省認真貫徹落實中央和省委、省政府關于促進房地產市場平穩健康發展的要求，堅決遏制投機炒房。
當年，全省房地產開發投資為7015.47億元，同比下降1.1%，較2017年(增長14.7%)回落15.8個百分點。
省統計局固定資產投資處處長顧俊龍分析認為，從2018年全年來看，房地產開發投資呈現出了高開低走的態勢，投資增速在一季度保持了穩定，但二季度起回落幅度加大，前三季度首次同比下降，年末略有回升，但全年仍為負增長。全年增速比一季度、上半年和前三季度分別回落14.3個、6.7個和0.5個百分點。
而2017年,在持續而嚴厲的房地產調控政策下，全省全年開工項目較少，房屋新開工面積同比下降7.1%，造成2018年處于施工高峰期的續建項目缺失，加之環保、基數等因素作用，最終導致2018年全省房地產開發投資增速首次出現負增長。
變化二 二孩政策放開，90~144平方米住房開工面積增長近兩成
從工程用途來看，全省開發市場以住宅為主，商業營業用房、辦公樓低速增長。
從住宅類型看，2018年，90平方米以下住房施工面積為10112.55萬平方米，同比增長2.7%;新開工面積為2030.77萬平方米，同比下降17.1%。90~144平方米住房施工和新開工面積同比分別增長13.2%和19.8%，144平方米以上住房施工和新開工面積同比分別增長11.4%和8.7%。
90平方米以下戶型開工面積下降17.1%，90~144平方米住房開工面積增長19.8%，是不是跟二孩政策放開有關?
“確實如此。隨著二孩政策放開和人民生活水平的提高，較大面積的改善型住房需求增大，住房供給結構也會隨之進行調整。”顧俊龍如是分析。
變化三 2018年，半數省轄市房地產市場出現下行
截至2018年末，全省商品房待售面積為2800.92萬平方米，與2017年末的2846.55萬平方米相比，減少了45.63萬平方米。
省住建廳的數據顯示，截至2018年11月底，全省新建住宅庫存7698.44萬平方米，去化周期為9個月。
“隨著去庫存刺激政策逐步退出，各地陸續加大了住房供給力度，2018年全省商住房去化周期正在逐步回升至合理區間。”顧俊龍稱。
鄭州的房地產市場，去化周期是多少?
據了解，2016年上半年，鄭州房價過快上漲，被列為國家16個調控熱點城市之一。自2016年9月起，鄭州市先后出臺了5項調控政策，商品房銷售面積同比增速從2016年1~10月的70.0%下降至2017年的8.3%。新建商品住宅銷售價格同比指數，從2016年10月的128.1回落至2018年10月的106.7，環比指數整體保持在100上下平穩波動。2018年11月，鄭州市區商品住宅庫存去化周期為10個月，整體處于合理區間。
而2018年，開封、洛陽、安陽、新鄉、鶴壁、焦作、三門峽、南陽、商丘9個地市的房地產開發投資和商品房銷售面積同比增速均處于10%以下。
“房地產市場調控效果顯著，半數省轄市房地產市場出現了下行。”一位不愿具名的房地產界人士稱。
分析 今年全省房地產市場依舊低位運行，判斷依據有四
2018年，全省房地產市場降溫，房價趨于穩定，2019年呢?“初步判斷，2019年全省房地產市場將繼續低位運行，房地產開發投資和商品房銷售面積增速可能還會維持在較低增幅。”省統計局固定資產投資處的朱麗玲認為。原因是什么呢?
一、持續調控。朱麗玲稱，2018年以來，持續的房地產市場調控，讓住房已回歸至居住屬性，而投機需求被遏制，房地產開發企業投資時也會趨于謹慎。宏觀調控收緊時，銷售回落，也會導致開發商的資金壓力增大。
二、成本上漲。受環保治理、去產能等政策影響，建材供給嚴重不足，價格大幅上漲，如2018年以來，河沙價格由年初的每噸17.5~18.5元上漲至120元，還有價無市;石子價格從每噸80~90元漲至130元以上;混凝土從每立方米300元漲到500元左右;人工成本也在大幅上漲，建筑工地普遍存在“用工荒”，嚴重影響了項目建設進度。
三、剛需減弱。近兩年，很多剛需家庭都已購房，新的需求形成也需時間。
四、租賃沖擊。據省住建廳透露，2019年河南租賃市場將有超過10萬套房源上市，公租房分配會進一步加快。或者，會有部分住戶選擇租房而不是購房。
經濟趨勢 2019年全省經濟總體平穩、穩中有進
2019年《河南經濟藍皮書》就我省的內外部發展環境進行了分析，在發展機遇方面，支撐河南經濟社會發展的積極因素和有利條件依然較多，宏觀政策更加有力有效，基礎支撐條件更加鞏固。從面臨的挑戰來看，河南經濟下行壓力進一步增大，產業轉型升級問題更加突出，內需放緩態勢明顯，實體經濟生產經營困難增多。
《河南經濟藍皮書》綜合分析認為，2019年河南全省經濟發展依然是機遇與挑戰并存。一方面，重大戰略疊加效應不斷增強，改革開放紅利加快釋放，新動能快速成長，綜合競爭優勢不斷擴大。另一方面，全省仍處于轉型升級的陣痛期，結構性矛盾日益凸顯，經濟下行壓力加大，推動經濟高質量發展任務艱巨。2019年河南經濟仍將呈現總體平穩、穩中有進的發展態勢，繼續向高質量發展方向邁進。
作者：河南商報首席記者 吳軍
編輯：河南商報 韓坦道
來源：河南商報網
