步入4月以來，關(guān)于鄭州樓市“小陽春”的言論層出不窮，先是房貸利率持續(xù)走低，又有“放松限購”的聲音傳出，樓盤去化率從30%到100%不等，其中城市中心成熟區(qū)熱度較高。有個別地產(chǎn)從業(yè)者甚至表示，“當(dāng)下的鄭州，有2016年初的苗頭。”那么，真實(shí)的鄭州房地產(chǎn)市場究竟是什么樣的？
鄭州作為目前中部核心的幾大城市之一，無論是在城市潛力還是全國的經(jīng)濟(jì)、政治、交通等方面上，都占著舉足輕重的地位。當(dāng)今的鄭州，從一個省會城市，逐漸加持國家中心城市、新一線城市、國際樞紐城市、國際物流中心等稱號，鄭州的“國際范兒”越來越足，未來更將成為中部最重要的潛力城市之一。
去化率30-100%，各大售樓部冷熱不均，唯中心城區(qū)熱度不減
近段時間，市場突然傳出“小陽春”“樓市回暖”并非沒有根據(jù)。
據(jù)了解，鄭州市近期一周之內(nèi)有8項(xiàng)目開盤，推出房源近2000套，整體去化率超過90%。從鄭州步入2019年以來的開盤情況來看，這個數(shù)據(jù)十分亮眼。
不過，從整體來看，鄭州房地產(chǎn)市場屬于波動上升期。近期有一周兩項(xiàng)目開盤，推出300余套房源，去化量剛剛超過一半，而3月初的開盤也有項(xiàng)目清盤，除了以上開盤監(jiān)控，還有一些樓盤的不定時加推，也取得了不錯的成績。
如前不久，位于金水區(qū)南陽路黃河路的泉舜上城傍晚加推68套房源，前來購房的市民把售樓部圍得水泄不通，所推房源當(dāng)場售罄。
泉舜上城傍晚加推時的售樓部實(shí)況
當(dāng)下的鄭州樓市如果只看開盤數(shù)據(jù)，一會兒讓人有種“再不上車來不及”的焦慮，一會兒又會覺得市場還在冰凍期，慢慢挑不著急。購房者往往在市場的起伏中觀望，搖擺不定。那么，真實(shí)的售樓部情況如何？
筆者走訪了解到，近期開盤走俏的樓盤多位于金水區(qū)和鄭東北區(qū)，其中，地段位于城市核心區(qū)位，周邊學(xué)校、醫(yī)院等資源豐富，尤其是附近有地鐵加持的項(xiàng)目更受歡迎。
4月8日中午，筆者來到泉舜上城項(xiàng)目，雖然是午飯時間，但售樓部洽談區(qū)座無虛席。
“我在這附近上班，這一片可選擇的項(xiàng)目幾乎沒有，還有就是看中這個位置，而且地鐵5號線再有一個月就開通了，小區(qū)門口就有地鐵口。”在鄭州市第五人民醫(yī)院工作的李女士告訴筆者，她聽同事介紹后決定來售樓部看看。“前幾天我同事在這里買了一套，聽說當(dāng)晚推出的房源都已經(jīng)沒了。”
由于金水中心城區(qū)樓盤項(xiàng)目較少，隨后，筆者去到惠濟(jì)區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近期關(guān)注度較高的項(xiàng)目推盤去化量均在90%以上，雖然下一次開盤時間不詳，但售樓部內(nèi)依然不斷有人前來咨詢。
鄭州中心城區(qū)一項(xiàng)目售樓部前臺
但在四環(huán)外，又是另一幅景象。在四環(huán)外某主干道上，可以看到沿路有人拿著傳單攔車，進(jìn)到售樓部之后，往往是置業(yè)顧問比看房者多。“最近聽說限購要放開，后來又證實(shí)是謠傳，所以房票還是很珍貴，我現(xiàn)在是到處看看能不能撿漏，但如果真的要買，估計(jì)還是會考慮買在3環(huán)內(nèi)，越中心越好。” 在此看房的小趙說。
筆者走訪過程中，發(fā)現(xiàn)不少市民與小趙想法一致。在鄭東新區(qū)上班的李女士告訴筆者，“考慮到生活的方方面面，我還是選擇保值率高、升值潛力大的中心城區(qū)。”
首貸利率降至基準(zhǔn)上浮20%，公積金額度調(diào)高
市場是否回暖，房貸利率也是評判標(biāo)準(zhǔn)之一。如果利率居高不下甚至持續(xù)走高，必然會影響購房者的積極性；反之，則說明貨幣政策趨向?qū)捤?，銀行流動性得到一定程度的緩解，購房者受到鼓舞，市場熱度則隨之升高。
在走訪過程中，管城區(qū)一位售樓部工作人員介紹，目前他們項(xiàng)目部分合作銀行已出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。“進(jìn)入2019年之后，我們合作的部分銀行都開始下調(diào)房貸利率，現(xiàn)在民生銀行、廣發(fā)銀行等商業(yè)銀行，基本已經(jīng)下調(diào)到了上浮20%。”
對此，筆者咨詢鄭州某金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，“目前交通銀行和鄭州銀行有首套上浮20%的政策，不過都有相應(yīng)的附加條件，諸如購買保險、理財(cái)產(chǎn)品等。” 該金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“利率確實(shí)在降，現(xiàn)在華夏銀行給首套二手房的利率是基準(zhǔn)上浮15%。”
另一方面，近期河南省直住房公積金的最高貸款額度也發(fā)生調(diào)整，在額度上，需要求貸款雙方均在省直中心連續(xù)正常繳納住房公積金6個月以上，僅在市區(qū)購買首套住房時，最高貸款額度從原來的60萬元調(diào)整為80萬元，其他情況的貸款額度由原來的40萬元調(diào)整為60萬元。
雖然在“房住不炒”的大背景下，鄭州限購依然在持續(xù)，但利率下降、公積金額度上調(diào)都是實(shí)實(shí)在在的利好。捂得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的鄭州樓市確實(shí)已經(jīng)被撕開一個小口，給了剛需上車的信心。
外地自媒體看上鄭州，呼吁進(jìn)鄭團(tuán)購，中心城區(qū)是重點(diǎn)
在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)不少售樓部前來看房的外地人多了起來。
在金水區(qū)某公寓項(xiàng)目，來自杭州的一對夫婦正在簽約，“我們挺看好鄭州房產(chǎn)的升值空間。去年下半年看中一套房，還沒來得及買，那個項(xiàng)目居然降價了。最近一直關(guān)注鄭州地產(chǎn)市場，感覺現(xiàn)在市場逐步回暖，接下來很可能會漲。”據(jù)該夫婦介紹，杭州中心城區(qū)的江干區(qū)、下城區(qū)，目前房價均價在60000元/┫以上，“所以我們覺得鄭州中心城區(qū)的房價還有上漲空間，買套公寓當(dāng)做投資了。”
無獨(dú)有偶，在金水區(qū)的泉舜上城，來自河南洛陽的周先生在咨詢首付問題，“鄭州的泉舜跟洛陽的泉舜項(xiàng)目類似，也是自有商業(yè)，現(xiàn)在洛陽泉舜都發(fā)展成那一片兒的地標(biāo)了，二手房能比周邊貴2000元/┫，而且鄭州泉舜上城與地鐵5號線距離這么近，小孩現(xiàn)在在鄭州上大學(xué)，就先給他買在這兒，我們比較看好這個開發(fā)商的品質(zhì)，洛陽的盤都能升值，鄭州的肯定升值更快。”
泉舜上城售樓部簽約處
一位資深地產(chǎn)從業(yè)者稱，決定鄭州房價的不只是鄭州人，也不只是河南人，還有很多外省人。“經(jīng)過2016年的全民炒房，中國已基本是全民房迷，但有潛力的城市也就20個左右，所以，這些城市的房價，背后都有整個中國的影子。
他同時還表示，很多鄭州人覺得鄭州房價太貴，但在外地投資客眼里，鄭州是價格洼地。“一直與鄭州相提并論的武漢，除去高端小區(qū)的房價，武漢中心城區(qū)房價普遍在3萬+，而鄭州則在1.5~2萬之間，所以鄭州被投資客盯上，也就不足為奇。”
而且，河南屬于人口大省，鄭州市作為國家中心城市及中部大省的省會，加上新一線城市、國際樞紐城市等利好規(guī)劃加持，是典型的人口凈流入型潛力大城。前不久，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬，伴隨著城市發(fā)展?jié)摿μ嵘耐瑫r，購房需求也在日益增加。
在鄭州購房，從居住的舒適程度上來說，成熟的商業(yè)配套和教育配套，能讓更多首套房購房者享受到城區(qū)成熟度的便利性。特別是鄭州在地鐵1號線、2號線開通之后，城市通達(dá)性顯得尤為重要，未來即將開放的3號線及5號線地鐵周邊樓盤，如金水中心城區(qū)泉舜上城等，可以作為購房者選擇的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。
如今，鄭州“米字型”高鐵已經(jīng)成形，鄭州國際機(jī)場空中陸港在國際貿(mào)易中占據(jù)越來越重要的位置，中歐班列更是逐漸增多貿(mào)易班次和品類，鄭州作為中部重要的對外經(jīng)貿(mào)中心的氣質(zhì)已經(jīng)逐漸凸顯，隨著各項(xiàng)利好逐步落地，鄭州正在不斷吸引外來人口進(jìn)駐，本地購房需求進(jìn)一步增加的同時，外地炒房客也盯上了鄭州中心城區(qū)等價格洼地、價值高地，因此，鄭州房地產(chǎn)市場整體回暖也在意料之中。
把握未來，就趁現(xiàn)在布局鄭州。