昨天凌晨11點(diǎn)，一個(gè)地產(chǎn)圈外的好友連夜打電話過(guò)來(lái)咨詢，南四環(huán)外某開(kāi)發(fā)商新推的公寓怎么樣，電話這頭的我正昏昏欲睡，本想著敷衍兩句了事，結(jié)果聽(tīng)到“老胡你不知道，21平米才19萬(wàn)總價(jià)，這么便宜不買就虧了！”這話，突然打了個(gè)激靈，一下子就坐了起來(lái)。
“19萬(wàn)？19萬(wàn)就不是錢(qián)了嗎！況且這個(gè)項(xiàng)目，連TM個(gè)商業(yè)配套都沒(méi)有！以后就算再低的價(jià)你都甭想租出去！”我和他從頭到尾仔仔細(xì)細(xì)掰扯一個(gè)多小時(shí)，才總算把他勸住。
這已經(jīng)是我這個(gè)月第五次勸身邊人別買這種類型的公寓了。從年初開(kāi)始，房產(chǎn)市場(chǎng)回暖，身邊一票的朋友先是在股市中折騰出了自己的資金，后伴隨著A股站上3200點(diǎn)，見(jiàn)好就收，轉(zhuǎn)而殺到地產(chǎn)市場(chǎng)里賺一個(gè)長(zhǎng)線投資。
公寓這種門(mén)檻低、未來(lái)收益還不錯(cuò)的產(chǎn)品，越來(lái)越受到這波人的青睞。然而光怪陸離的公寓市場(chǎng)，好貨與坑貨幾乎不相上下，買到好產(chǎn)品的幾率就像淘寶，豈是說(shuō)買就買得到的？
1
買公寓，無(wú)論投資還是自住
最終都是用來(lái)出租
網(wǎng)絡(luò)圖
在買公寓之前，我們要先搞明白買公寓時(shí)為了干嘛：
一類是短期內(nèi)自住，長(zhǎng)期出租。公寓作為低門(mén)檻產(chǎn)品，短期內(nèi)滿足了這類客戶安家鄭州的心理，起到很好的過(guò)渡作用，之后等過(guò)渡期結(jié)束，又可以租出去，感受包租婆的收租快感；
一類是投資，長(zhǎng)線持有一份固定資產(chǎn)，抵抗現(xiàn)金貶值的同時(shí)，至少可以為孩子帶來(lái)一份穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
說(shuō)白了，公寓基本都是要和租金掛鉤的，租金上不去，溢價(jià)就上不去，公寓本身就不值得購(gòu)買。
了解了這個(gè)，我們就明白了為什么鄭州的公寓大多數(shù)會(huì)與商業(yè)中心組合。無(wú)論是2018年北區(qū)火熱的名門(mén)翠園，還是鄭州東站的寶能鄭州中心、華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)，以及經(jīng)開(kāi)區(qū)的美景芳華，均是商業(yè)+公寓的形式。
2
“商業(yè)+公寓”的產(chǎn)品那么多
憑什么它一口氣就賣3500多套？
某項(xiàng)目外立面
看遍鄭州的公寓市場(chǎng)，大多數(shù)吃瓜群眾或許記得住北區(qū)極具現(xiàn)代化風(fēng)格外立面的H城 ；也或許記得住高端大氣，被譽(yù)為“國(guó)際會(huì)客廳”的 L中心；甚至?xí)蛲嵵?06米新地標(biāo)旁的B中心，但絕對(duì)會(huì)忽視這么一個(gè)項(xiàng)目——位于高新區(qū)的一座已經(jīng)活躍6年的醇熟大盤(pán)朗悅公園道1?的公寓產(chǎn)品——朗悅V公館。
看遍鄭州的公寓市場(chǎng)，大多數(shù)吃瓜群眾或許記得住北區(qū)極具現(xiàn)代化風(fēng)格外立面的H城 ；也或許記得住高端大氣，被譽(yù)為“國(guó)際會(huì)客廳”的 L中心；甚至?xí)蛲嵵?06米新地標(biāo)旁的B中心，但絕對(duì)會(huì)忽視這么一個(gè)項(xiàng)目——位于高新區(qū)的一座已經(jīng)活躍6年的醇熟大盤(pán)朗悅公園道1?的公寓產(chǎn)品——朗悅V公館。
2017年盛夏的某個(gè)正午，太陽(yáng)暴曬著城市路面，高新區(qū)熱得像一片沙漠，大街上幾乎連一個(gè)人影都找不到，在科學(xué)大道上的朗悅公園道1?的售樓處內(nèi)，此刻正人頭攢動(dòng)，烏央烏央的人群聚集在沙盤(pán)前聽(tīng)著置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)短的講解，彼時(shí)朗悅V公館剛剛開(kāi)售。
這樣的盛況并沒(méi)有持續(xù)幾天，因?yàn)榧词筕公館如此大的貨量，在短短幾天內(nèi)就被蜂擁而至的客群消化完了。究其原因，這一搶房盛況的背后，是公園道售樓處后那片緊鑼密鼓施工的工地。
朗悅公園茂上的V公館實(shí)景圖
和高新區(qū)沙漠一般的天氣一樣，這座1988年啟動(dòng)籌建的年輕片區(qū)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也被稱為“商業(yè)沙漠”，30年過(guò)去，高新有的只是丹尼斯、正弘生活廣場(chǎng)而已，也正因如此，朗悅公園茂的出現(xiàn)，毫不夸張的說(shuō)，填補(bǔ)了整個(gè)高新區(qū)的商業(yè)空白。
2017年12月8日，朗悅公園茂的家庭茂、兒童茂率先開(kāi)業(yè)，僅三天就帶動(dòng)了高達(dá)48萬(wàn)人次，帶來(lái)超800萬(wàn)銷售額。據(jù)說(shuō)開(kāi)業(yè)當(dāng)天，為了維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，公園茂甚至不得已出動(dòng)了數(shù)十位特勤人員全程把控人流。公園茂，第一次擰開(kāi)了高新區(qū)的商業(yè)閥門(mén)。
位于公園茂商業(yè)中心之上的V公館，于次年一經(jīng)交房，便不出意外的以高于周邊10-20%的租金，和幾乎100%的出租率閃耀整個(gè)高新區(qū)租房市場(chǎng)。
相對(duì)于公寓自身，商業(yè)的加持才是真正的“硬功夫”，背靠著高新區(qū)首家體驗(yàn)式商業(yè)中心，朗悅在公寓上幾乎都是悶聲發(fā)大財(cái)，而但凡見(jiàn)到朗悅公園茂的客戶，成交周期往往都是一兩天的事。
3
談后開(kāi)發(fā)時(shí)代、談消費(fèi)升級(jí)前
先談?wù)劗a(chǎn)品與人流量
公園茂實(shí)景圖
V公館的成功有什么秘訣嗎？
答案是沒(méi)有。在鄭州，這個(gè)大開(kāi)發(fā)商來(lái)了都要減配三分的城市，你踏踏實(shí)實(shí)把事做好，就是最大的成功訣竅。
有些開(kāi)發(fā)商承諾的商業(yè)中心，在公寓交房一兩年，甚至三四年后，還是停留在規(guī)劃圖里，甚至到最后為了堵住業(yè)主的嘴，十來(lái)萬(wàn)方的商業(yè)硬生生變成了十來(lái)家賣胡辣湯、熱干面的社區(qū)底商。
在這樣的背景下，他們終于開(kāi)始講故事了。言必談后開(kāi)發(fā)時(shí)代，給你捋馮侖、任志強(qiáng)大佬的遠(yuǎn)見(jiàn)；或者從消費(fèi)升級(jí)講起，追追當(dāng)下熱點(diǎn)，一個(gè)自動(dòng)售貨機(jī)都能被吹成人工智能代表作。
而我要說(shuō)的只有三個(gè)字：少扯淡。
公寓大堂做成二三十平，下雨天站都沒(méi)地方站，是好產(chǎn)品嗎？
效果圖上，公寓的床做在窗戶邊上，一半涼一半熱，是給人住的嗎？
公寓周邊連個(gè)商場(chǎng)都沒(méi)有，后期租給誰(shuí)，心不慌嗎？
公寓老舊商業(yè)配套，年輕人都不去，租的上價(jià)格嗎
鄭州太浮躁了，這種浮躁的風(fēng)氣帶動(dòng)了購(gòu)買公寓的客群。
他們眼里看到的只有低價(jià)、首付分期、以及牛逼的規(guī)劃，絲毫不動(dòng)動(dòng)腦子想想，一個(gè)小小的社區(qū)底商，怎么就對(duì)標(biāo)了國(guó)際了？連個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)都沒(méi)有的開(kāi)發(fā)商，怎么就開(kāi)始建立商業(yè)帝國(guó)了？
4
商業(yè)中心上也好，商業(yè)街上也好
買公寓，可不是只買公寓而已
“聽(tīng)說(shuō)公園道要做商業(yè)街了，老胡你知道嗎？”前兩天，做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的好友專門(mén)打電話來(lái)問(wèn)我。
這不是一件稀奇的事，至少在我看來(lái)。2018年，公園茂這個(gè)正式開(kāi)業(yè)還不到一年的商業(yè)中心，就已經(jīng)沖到了鄭州商業(yè)中心銷售額的前十。如此誘人的商業(yè)前景，誰(shuí)不心動(dòng)？
一公里商街主題業(yè)態(tài)規(guī)劃
去年一整年，公園茂對(duì)3個(gè)場(chǎng)館的業(yè)態(tài)進(jìn)行了大刀闊斧的改動(dòng)，針對(duì)年輕人進(jìn)行快速換血招商，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力可見(jiàn)一斑，以這種專業(yè)度和執(zhí)行效率，做一條商業(yè)街還是綽綽有余的。
這次，作為整長(zhǎng)一公里的商業(yè)街上的作品，朗悅公園道1?將整個(gè)五期定義為“未來(lái)的空中城市”，其商業(yè)團(tuán)隊(duì)在近三個(gè)月內(nèi)密集地走訪日本、韓國(guó)、北京、上海等城市，根據(jù)一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)打造全新的商業(yè)街區(qū)，絲毫不掩飾其未來(lái)的野心。
36┫LOFT裝修效果圖
36┫LOFT裝修效果圖
而為了配合商業(yè)街的高起點(diǎn)規(guī)劃，公園道對(duì)整個(gè)五期的公寓也進(jìn)行了全面的提升。其SOHO類產(chǎn)品光入戶大堂就有70多平，3.1米層高空間感十足，地暖鋪設(shè)，全景落地窗，精裝修加持，幾乎可以說(shuō)是V公館的2.0升級(jí)版。
28┫SOHO裝修效果圖
除此之外，V公館也推出了LOFT產(chǎn)品系列，常規(guī)的4.5米層高下，為了給客戶帶來(lái)更大的舒適感，V公館在二層贈(zèng)送了一大塊空間，保證兩層住著都舒服。
買公寓，不止是單純?cè)谫I公寓這個(gè)產(chǎn)品，更多的是在買這個(gè)地段的成熟度，未來(lái)的人流量。如果你最終只得到了一座公寓，那這無(wú)疑是一個(gè)失敗的投資。
隨著夏天的到來(lái)，整個(gè)鄭州市場(chǎng)的公寓還將迎來(lái)一波小高潮。我想說(shuō)的是，繁華之下，請(qǐng)諸君看清現(xiàn)實(shí)，買對(duì)好貨，不要被表面的現(xiàn)象迷失了雙眼。
營(yíng)銷中心：鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道與雪松路交會(huì)處北300米