近期，銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，并表態嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為，高度警惕房地產泡沫化、金融化。

在這個背景下，房企融資的緊張局面再度引發關注。針對此次專項檢查可能帶來的影響，有機構人士認為，大環境承壓，房企公開市場發債也會受到一定影響。

“由于市場擔心風險，近期房企債券確實難發了。”申萬宏源證券首席固收分析師孟祥娟表示。

“目前房地產企業公開市場發債的政策確實有些收緊，不過也不是全面的，主要是對之前拿地比較激進的房企有一些限制，有一個清單。”8月13日，申萬宏源證券固定收益融資總部副總經理范為告訴21世紀經濟報道記者。

從緊下的信用分層

“目前政策仍然是適度從緊的。”范為表示，“而如果有公司受到此次銀行信貸專項檢查波及，導致市場機構畏懼風險影響公司發債也是有可能的。”

而此類擔憂反映在債券市場上，一個顯著的特點就是房企債券融資的信用分層現象。

數據顯示，2019年上半年AAA地產企業占比達到58%，AA、AA+等級地產債的發行利率更是高出AAA級地產債不少。對比起來，2015年至2016年期間，AA級房企債券占比較多。

據21世紀經濟報道記者梳理，8月以來截至8月13日發行的15只房地產公司債券中，僅有1只債券主體評級為AA級，主題評級為AAA的地產債有8只，其余6只則是AA+等級。

譬如上市房企建發股份（600153.SH），該公司剛剛發行了一筆8億元的短期融資券，期限一年，票面利率3.38%，公司主體評級為AAA級。

“當前房企發債有兩個特點，一方面是排名前50名的大的房地產商能夠比較順利地發行，但后面的中小房企債券都不好銷售，也就是說信用分層比較明顯；另一方面就是，對于拿地比較激進的房企，現在基本是限制他們通過發債融資。”范為表示。

數據顯示，2019年上半年，房企信用債發行量為2100.6億元，發行量同比增長約500億元。雖然發行量上有所回暖，但由于債券償還量增加，整體凈融資額仍然減少。

與此同時，圍繞房地產企業的融資收緊相關政策仍然持續。

天風證券研究指出，企業凈融資額較少一方面與企業的信用資質有關，如評級較低；另一方面，也與企業本身當前的發展情況有關。在凈融資額排名靠后的企業中，除萬科、華潤置地等AAA等級企業外，大部分企業信用評級為AA和AA+；大部分企業負面新聞較多、經營情況出現惡化或對外擔保負債等較高。

龍頭企業影響可控

不過，雖然房地產企業融資收緊已在政策上影響市場情緒，但針對大型龍頭房企，部分機構人士仍然表示樂觀。

“對于中大型房企，影響不大，對于小房企，可能就有較大風險。”北京某私募機構信評人士表示。

某信托公司項目經理則認為，“當前窗口指導信托公司 9月末的地產規模不得超過6月末規模，所以地產信托融資肯定受極大影響。雖然此次銀行房地產業務的專項檢查沒有直接指向公開市場發債，但是在信托、銀行貸款等都政策收緊的情況下，根據監管思路地產公司也必然會難受。”

“境內債融資受限主要針對部分上半年拿地較激進的地產主體。從近期境內債凈融資額數據來看，7月中高等級地產主體凈融資額明顯回升，中高等級整體壓力不大。”孟祥娟表示。

一位上市知名房企公司人士則告訴21世紀經濟報道記者，“目前的檢查更多的是針對銀行貸款融資渠道，對于本身融資渠道較多的公司影響可控。去年公司又有新股東戰略合作，所以影響不大。”

北京某大型公募基金投資總監表示，“現在地產融資各方面都有收緊，一些小地產公司肯定會撐不下去。這些地產公司出局后，就會有一些龍頭地產公司去瓜分業務，因此會有一個龍頭集中度提升的行情。”

“目前房企融資也不止公開市場發債的分化，銀行貸款、信托的融資也有差異性。比如前10名的公司能從銀行貸款，能走信托；排名10至30名，從銀行貸款越來越費勁，就走信托；排名30名以后，信托也不行了，難度越來越大。”前述投資總監指出。

因此，從配置上來講龍頭地產的吸引力猶在，其風險依然可控。

“融資的集中度提升，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是銷售集中度的提升，最后是利潤的集中度提升，都是這樣一個節奏在走的。所以雖然當前市場環境變動，但龍頭地產股還是具備一定吸引力。”前述投資總監指出。


作者： 姜詩薔　　
編輯：吉倩倩 實習編輯 劉夢鴿
來源：21世紀經濟報道