因為一個商場的“殺入”，鄭州火車站批發商圈烽煙再起！走進一看原來是昔日老將
名聲在外的鄭州火車站小商品批發市場，近日因為一個商場的“殺入”，從風平浪靜走向躁動。
1989年建成的苑陵商場，在關停了4年后，而今重裝開放，近期正擇機開業。
歸來后的苑陵，面對的是一個今非昔比的江湖。這個商圈老將，如何在與多家市場的貼身肉搏中突圍？
【歸來：苑陵商場耗時4年重裝歸來】
“歸來吧！苑陵商場漂泊在外的家人們！”2019年11月26日，苑陵商場負責人趙先生，發了這樣一個朋友圈。
與此同時，位于鄭州市二七區福壽街7號的苑陵商場，在歇業4年之后，重新開門。大門掛出了“歡迎回家”的紅色橫幅。
因為市場外遷政策，2015年農歷春節前，苑陵商場掛出了關店歇業牌，六百多家商戶全部離場。
此后，這家開業于1989年的老字號小商品市場，進行了漫長的升級改造。
如今，時隔四年后，傳來新消息——苑陵商場已經重裝完畢，正在招商，近期將擇機開業。
2019年11月28日，河南商報記者在現場看到，苑陵商場的外墻附上了雙層真空玻璃，室內加裝了中央空調，商鋪成排有序，地面光潔，燈光明亮。一樓擺放著招商咨詢臺，不斷有商戶前來考察和商談，四樓辦公區擠滿了來繳費的租戶或者招租的業主。
河南商報記者了解到，市場方花費了2700多萬元，耗時4年，對市場進行了整體升級改造，包括外墻雙層真空玻璃、室內冷暖中央空調、智能電表、上下扶梯、標準化倉庫、樓體亮化、最新消防系統等。
改造后的商場，總建筑面積共計10900平方米，共四層，室內層高達3.2米，商鋪位近400個。
現場掛出的招商信息顯示，苑陵商場一樓租金280元—380元/平米，租金價格隨樓層升高而遞減。
【歷史：30年的造富運動】
苑陵商場當屬鄭州火車站小商品商圈的鼻祖，1989年開業。30年歷史里，它帶領商圈走向鎏金淌銀之地的同時，也完成了規模在數以千計商戶的造富運動。
苑陵商場走出了如今河南物流業的“大姐大”長通物流。早在1987年，苑陵商場家電市場招商，擺過地攤、干過修理行的楊志萍，和兩個妹妹一起，進駐苑陵做電器生意，一干十年。“楊氏三姐妹”的名號開始在圈內流傳。
這期間，感覺發貨麻煩，楊志萍遂自己做起了貨運，開通了廣州到鄭州的第一條專線。這就是長通物流的雛形。
1990年，老張拿著1萬元啟動資金，來到苑陵賣皮帶，一天能賣出兩三萬元，凈利潤在五千元以上。7年后，他趕時髦，買了部摩托羅拉手機，花掉7000元。那個時候，五千元就能在農村老家蓋三間新房。再后來，從苑陵積累起原始財富的老張，又花去40萬元，買下健康路150多平方的商品房。
財富噌噌聚集并裂變，苑陵成了造富工廠。“早上8點開門，就門庭若市，10點賣光后關門回家。如果遇到零買的，掏多少錢都沒貨。”鄭州小商品商會副會長張國新回憶，“那個年代，貨稀罕，拿了貨就能賣，賣家說了算，客戶也不還價。市場里人擠人，河南108個縣和湖北、山西的都來拿貨。”
及至2014年，因為硬件老化、交通擁堵、消防存隱患等問題，苑陵商場連同周邊的萬博商場、鄭州國際小商品城、中州商場，一同進入外遷名單。
四年前的關停，對于苑陵商場來說并不容易，中間充滿了曲折。消息傳來，商戶并不理解，市場方挨家做疏通工作，累啞嗓子。同時，管理方要失去苑陵商場每年400萬元左右的收入。
【拷問：如何化解“銷售返租”難題】
此次重裝歸來，苑陵商場前路未知，首先面臨的是行業內普遍遭遇的“銷售返租”將商鋪業主購買商鋪后又托管給與物業自持難題。
2019年12月4日下午，苑陵商場內部招商收費處。
苑陵商場原有667家商戶，其中買斷商鋪使用權的商戶有206戶，也就意味著有三成的商鋪已對外銷售。過高比例的銷售返租，對于市場方后期運營管理來說，將是一個巨大隱患——如何平衡業主與租客的關系？如果托管業主鋪子，能否滿足業主每年的租金收益期待？
這類問題在商圈內并不少見，甚至周邊市場出現過矛盾沖突。比如，曾經在2016年爆發的萬博商城二期續簽托管合同糾紛。
萬博不少為銷售物業，業主買過商鋪后，再轉而托管給市場方出租，業主只需每年坐收租金收益即可，即“銷售返租”。相對應的，市場方不售賣產權，而是出租，叫做“物業自持”。
問題就出在這里。“萬博商城二期”微信號曾提及，2016年5月，當萬博商城二期續簽新一期合同時，業主發現，5年前買鋪時市場方承諾的年租金回報率最少8%，降到了3.5%—4%，且規定如果出現空租，業主自行承擔。
返租收益大幅降低，讓業主產生巨大落差，業主拒簽，并要求收回經營權；當時商圈面臨著外遷、競爭飽和等挑戰，行情下行大背景下，市場方如果執意提升租金，那么將面臨租戶搬離的大面積空鋪局面。
兩難下，市場方與業主爆發沖突。業主簽約不利，又導致租戶無法穩定經營，商戶外流，進而進一步加劇整個商場的空鋪率和退化，形成惡性循環。直到離開，萬博被迫離場的商戶，也無法理解為什么寧可商鋪空置也不讓他們繼續經營。
因此，銷售返租與物業自持的商業模式，面臨著一定的風險——一方是業主對租金逐年遞增的期待，另一方卻是商戶對高昂租金的力有未逮，市場方難以尋求平衡點。
相比，苑陵商場是否面臨同樣難題？據市場方介紹，經歷了二十多年的高收益，業主已經賺到了大筆財富，對當下的出租和回報率表現豁達、心存感念。
【疑問：如何在商圈貼身肉搏中勝出】
依然還有難題困擾。
重裝歸來的苑陵商場，面臨的是不同于4年前的全新競爭——實體經濟還未完全走出下行低谷，周邊市場競爭飽和，人工、租金飆漲，倉儲物流外遷……
2019年12月4日下午，苑陵商場內部。
最大的威脅來自周邊的競爭。中天市場，成立于上世紀九十年代初；1997年鄭州國際小商品城建成開業；金林市場開業于2001年年底；2008年萬博商城以6.6萬方的體量入市；2013年，萬博商城二期再以8.7萬余平米的體量，加入商圈激戰。
截至目前，不足1平方公里的商圈里匯集了萬博商城、鄭州國際小商品城、中天商城、森克小商品城、中州商場、金林商場等大大小小七八家小商品專業市場。
現有的主力商戶就那么多的情況下，每逢新市場開業，圍繞商戶和流量的爭奪，均能在商圈上演一場場精彩商戰。
2001年金林商場開業時，吸走中天市場五成商戶，甚至三樓辦公文具商戶幾乎被全拉走；2003年，二馬路汽車站附近的香港城開業，金林市場的客戶又被拉走五成；2004年，盛和飾品城開門納客，中天市場地下一層經營飾品的商戶幾乎被“連窩端”。
如今，苑陵商場一樓租金價格為280元—380元/平米，隔壁的萬博商城一樓租金，根據位置不同，一平米從400元-1500元不等。相比，苑陵商城的租金具有一定競爭力。
不過，市場的拼殺，不止看眼前的租金，更看重市場的運營管理能力。
淡出江湖4年后再度現身，苑陵這個商圈老將，在“新零售”大行其道的當下，如何從周邊七八家市場同質化競爭中殺出重圍？
時間會給出答案。
（來源：河南商報 編輯：郭爽 張惟一）