這是二七塔千億服裝商圈誕生的前夜。——引子

01
上世紀九十年代：前夜

二七商圈在火車站周圍興起了獨特的批發(fā)業(yè)態(tài)

1993年，主角們已在候場，個個摩拳擦掌。

出生于鞏義市回郭鎮(zhèn)的李氏八兄妹，輾轉(zhuǎn)新疆、廣東兩地，搗騰地皮積累起原始財富，后變身香港移民，被時任河南省委書記李長春邀請，回歸故土，豪擲3500萬美金，注冊成立了河南銀基公司。

這是家外商獨資企業(yè)，也系純粹的家族企業(yè)：董事長李榮坤，副董事長是李家排行老五的李榮申，副總經(jīng)理為排行老八的李榮軍，副總經(jīng)理、財務(wù)處長由妹妹李榮芳擔任。時年1993年12月31日，這是鄭州二七塔服裝批發(fā)商圈發(fā)跡的原點。

同年，商丘小伙王建樹剛剛從河南財經(jīng)學(xué)院畢業(yè)，留校任教幾年后，調(diào)入河南省委辦公廳工作。改革的春潮乍起，王建樹扔掉鐵飯碗，帶著3萬元存款，下海經(jīng)商，開餐館卻慘遭失敗。那年深冬的鄭州，二七塔深處的寒風(fēng)摻著往事，迎面砸向王建樹，前路迷茫，該飄往何處？！

也是在1993年，從黃委會下海的宋海聚，成立了肯同置業(yè)，這就是后來開創(chuàng)了世貿(mào)商城的肯同集團前身。很少有人年紀輕輕就在商業(yè)地產(chǎn)長袖善舞，宋海聚接連在小趙寨、材料廠街、京廣南路住宅小區(qū)等項目上小試牛刀，暗暗積攢能量，后又搭上鄭鐵集團公司，一步步夯實了開發(fā)世貿(mào)商城的基石。

這個時候，鄭州一所最高檔的酒店里，李偉借了兩千元，正在請和路雪冰淇淋廠商吃飯。干過記者、公務(wù)員、開過游戲廳的李偉，想借助飯局，拿下代理權(quán)。席間，他和哥們大侃足球，引得代理商心花怒放，最終獲得了5輛冷凍車和上千立方米冷庫。經(jīng)營3個月后，李偉賺到了第一個100萬。

鮮有人會預(yù)料到，100萬最后裂變出一個思念帝國，后期才有了入駐鄭州服裝批發(fā)商圈、建大觀國貿(mào)的故事。對于商圈既得利益者來說，李偉和“思念系”是后來者甚至于攪局者。

草蛇灰線，伏筆千里。這些日后撐起二七塔服裝批發(fā)商圈的功勛人物，在二十多年前已經(jīng)露出優(yōu)秀底色。他們默默積蓄能量，只等“薩拉熱窩的槍聲”。

02
銀基李榮坤

銀基商貿(mào)城

開出第一槍的是李榮坤。

李榮坤將香港豢養(yǎng)商業(yè)的精明移植到中原。他斥資2000萬元，買斷鄭州四橋一路橋路名命名權(quán)及廣告經(jīng)營權(quán)，銀基“一拍成名天下知”。

不過，卻在回遷問題上遭遇了第一個卡殼。李氏兄妹斥資興建的銀基商貿(mào)城，涉及到征用拆遷原振興商場的營業(yè)房，面積總計3792．344平方米。1995年5月，李榮坤在安置補償拆遷戶時表態(tài)，“拆多少平方建筑面積，還多少平方建筑面積”。也就是按原建筑面積“拆一還一”、“層對層安置”。有商戶做了錄音。

因為這一句話，42家被拆遷戶與銀基理解產(chǎn)生分歧。關(guān)于究竟含不含公攤面積，雙方對簿公堂，進行了長達5年的馬拉松式維權(quán)，在法院多次過堂重審，終于2000年4月，河南省高院做出終審判決。這期間，銀基給拆遷戶一共發(fā)放了169萬多元的過渡費。

這個小插曲沒有擋住銀基的火爆。1994年銀基建的一期，高峰期12平米商鋪每月收租5000元，轉(zhuǎn)租價最高炒到24000元（每面墻8000元），轉(zhuǎn)讓價最高的加了20多萬元。

耗時7年，歷經(jīng)5次開發(fā)、三期建設(shè)，銀基于2001年年底，終長成32萬平方米的巨無霸樓宇式商場。它創(chuàng)下了多個第一：國內(nèi)單體服裝批發(fā)市場經(jīng)營面積最大，入駐商戶數(shù)量最多，交易流水最高。

03
肯同宋海聚


世貿(mào)購物中心

銀基全落成的當年，宋海聚姍姍來遲，揣著鼓囊囊的腰包，瞄上了一馬路地塊，正位于銀基南面。

這是一個經(jīng)營摩托車配件為主的市場。但摩托車配件搬運不便，后來摩托車遠走航海路。而服裝則輕便許多，萬元以內(nèi)的貨物一個人就能搬走，再搭載附近的火車、客車流往四面八方。M服裝城遂扎根落地。

擁有政商深厚人脈關(guān)系的宋海聚，搭上資深國企鄭州鐵路經(jīng)濟開發(fā)集團有限公司（簡稱鄭鐵集團公司），開啟了火車站服裝商圈的風(fēng)云之路。注冊于1997年的“鄭州艾姆實業(yè)有限公司”（簡稱艾姆公司），是鄭州鐵路局投資的國資控股企業(yè)，卻有宋海聚的身影。股東曾為鄭鐵集團公司和肯同置業(yè)公司（宋海聚旗下），分別持股51%和49%，宋海聚任總經(jīng)理。

2006年，肯同托管艾姆公司的商場，并升級改造。托管的，即是艾姆公司旗下的M服裝城。

和銀基分期分批開發(fā)一樣，世貿(mào)歷經(jīng)9年，從2001年世貿(mào)商城一期童裝城正式開業(yè)算起，分四期進行了開發(fā)，直至2009年世貿(mào)銀座面市。一座30萬方的市場與對面的銀基、錦榮，隔街對望。

其中，最為轟動的當屬2007年的世貿(mào)商城M區(qū)商鋪銷售。一間10多平方米的商鋪，均價在6萬元/平方米，最高飆至11萬多元。排隊的100多個“號”叫到四十多“號”即告售罄。有老板沒時間，每天花100元雇人排隊買號。

在當時鄭州房價還未突破三千元關(guān)口時，火車站服裝批發(fā)市場商鋪售價每平米高達十來萬元，足見商圈的寸土寸金。

04
豫發(fā)王建樹


錦榮商貿(mào)城

王建樹是在2002年，聽說了火車站商圈地塊公開招商信息，地塊距離銀基咫尺之遙。站在喬家門，望著坑洼不平的路面，王建樹可能自己都難想到這里“雨天一身泥、晴天一身土”，竟成了夢想開始的地方。

在亞細亞大酒店召開的座談會上，商戶否定了王建樹四層設(shè)計方案，改為一層經(jīng)營、二層倉儲模式。經(jīng)歷了被社會勢力糾集數(shù)百人的圍堵，錦榮商貿(mào)城還是于2002年11月16日試營業(yè)。

2004年，錦榮商貿(mào)城遭遇轉(zhuǎn)租危機。78%的商鋪至少被轉(zhuǎn)租一次以上，租金最高的翻了將近三倍。一定程度的轉(zhuǎn)租率能活躍市場，但當轉(zhuǎn)租率高于50%，意味著市場進入病態(tài)的危險區(qū)，毒瘤纏身，急需干預(yù)和手術(shù)。

弟弟王建勛臨危受命，針對二房東展開解約收鋪行動，迎來的卻是二房東大規(guī)模的上訪、游行、喝藥跳樓等抗議行為。王建勛剛?cè)岵鍪至鑵枺槍μ羲艏皩I(yè)炒房的二房東堅決收鋪。最終，轉(zhuǎn)租率降至10%，這場震動業(yè)內(nèi)的整治劫難得以平息。

商場如戰(zhàn)場。事后回憶，王建勛感慨，“無數(shù)夜晚反復(fù)難眠，常在夢里突然驚醒，夢到緊緊抓住一根稻草，腳下便是萬丈懸崖，稍微松懈就會墜入萬丈深淵，粉身碎骨。”


05
2005年：中原服裝批發(fā)商戰(zhàn)

31萬方的銀基，30萬方的世貿(mào)，14萬方的錦榮……三家落成，商圈格局初定。

起于敦睦路服裝中心，盛于銀基、世貿(mào)、錦榮的二七塔服裝批發(fā)商圈，在2005年前后，迎來了史上的密集擴容和第一次商戰(zhàn)。

這次商戰(zhàn)要比1997年亞細亞引爆的中原百貨商戰(zhàn)，晚八年之久，激烈程度卻不輸后者。

2005年五一前后，世貿(mào)商城3期開業(yè)，商圈新兵“恒泰服飾廣場”、“金城服飾廣場”同期開業(yè)；到了年底，敦睦路服裝城舊址改建的天隆服裝城開業(yè)，再為商圈貢獻10萬方商業(yè)體量；2006年，M城升級改造開始醞釀，即為世貿(mào)四期M區(qū)，包含了一座30層、100米高的大戶中心。

日益茁壯的商圈，吸引越來越多的大佬入局。做方便面的天方集團攻入，接下敦睦路服裝城的一期升級改造工程，建成天隆服裝城；溫州資本背景的北京恒泰房地產(chǎn)公司，8000萬元拿下鄭州兩塊地皮，并在原田園大酒店舊址上建成鄭州恒泰童裝城；河北一家大型房企聯(lián)手河南一房企，打造金城服飾廣場，總投資6億元。

不甘示弱的錦榮，在覬覦已久后，終于“吃下”東側(cè)緊挨的隴海路服裝市場，體量增加了11畝。這個市場曾因管理不善，幾度易手后依然未能扭轉(zhuǎn)頹勢，但一直被周邊市場垂涎已久，最終被錦榮收入囊中。

隨后，錦榮再度出招，以超出評估價五百多萬元的高價拿下鄭州市第十五中學(xué)的土地。至此，錦榮總占地面積達到了史無前例的115畝，為商圈占地最大市場。

06
銀基賣鋪，恒泰改名
2005年，還有兩個事——銀基賣鋪，恒泰改名。

當年八月，銀基推出400間商鋪，出售40年產(chǎn)權(quán)，每平米均價有9.8萬、11.8萬不等。這比周邊剛開業(yè)的恒泰服裝市場、金城服飾廣場每平米五六萬元價格，高出近一倍。

當時一個買了8平米商鋪的商戶感覺很劃算，月租金1.7萬，6年就可回本。有媒體稱，借助賣鋪，銀基一個多月時間成功回籠資金近3億元。

對于當時為何賣鋪，業(yè)界看法不一。有稱，銀基忙于向地市二三級市場開拓，需要自籌10億資金用于擴張；也有稱，銀基位于鄭州金水路旁的銀基花園項目，資金緊張，急需通過賣鋪來輸血。不過，外界認為“銀基一旦賣鋪，就是出事了，急需錢。”

不管原因何在，銀基每次賣鋪不宣傳、不認籌、不開盤，但都是爆炸性事件。“銀基的商鋪不是想買就能買。不是銀基這個圈子里的人根本買不到。”

銀基歷史上很少賣鋪。再后來一聽說賣鋪，價格一平米盡管已經(jīng)漲到21萬元，蜂擁的商戶中，有人還是直接到場付了200萬元定金。

2005年除了銀基賣鋪外，還有恒泰改名。當年五一開業(yè)的恒泰服飾廣場，總體量3.6萬方，直接瞄準隔壁的銀基正面PK，在銀基引起一陣震動。可惜，在32萬方的銀基航空母艦般的打擊下，恒泰在抵御一個月后，節(jié)節(jié)敗退。

知難而退的恒泰，選擇調(diào)整定位，轉(zhuǎn)型做童裝批發(fā)，更名為“恒泰童裝市場”，這就與銀基形成錯位競爭，實為明智之舉。

事實上，經(jīng)歷多年的自然發(fā)酵，商圈里幾家市場雖同做服裝，但形成了各自定位：錦榮商貿(mào)城強在地產(chǎn)女裝，并通過后來的錦榮輕紡城向服裝加工領(lǐng)域延伸；世貿(mào)勝在羽絨服和孕嬰童裝，有人要想拿到中西部代理權(quán)，很可能會被羽絨廠家問一句“是否在世貿(mào)有檔口”。天榮時裝城優(yōu)在牛仔裝，天隆服裝城主打男裝，敦睦路服裝中心的褲裝最為集中。

07
“地道戰(zhàn)”
戰(zhàn)火彌漫到地下。

來自東北的人和商業(yè)控股，2008年攻入鄭州服裝批發(fā)商圈。它以做地下服裝商業(yè)地產(chǎn)著稱，有“地下商業(yè)王”稱號，擅長開發(fā)地下的人防工程。

一時間，商圈風(fēng)聲鶴唳。人們對它兩年前在廣州開發(fā)的地一大道記憶猶新，這個項目開業(yè)出租率100%，近2000多品牌旗艦商戶，每天客流量6萬人。多有忌憚的幾家鄭州商戶，甚至聯(lián)名向政府遞交拒絕人和商業(yè)入場的請愿書。

德化新街

“東北虎”與本地鱷的對決，在人和集團租售鄭州地一大道商鋪時，達到白熱化。地一大道就建在銀基、世貿(mào)地底下，相比銀基動輒十萬元的價格，地一大道3.6萬元一平的價格，著實令人心動。

垂涎地下的不止一家。從火車站服裝批發(fā)商圈走出的女職業(yè)經(jīng)理人丁迎春，從世貿(mào)第一任總經(jīng)理位上離開后，成立鄭州凱浦置業(yè)股份有限公司，并搭上建業(yè)胡葆森，聯(lián)合開發(fā)了一個地下項目，叫“德化新街”，位于德化步行街正下方。建設(shè)一年零十個月，于2013年正式開街，同樣也是人防工程與商業(yè)結(jié)合的套路。

經(jīng)年后，同為地下的兩個商業(yè)項目，卻呈現(xiàn)出了不同局面。一個川流不息，一個異常冷清。

08
李偉和樓盤銷冠


大觀國貿(mào)

一直到2016年年末，商圈才等來本文的最后一個主角，思念系李偉。

更早之前，從餃子湯圓轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的李偉，把目光投向這片鎏金之地，并為此籌劃多年。方案是，在天榮時裝城舊址基礎(chǔ)上，向東拓展，建設(shè)中部大觀國際商貿(mào)中心，后更名為大觀國貿(mào)，總面積50萬方，目前開業(yè)約30萬方。

50萬方的超大體量，最新的硬件，思念系的雄厚加持……這個項目曾被視為商圈最大的競爭者。2015年12月開盤時，每平米售價在21000-37000元。它拿下了鄭州2016年的樓盤銷冠——當年成交10.8萬平方，成交套數(shù)為2063套（備案數(shù)據(jù)），并以每平米21789元的售價領(lǐng)跑。

2016年11月開業(yè)時，引得周邊市場集體不安，紛紛主動降租以防止商戶外溢。

傳言，李偉只去過該項目一次，卻已砸入數(shù)十億元。直到2019年4月，大觀國貿(mào)新更換了管理團隊，轉(zhuǎn)型定位做“獨立設(shè)計師品牌基地”，李偉數(shù)月內(nèi)兩度到訪，只因“聽說有新變化，來看看”。

至此，火車站服裝批發(fā)商圈形成了銀基、錦榮、世貿(mào)、大觀國貿(mào)、錢塘衣城、名門天隆服裝城、金城服飾廣場、恒泰童裝市場、地一大道等十來家服裝市場。河南省服裝協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，商圈批發(fā)商、代理商2.8萬戶，14個專業(yè)市場總營業(yè)面積近300萬方。

老一輩市場升級換代，新一輩市場輪番迭出，商圈由三雄爭霸演變?yōu)?4家市場的群雄混戰(zhàn)。也正是得益于商戰(zhàn)，14家市場相愛相殺，相互成就，締造了服裝批發(fā)商圈淌金流銀的富庶之地。上千個億萬富翁從這里產(chǎn)生，并走向全國，火車站服裝批發(fā)商圈美名，蜚聲內(nèi)外。

20多年前，銀基的一個柜臺月租金10元錢，如今商圈鋪位一平米月租一千多元，翻了千倍。

彈指一揮間，時移事易，滄海桑田。

09
“黃埔軍校”

商圈也成就了一些王者及霸業(yè)。

當年在銀基、世貿(mào)做放映員、文員的小生，如今遍布各大專業(yè)市場，榮升總經(jīng)理、總裁，執(zhí)掌一方。也因此，商圈有鄭州專業(yè)市場“黃埔軍校”美譽。

比如徐國珠。1994年，在河南農(nóng)業(yè)大學(xué)任職的徐國珠，看到報紙發(fā)布的銀基招聘廣告后，成功應(yīng)聘。在銀基的8年里，他從辦公室主任做到總經(jīng)理助理，一年后升任常務(wù)副總，2002年離開后，轉(zhuǎn)投錦榮商貿(mào)城，兩年后北上北京。2011年，他回歸鄭州，操盤鄭州百榮，兩年時間里入駐5000家商戶，營業(yè)商鋪超過8000間。

徐國珠離開銀基的那年，銀基新來了三個年輕人，郅曉凱、黃濤和馬朝明。

郅曉凱做大屏幕放映員，三年后離開，到幾百米遠的鄭州國際小商品城赴任，最后升任該市場董事長。黃濤從銀基離開后，后來創(chuàng)立了動漫人物“二兔”，成了創(chuàng)業(yè)新貴。馬朝明從銀基普通招商員做起，后來轉(zhuǎn)投世貿(mào)，從樓層經(jīng)理做到世貿(mào)總經(jīng)理，并在2019年春天，來到大觀國貿(mào)擔任總經(jīng)理。

曾經(jīng)在世貿(mào)任總經(jīng)理的丁迎春，出走后，運營德化新街項目，并挖來曾經(jīng)在世貿(mào)老搭檔李紹燦。李紹燦從世貿(mào)總經(jīng)理任上離開后，曾有段時間加盟“錦榮系”在鄭州航空港區(qū)的一個商業(yè)項目錦榮悅匯城。

如今匯美茶城的董事長尹俊、總經(jīng)理徐大翔，都曾在銀基待過；現(xiàn)任中部兩岸海鮮果蔬港總經(jīng)理王冰，也曾是銀基的老將。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這些曾經(jīng)在銀基、世貿(mào)成長起來的新兵，淬煉技能后，在鄭州各大專業(yè)市場開枝散葉，成了老將。

10
風(fēng)流人物看今朝

從商圈走出的，還有這些服裝人。

婭麗達趙孫立，1990年就和女友，在敦睦路服裝批發(fā)市場擺地攤，賣紐扣、拉鏈等服裝輔料。他一路坎坷，17歲高中畢業(yè)后，接過父親的班做環(huán)衛(wèi)工，后來下海當個體戶，做繡花廠時被一場大火歸零。專注女褲，創(chuàng)建婭麗達是后來的事。

同在敦睦路賣服裝的還有西平縣人陳勇斌。第一天出攤，他憋紅了臉愣是不敢喊出一聲。當時《北京人在紐約》熱播，被劇情震撼的陳勇斌，第二天徹底放下架子。1998年9月，陳勇斌在銀基開出了中國第一家女褲專賣店。

新密人侯建超，每天凌晨4點起床，帶上昨夜加工好的產(chǎn)品，6點趕到鄭州火車站服裝市場，交給批發(fā)商批發(fā)代賣。從這里起家后，他專注男褲，邀來甄子丹代言，成為河南男裝王者。

從商圈走出的，還有這些企業(yè)。

豫發(fā)王建樹，憑借錦榮商貿(mào)城一戰(zhàn)成名后，專注“錦榮系服裝全產(chǎn)業(yè)鏈”，再后來一路南下，在鄭州航空港區(qū)、新密曲梁鎮(zhèn)、海南五指山、云南芒市等地，多點布局，大體量開發(fā)。

銀基從鄭州走出后，深度布局開封、許昌、廣西等地。建立許昌光伏產(chǎn)業(yè)園，劍指多晶硅行業(yè)；落子鄭西南，560億打造銀基國際旅游度假區(qū)……在商貿(mào)大佬身份之外，多了地產(chǎn)大鱷、文旅新秀、能源新貴多重角色。

肯同宋海聚，更是在地產(chǎn)開發(fā)管理運營和股權(quán)并購領(lǐng)域，游刃有余，兩條腿走路。

不管是婭麗達的趙孫立、夢舒雅的陳勇斌還是渡森的侯建超，他們都曾在服裝批發(fā)市場里歷練過，日后才成為鄭州服裝界的扛把子。

不管是豫發(fā)王建樹、肯同宋海聚還是銀基李榮坤，他們起家的第一站都是在服裝商圈，積蓄了第一筆財富后，完成迸發(fā)。

不管是徐國珠、丁迎春或者郅曉凱，他們都以服裝市場作為職場第一站，學(xué)成后在各大專業(yè)市場復(fù)制開花。

從大范圍上講，鄭州火車站服裝批發(fā)商圈隸屬于二七商圈，是鄭州大大小小專業(yè)市場的原點，誕生了千億規(guī)模的服裝集散地，孕育了遍布各地的職業(yè)經(jīng)理人，走出了在多地布局的商業(yè)財團。

二七商圈的復(fù)興，如今再度提及。火車站批發(fā)商圈是二七商圈的重要組成部分，與零售百貨商圈，合力組成二七商圈的四梁八柱。“二七商圈”的復(fù)興計劃，離不開服裝批發(fā)市場的同頻努力，不應(yīng)忽視默默為鄭州商貿(mào)建設(shè)做出巨大貢獻的服裝批發(fā)。

在龐大的復(fù)興計劃里，服裝批發(fā)市場要做的是，完成從老舊批發(fā)向時尚產(chǎn)業(yè)的進發(fā)，完成從二手貨源市場向原創(chuàng)設(shè)計品牌基地的升級，完成從服裝貿(mào)易流通向構(gòu)建服裝全產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型。

漫漫復(fù)興路，且看今朝。

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