河南商報首席記者 高瞻展
4月1日，建業地產股份有限公司（832.HK，以下簡稱“建業地產”）舉行2019年線上投資者發布會，發布公司2019年的經營業績。
包括董事局主席胡葆森、執行董事王俊、執行董事兼首席執行官袁旭俊等在內的公司管理層，詳細闡述了2019年各項經營業績，并展望了未來的發展目標。年報除了公布建業地產實現河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋、銷售額破千億，還有一連串亮眼的數據顯示：建業地產在業績、銷售、財務、土儲、產品、轉型等方面進行的諸多努力，呈現出六大亮點，展現出企業穩健向好的發展勢頭。
亮點一：盈利卓著再創新高
2019年，建業地產盈利持續強勁，在營收、利潤、派息方面表現出色。
報告顯示，全年營業收入307.7億元，與2018年度相比大幅上升108.1%；實現歸屬上市公司凈利潤24.2億元，同比大增70.7%；歸屬母公司凈利潤創歷史新高達20.2億元，同比增長74.6%。毛利潤同比上升57.2%至80.1億元，毛利率達26.0%。
觀點指數研究院發布的數據顯示，“2019中國房地產上市企業30強”的平均毛利率水平為27.8%，建業地產的毛利率水平位于頭部房企行列。結轉方面，截至報告期末，公司已售未結轉金額在809.4億元，已售未結毛利潤186.6億元，未來營收可期。
每股基本盈利為人民幣0.74元，較2018年增加約66.5%。業績向好的同時，建業地產加大對投資者的反饋力度，董事會決議派發期末股息每股31港仙，連同中期已派發股息15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率約為總利潤的50%。
收益分布方面，物業銷售收益由2018年人民幣約136.3億元顯著增加約114.0%至2019年人民幣約291.6億元；物業租賃收入由2018年約 人民幣1.5億元增加約11.0%至人民幣1.6億元；酒店經營收入由2018年約人民幣2.9億元，增加約13.3%至2019年約人民幣3.2億元；項目管理服務收入10.2億元，與2018年人民幣6.8億元相比，上升約51.5%
亮點二：銷售斐然突破千億
公司輕重并舉，業績持續穩步增長，提質發展效果顯著，創下全國房企在單個省份銷售額破千億的紀錄。
2019年，建業地產實現合同銷售額達人民幣1011.5億元，同比增長約為39.8%，遠高于行業平均增速，三年復合增長率為71.2%。其中重資產合同銷售額同比增加33.8%至人民幣718億元，成功完成全年銷售目標635億元的113%;輕資產銷售額為293.5億元, 同比增長約57%。
據了解，建業在2016年的銷售金額為200億元，從200億元到1000億元，建業僅用了3年。至此，建業地產實現資產規模、銷售額雙雙破千億，河南省千億企業陣營再添一員。
隨著龍頭房企逐漸向二三線城市下沉，市場競爭加劇的同時，建業地產品牌影響更加強勢。全年合同銷售面積為1435萬平方米，三年復合增長率為73.1%，位于全國排名前10，較2018年提升7名。按年度輕重資產合同銷售金額計算，建業地產在河南省市場占有率提升至11.2%，穩占省內市場領導地位，其18個地級市中14個市場占有率達到第一名，5個城市市場占有率超20%。其中，重資產合同銷售面積919萬平方米，同比增長約23.7%；輕資產合同銷售面積為515萬平方米。正是專注的力量讓河南房地產之王走得越來越穩，實現河南市場銷售金額、銷售面積“雙冠王”。
雖然各大房企的銷售額增速有所放緩，但建業地產卻逆勢上漲，銷售增速在行業處于較高水平。據克而瑞發布《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》榜單顯示，建業地產操盤金額排在第27位，操盤面積位居榜單前10，行業地位快速提升。從各區域對銷售額貢獻來看，合同銷售來自河南的70個城市，200個項目，價格范疇多元化，體現了千億級企業的運營能力，連續十一年位居區域運營10強榜單第一名。基于在河南省內三四線城市下沉發展，來自三四線城市銷售貢獻達51%，縣級項目的銷售額占比為27%，使得省域化發展戰略的“建業模式”煥發出勃勃生機。
亮點三：輕重并舉收入穩定
公司持續采取穩健的購地政策及加快項目開發過程進度，以縮短開發周期。2019年公司有房地產交付項目達63個，比2018年多25個。此外，在建項目為151個，與2018年相比增加33個，因此收入上升。
值得強調的是，深耕中原28載的建業地產近年著重在輕資產業務的突進是重大突破之一，得益于公司為區域房地產開發商，在河南區域內擁有較高的品牌美譽度，開發項目在區域內認可度較高，并且有用完善的管理體系和符合市場需求的產品系列。
2019年，集團根據戰略部署，開始開拓省外市場，并陸續接到30多個各地政府及企業的合作意向，其中，中原文化小鎮形態的意向項目1個，住宅類項目4個。從銷售額構成上看，2019年，公司1011.5億元的總合約銷售額中，輕資產合同銷售金額達到293.5億元，同比增長57%。年內，根據新藍海戰略的方向及進一步推動公司向輕資產運營模式轉型，輕資產項目新簽約55個，累計簽約163個委托管理合同，項目合計規劃建筑面積約2394萬平方米。來自集團為輕資產項目提供運營管理的管理服務費收入約10.2億元，同比上升51.5%，該等輕資產項目將于未來數年持續為集團帶來穩定收入。
亮點四：土儲豐富結構合理
2019年，公司重視土地儲備的規模和質量,根據市場波動形勢，并結合企業自身實際狀況，適時靈活調整公司的拿地策略，抓住窗口期，以較低成本獲取大量優質地塊，以此優化成本結構,提升利潤空間。
根據年報信息，建業地產新增土儲1303萬平方米，新增土地總土地款達227.3億元，受強勁合約銷售支持，占全年合約銷售額718億元的31.7%，符合公司審慎的購地政策。新購地塊的權益比例維持在較高水平，以配合集團制定的發展計劃。截至2019年末，建業地產總土儲達5093萬平方米，三年復合增長率34.5%。據了解，建業地產在河南省內土地儲備貨值中，鄭州市場占比27%，地市占比40%，縣級占比30%，合理均衡的省域布局有利于分散市場風險，也為企業帶來更為穩健的規模擴張。
亮點五：財務穩健助力發展
2019年，建業地產資產總額1439.7億元，2017年-2019年以近52%的復合增長率高速成長。凈負債率為64.2%，低于行業平均水平，控制在較為合理的水平，主因在于2019年貨幣資金的大幅增長60.1%達227.4億元，全有效覆蓋短期負債，而貨幣資金的增長主要與合同銷售增長有關。
報告期內，在行業融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，建業地產在強化現金管控的同時積極拓寬融資渠道，緩解資金壓力，優化債務結構。據悉，公司與多家大中型銀行及金融機構保持著良好的關系，取得境內銀行授信額度共計430億元，尚未使用的授信額度有302億元，銀行授信額度充沛。據公開資料顯示，2019年公司共在境外成功發行13億美元的中長期債券，平均成本不超過7.5%，境外融資成本優勢明顯，為公司的高速發展提供了穩定的資金支持，也充分體現了資本市場對建業的認可。
由于合同銷售增長和銷售回款理想，截至2019年12月31日的現金結余約人民幣307.9億元，為短期負債的2.5倍。凈借貸總額約為人民幣80.85億元，凈借貸比率約為64.2%。公司堅持審慎財務原則，因此得以維持高現金持有比例，以及保持合理的借貸水平。
一如以往，建業地產保持穩健的財務狀況和良好的融資能力，以支持業務高質量、可持續發展。建業地產的投資級信用水平持續獲得國際資本市場高度認可，維持穆迪、標普、惠譽三家評級機構的投資級展望穩定評級。
亮點六：創新轉型業務多元
除物業銷售外，建業地產也致力擴展商業、酒店、文化旅游項目及綠色基地，實行業務多元化，從而擴大收益基礎，分散業務風險。凱旋廣場盛大開業，當日客流量超30萬人次，引入60%的中原首進品牌，樹立中原“首店收割機”高端形象，眾多品牌業務破全國紀錄集團目前已與多家國際知名酒店達成戰略合作關系，合作運營5家高端酒店項目。2019年，酒店經營收入同比增加13.3%至3.2億元。未來三至五年內，隨著建業大服務體系建設的進一步深入，在河南投資建設的酒店業務數量將增至12家。
建業文化旅游板塊致力于河南省內文化旅游項目的開發和運營。建業·華誼兄弟電影小鎮首期已于2019年9月21日舉行盛大首映，國慶黃金周期間接待游客超20萬人次，電影小鎮抖音打卡量位居全國景區第4位，并多次在央視及省級媒體報道中亮相。建業《只有河南·戲劇幻城》將成為未來河南燦爛文化作品中的靚麗名片，為河南省的發展做出新的貢獻，讓河南的精神、河南的文化走出中國，走向世界；神?天地盛情開業，屬建業首個鎮級文旅項目，強力支持集團“五級聯動”的戰略方針。
建業綠色基地是建業現代農業項目建設和運營的主體，截至2019年12月31日，集團已建成鄢陵及鶴壁建業綠色基地，以及初步形成具備參觀功能的周口及伊川綠色基地；另在建武陟建業綠色基地及籌建襄城建業綠色基地。
結語
截至2019年12月31日，建業已實現在河南122個縣及縣級以上城市全覆蓋，是全國率先做到“省市縣鎮村”五級市場開發的地產企業。從中長期來看，行業長期向好的基本面并未改變。據《河南城市發展報告（2020）》顯示，2019年中國的城市化率已達60.6%，保持較高推進速度的同時，河南的城鎮化率才53.2%，相比全國平均水平仍低7個百分點，深耕河南的建業地產，未來業績增長潛力巨大。在GDP全國排名第五，擁有人口總量1.08億的河南省，建業地產秉承“根植中原 造福百姓”的初心，希望讓河南人民都過上好生活，扎扎實實做這么一件事情，穩重實干的企業形象在資本市場立起。
雖然近期沖擊顯著，但疫情終將過去，中國經濟和房地產業長期向好的態勢不會改變。作為河南地產界的佼佼者，相信建業地產憑借其快速提升的行業地位以及不斷擴大的品牌影響力，也將迎來公眾、行業及資本市場更多的關注。當前公司無論銷售面積、銷售金額，還是市場占有率，都保持了領先地位，同時土儲豐富，財務穩健，產品升級，科學轉型，運營效率不斷提升，伴隨未來區域縱深發展以及向外擴張，公司未來有望實現業績持續高質量增長，估值提升趨勢已經顯現，未來還將值得期待。
4月1日，建業地產股份有限公司（832.HK，以下簡稱“建業地產”）舉行2019年線上投資者發布會，發布公司2019年的經營業績。
包括董事局主席胡葆森、執行董事王俊、執行董事兼首席執行官袁旭俊等在內的公司管理層，詳細闡述了2019年各項經營業績，并展望了未來的發展目標。年報除了公布建業地產實現河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋、銷售額破千億，還有一連串亮眼的數據顯示：建業地產在業績、銷售、財務、土儲、產品、轉型等方面進行的諸多努力，呈現出六大亮點，展現出企業穩健向好的發展勢頭。
亮點一：盈利卓著再創新高
2019年，建業地產盈利持續強勁，在營收、利潤、派息方面表現出色。
報告顯示，全年營業收入307.7億元，與2018年度相比大幅上升108.1%；實現歸屬上市公司凈利潤24.2億元，同比大增70.7%；歸屬母公司凈利潤創歷史新高達20.2億元，同比增長74.6%。毛利潤同比上升57.2%至80.1億元，毛利率達26.0%。
觀點指數研究院發布的數據顯示，“2019中國房地產上市企業30強”的平均毛利率水平為27.8%，建業地產的毛利率水平位于頭部房企行列。結轉方面，截至報告期末，公司已售未結轉金額在809.4億元，已售未結毛利潤186.6億元，未來營收可期。
每股基本盈利為人民幣0.74元，較2018年增加約66.5%。業績向好的同時，建業地產加大對投資者的反饋力度，董事會決議派發期末股息每股31港仙，連同中期已派發股息15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率約為總利潤的50%。
收益分布方面，物業銷售收益由2018年人民幣約136.3億元顯著增加約114.0%至2019年人民幣約291.6億元；物業租賃收入由2018年約 人民幣1.5億元增加約11.0%至人民幣1.6億元；酒店經營收入由2018年約人民幣2.9億元，增加約13.3%至2019年約人民幣3.2億元；項目管理服務收入10.2億元，與2018年人民幣6.8億元相比，上升約51.5%
亮點二：銷售斐然突破千億
公司輕重并舉，業績持續穩步增長，提質發展效果顯著，創下全國房企在單個省份銷售額破千億的紀錄。
2019年，建業地產實現合同銷售額達人民幣1011.5億元，同比增長約為39.8%，遠高于行業平均增速，三年復合增長率為71.2%。其中重資產合同銷售額同比增加33.8%至人民幣718億元，成功完成全年銷售目標635億元的113%;輕資產銷售額為293.5億元, 同比增長約57%。
據了解，建業在2016年的銷售金額為200億元，從200億元到1000億元，建業僅用了3年。至此，建業地產實現資產規模、銷售額雙雙破千億，河南省千億企業陣營再添一員。
隨著龍頭房企逐漸向二三線城市下沉，市場競爭加劇的同時，建業地產品牌影響更加強勢。全年合同銷售面積為1435萬平方米，三年復合增長率為73.1%，位于全國排名前10，較2018年提升7名。按年度輕重資產合同銷售金額計算，建業地產在河南省市場占有率提升至11.2%，穩占省內市場領導地位，其18個地級市中14個市場占有率達到第一名，5個城市市場占有率超20%。其中，重資產合同銷售面積919萬平方米，同比增長約23.7%；輕資產合同銷售面積為515萬平方米。正是專注的力量讓河南房地產之王走得越來越穩，實現河南市場銷售金額、銷售面積“雙冠王”。
雖然各大房企的銷售額增速有所放緩，但建業地產卻逆勢上漲，銷售增速在行業處于較高水平。據克而瑞發布《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》榜單顯示，建業地產操盤金額排在第27位，操盤面積位居榜單前10，行業地位快速提升。從各區域對銷售額貢獻來看，合同銷售來自河南的70個城市，200個項目，價格范疇多元化，體現了千億級企業的運營能力，連續十一年位居區域運營10強榜單第一名。基于在河南省內三四線城市下沉發展，來自三四線城市銷售貢獻達51%，縣級項目的銷售額占比為27%，使得省域化發展戰略的“建業模式”煥發出勃勃生機。
亮點三：輕重并舉收入穩定
公司持續采取穩健的購地政策及加快項目開發過程進度，以縮短開發周期。2019年公司有房地產交付項目達63個，比2018年多25個。此外，在建項目為151個，與2018年相比增加33個，因此收入上升。
值得強調的是，深耕中原28載的建業地產近年著重在輕資產業務的突進是重大突破之一，得益于公司為區域房地產開發商，在河南區域內擁有較高的品牌美譽度，開發項目在區域內認可度較高，并且有用完善的管理體系和符合市場需求的產品系列。
2019年，集團根據戰略部署，開始開拓省外市場，并陸續接到30多個各地政府及企業的合作意向，其中，中原文化小鎮形態的意向項目1個，住宅類項目4個。從銷售額構成上看，2019年，公司1011.5億元的總合約銷售額中，輕資產合同銷售金額達到293.5億元，同比增長57%。年內，根據新藍海戰略的方向及進一步推動公司向輕資產運營模式轉型，輕資產項目新簽約55個，累計簽約163個委托管理合同，項目合計規劃建筑面積約2394萬平方米。來自集團為輕資產項目提供運營管理的管理服務費收入約10.2億元，同比上升51.5%，該等輕資產項目將于未來數年持續為集團帶來穩定收入。
亮點四：土儲豐富結構合理
2019年，公司重視土地儲備的規模和質量,根據市場波動形勢，并結合企業自身實際狀況，適時靈活調整公司的拿地策略，抓住窗口期，以較低成本獲取大量優質地塊，以此優化成本結構,提升利潤空間。
根據年報信息，建業地產新增土儲1303萬平方米，新增土地總土地款達227.3億元，受強勁合約銷售支持，占全年合約銷售額718億元的31.7%，符合公司審慎的購地政策。新購地塊的權益比例維持在較高水平，以配合集團制定的發展計劃。截至2019年末，建業地產總土儲達5093萬平方米，三年復合增長率34.5%。據了解，建業地產在河南省內土地儲備貨值中，鄭州市場占比27%，地市占比40%，縣級占比30%，合理均衡的省域布局有利于分散市場風險，也為企業帶來更為穩健的規模擴張。
亮點五：財務穩健助力發展
2019年，建業地產資產總額1439.7億元，2017年-2019年以近52%的復合增長率高速成長。凈負債率為64.2%，低于行業平均水平，控制在較為合理的水平，主因在于2019年貨幣資金的大幅增長60.1%達227.4億元，全有效覆蓋短期負債，而貨幣資金的增長主要與合同銷售增長有關。
報告期內，在行業融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，建業地產在強化現金管控的同時積極拓寬融資渠道，緩解資金壓力，優化債務結構。據悉，公司與多家大中型銀行及金融機構保持著良好的關系，取得境內銀行授信額度共計430億元，尚未使用的授信額度有302億元，銀行授信額度充沛。據公開資料顯示，2019年公司共在境外成功發行13億美元的中長期債券，平均成本不超過7.5%，境外融資成本優勢明顯，為公司的高速發展提供了穩定的資金支持，也充分體現了資本市場對建業的認可。
由于合同銷售增長和銷售回款理想，截至2019年12月31日的現金結余約人民幣307.9億元，為短期負債的2.5倍。凈借貸總額約為人民幣80.85億元，凈借貸比率約為64.2%。公司堅持審慎財務原則，因此得以維持高現金持有比例，以及保持合理的借貸水平。
一如以往，建業地產保持穩健的財務狀況和良好的融資能力，以支持業務高質量、可持續發展。建業地產的投資級信用水平持續獲得國際資本市場高度認可，維持穆迪、標普、惠譽三家評級機構的投資級展望穩定評級。
亮點六：創新轉型業務多元
除物業銷售外，建業地產也致力擴展商業、酒店、文化旅游項目及綠色基地，實行業務多元化，從而擴大收益基礎，分散業務風險。凱旋廣場盛大開業，當日客流量超30萬人次，引入60%的中原首進品牌，樹立中原“首店收割機”高端形象，眾多品牌業務破全國紀錄集團目前已與多家國際知名酒店達成戰略合作關系，合作運營5家高端酒店項目。2019年，酒店經營收入同比增加13.3%至3.2億元。未來三至五年內，隨著建業大服務體系建設的進一步深入，在河南投資建設的酒店業務數量將增至12家。
建業文化旅游板塊致力于河南省內文化旅游項目的開發和運營。建業·華誼兄弟電影小鎮首期已于2019年9月21日舉行盛大首映，國慶黃金周期間接待游客超20萬人次，電影小鎮抖音打卡量位居全國景區第4位，并多次在央視及省級媒體報道中亮相。建業《只有河南·戲劇幻城》將成為未來河南燦爛文化作品中的靚麗名片，為河南省的發展做出新的貢獻，讓河南的精神、河南的文化走出中國，走向世界；神?天地盛情開業，屬建業首個鎮級文旅項目，強力支持集團“五級聯動”的戰略方針。
建業綠色基地是建業現代農業項目建設和運營的主體，截至2019年12月31日，集團已建成鄢陵及鶴壁建業綠色基地，以及初步形成具備參觀功能的周口及伊川綠色基地；另在建武陟建業綠色基地及籌建襄城建業綠色基地。
結語
截至2019年12月31日，建業已實現在河南122個縣及縣級以上城市全覆蓋，是全國率先做到“省市縣鎮村”五級市場開發的地產企業。從中長期來看，行業長期向好的基本面并未改變。據《河南城市發展報告（2020）》顯示，2019年中國的城市化率已達60.6%，保持較高推進速度的同時，河南的城鎮化率才53.2%，相比全國平均水平仍低7個百分點，深耕河南的建業地產，未來業績增長潛力巨大。在GDP全國排名第五，擁有人口總量1.08億的河南省，建業地產秉承“根植中原 造福百姓”的初心，希望讓河南人民都過上好生活，扎扎實實做這么一件事情，穩重實干的企業形象在資本市場立起。
雖然近期沖擊顯著，但疫情終將過去，中國經濟和房地產業長期向好的態勢不會改變。作為河南地產界的佼佼者，相信建業地產憑借其快速提升的行業地位以及不斷擴大的品牌影響力，也將迎來公眾、行業及資本市場更多的關注。當前公司無論銷售面積、銷售金額，還是市場占有率，都保持了領先地位，同時土儲豐富，財務穩健，產品升級，科學轉型，運營效率不斷提升，伴隨未來區域縱深發展以及向外擴張，公司未來有望實現業績持續高質量增長，估值提升趨勢已經顯現，未來還將值得期待。