22億元！河南首單民企CMBS

河南商報記者了解到，在今年4月16日，上交所對外發布的已出函債券項目顯示，中銀資管-正弘城資產支持專項計劃在2019年向上交所提交申請，今年4月成功過會，這是河南首單民企CMBS，也是鄭州首個購物中心CMBS。

據悉，其發行總規模22億元，期限為18年，其中優先級19億元，次級3億元，信用評級AA+。此項目由中銀證券牽頭并擔任主承銷，管理人為中銀資產管理有限公司，受托人為中原信托，監管銀行為中原銀行，并由聯合信用進行評估。

何為CMBS？據悉，以商業物業租金作為還款來源的資產證券化產品根據交易結構不同可分為兩類，第一類為未進行物業抵押登記，以二房東作為實際融資人的資產支持專項計劃；第二類為辦理物業抵押登記，以信托受益權或銀行委托貸款債權作為基礎資產的雙SPV資產支持專項計劃，即商業物業抵押貸款資產支持證券化或商業物業抵押資產支持票據，也就CMBS。

據中銀證券項目參與人蘇濤介紹，資產證券化可以提升企業的舉債能力，讓企業融資成本比較低，增強企業資金流動性，這在日前房地產置業公司債券融資受限情況下，越來越多的地產企業通過商業物業進行債券融資。

“從投資者角度來看，大家比較看好正弘城這處物業的價值。”蘇濤說，投資者也比較喜歡這個產品（正弘城CMBS），從目前正弘城的租售比、人流量、盈利能力、現金流、未來運營等方面來看，各項指標顯示是比較好的。

讓河南商業企業有了更好的發展方向

CBRE世邦魏理仕鄭州顧問及交易服務商業部董事張桐告訴河南商報記者，在2016年全國首單CMBS成功發行以前，全國的購物中心或商業不動產大都通過經營性物業貸等銀行貸款方式進行融資。與經營性物業貸對借款人的主體資質要求較高相比，CMBS則會更多關注商業物業本身的資質（例如商場的產權是否清晰、建筑體量及規模、租戶信用情況及歷史租金回收情況、物業地段、商場經營情況、租金、出租率、現有商戶租期等）。

“正弘城位于城市新興核心商圈-花園路商圈，為地鐵2號線、8號線上蓋，整個購物中心部分由單一業主（正弘）持有，自2018年四季度開業以來出租率一直保持在95%以上，租戶品質、經營穩定性及租金方面也一直處于鄭州商業市場的領先地位。”張桐認為，正是基于對上述信息的評估，進一步確立了其優質商業資產的屬性。

在蘇濤看來，正弘城CMBS對于河南商業地產來說將會起到一個好的帶頭作用，對于正弘城來說也會形成較好的品牌效應，利于商場匯聚更高端的、更好的品牌，并進而吸引更多客流，讓商業運營形成一個良性的循環。

蘇濤認為，正弘城CMBS發行后，將會讓河南擁有商業物業的企業有了更好的發展方向。同時吸引機構投資人注意到河南也擁有這種優質的商業物業和CMBS產品，并吸引他們來河南投資。在這種趨勢下，會刺激河南商業持續向好發展。

統籌：趙強
編輯：李興佳