河南商報首席記者 高瞻展

樓市降了，真的降了，但對于自住型購買者來說，買房要買價最低的么？

先別急著作答，你想一想，再想一想。

在樓市旺季，你只需要操心房子價格，開發商賺得盆滿缽滿，自然舍得在配套、景觀、產品上多投入，留個好口碑；

但當下這個淡季，虧本打折、高分銷傭金、首付分期甚至零首付，開發商為保現金回流賠錢賣房。看似你撿了便宜，但企業不是搞慈善，降價虧本必然減配，未來交房品質能好到哪去？

所謂“合成謬誤”，就是看似選盤看盤每一個節點都精打細算，尋找低到不能再低的“虧本價格”，到頭來或許將面對“建設偷工減料、資金鏈斷裂停工”的結果。

1，“斷崖式打折”要慎重

比如，某品質“地王”項目，起初大家預期價位1.1-1.2萬元/平，如今賣8000多元/平起，是不是感覺很賺？

（土地款）樓面價7500元/平，融資成本取中間數10%，假設一年后資金流回正開始還款，此時，地價+融資利息7500*1.1=8250元/平；

加上建安成本2500元/平，樓面價已達10750元/平；

這還沒完，建售樓部樣板間、營銷人員工資社保、項目營銷宣傳，這些運營成本算10%，樓面價已達11027元/平；

別忘了還有相關稅費，按10%算，也就是開發商至少得賣到11336元/平，才能不賠不賺。

如今就按均價9000元/平計算，也就是每平虧2000多元，15萬方的建筑面積就得虧3個多億。

別急！分銷傭金還沒算！遠郊盤4-5個點，全部算下來也是大幾千萬，這部分吃的可是開發商的純利潤！

這樣算下來，一套100平的房子，開發商虧25萬上下。

開發商為啥要虧本賣房？因為回不來款公司就over了。

四季度信貸額度收緊，融資渠道資金追索嚴防流入地產業；但到期的貸款得還、員工工資得付，稍有個閃失哪筆貸款還不上，信用失信就全盤崩塌。

所以，低價拋售存貨，回籠現金，只是斷臂求生。

開發商虧了你就賺了？別太天真好不好！

土地款、融資利息、員工工資、相關稅費，甚至分銷傭金，哪個能省？哪個能拖？

思來想去，能減的，也只有建安成本了！

涉及建筑安全的樓宇主體結構，大體上，寧肯虧錢也不敢省！

但裝修用材、電梯、防盜門、大堂、園林景觀、人性化配置……是不是能省則省。

一個項目越是虧錢，開發商就越不愿意再多做投入，這不難理解吧？

現在買特價房賺到的，未來會不會在交房維權上賠回來？？？

2，項目停工爛尾風險要當心

其實，只要能項目不停工，能按時交房，不管好壞你都得謝天謝地，

但對于那些明擺著已經有停工、延遲交付、資金鏈緊張先例的項目，你還要圖便宜搏一搏，那就真是“豪賭”了。

比如據某地產媒體報道，金水北某個因停工維權、延遲交房而出名的項目，十一期間竟有300多組來訪，近30套成交。

您這是拿自己的真金白銀，給房地產企業續命。與房企共命運，這賭的有點大。

猶記得2016年9月那會兒，小高曾報道過鄭州市西三環冉屯路口東南角的唯棠項目無證售房。

當時文章里寫得明白：2014年8月該樓盤就以“西郡80派”為名內購認籌，后因開發商資金鏈緊張停工退款，時隔一年多又更名為唯棠“借尸還魂”，而且是連土地使用證都沒有就開盤售房，問題極大。

稿件發出當時，售樓部閉門消停了一陣，但到2017年，售樓部開張又妥妥收割一波韭菜。

再說樓市商報持續報道的爛尾樓?福城，2014-2015年就開始無證內購，隨后就有項目問題爆出，但直到2017年、2018年，還有購房者花幾十萬首付款、轉讓費購房入場，現如今交房仍遙遙無期。

而在如今，房企從金融市場融不到錢，市場差到期房都快變成現房了還賣不出去。頭部企業尚戰戰兢兢，中小房企承壓更甚。

待到今年12月底，走投無路下，說不定還真就有小企業打折打到“給錢就賣”。

正如2017年時的唯棠、2018年時的?福城，低價搶收只是為了一時續命。未來怎樣，哪管！

3，“零首付”請千萬注意

越是靜淡市買房，越要多個心眼。

多走多看多聽是沒錯的，不過分銷小哥極力推薦的，恰恰可能是傭金點數最高的項目。

開發商利潤一般在10個點上下，如今降價賣房利潤更薄，從中還要再分出1到5個點傭金給分銷，開發商不賺錢憑啥給你升級配置？

另者，傭金越高說明項目不好賣，反過來開發商落袋利潤更低，這就是惡性循環，最終結果可不就是你那延期交房又問題疊出的新房。

這其中最需要提醒的，是“零首付”。

“零首付”的實質是高評高貸，比如一套70萬的房子，開發商給銀行一份假合同虛標至100萬，這樣就能貸出70萬。

看似你掏個定金，無需首付就能買房，但相當于首付款變成了更高的月供，每月還款壓力增加，一旦自身經濟條件有變，斷供超期，房子被收，到頭來可是錢房兩空。

而且原本70萬成交的房子開出100萬的發票，表面上，房企利潤就大大增加，一旦利潤超過20%，需要支付的土地增值稅就是個天價數字。

開發商舍得用如此“殺敵一萬自損八千”的手段賣房，足可見其當下現金流有多緊張，這么看來，“零首付”是不是也就沒那么香了？

結語

所以說，旺季買房，你要應對的只是“想多賺點錢”的開發商；淡季買房，你面對的開發商已是“努力活著，先不要死”。

股市里不要賺最后一塊銅板，樓市里不買最便宜的房子，因為，你抄的可能不是“底”，而是與項目一起攜手入坑。

但往往，克制自己的“抄底”貪念，比應對開發商賺錢的貪念，更難。

那么，在如此市場環境下，如何去偽存真找出“還算有戲”的項目？我們下期再講。

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編輯：楊桂芳
統籌：趙強