河南商報記者 郝瑞鈴/文 視頻 受訪者供圖

提到河南物業行業，索克的名字絕對繞不開。

2015年7月，索克物業掛牌新三板，成為河南省第一家上市物業企業，也被業內人士視為沖擊更大資本市場的“種子選手”。

不同于背靠地產大企“含著金湯匙”的物業公司，純市場化物業企業打出生起，就帶著在生意江湖廝殺的血性和對市場風吹草動的警覺。

見到索克物業董事長姜芳的時候，她手上還拿著幾支新鮮的芍藥，辦公室外灑滿陽光的大陽臺上，擺滿了形形色色爭奇斗妍的花，采訪的時候還有只漂亮的貓偎在她身邊。

很難將那種“血性”與眼前的她相聯系，但作為河南的“老物業人”，姜芳顯然對這個行業的發展有著自己的“獨門心經”。

【】市場基因刻在骨子里的索克

姜芳給索克物業的定位是“城市資產運營服務提供商”。

在姜芳看來，“物業”是指對一切建筑或者設施設備的管理運營，“包括橋梁、體育館等等，往常的認知實際上是把這個概念狹隘化了。”

從索克物業的經營板塊來看，也能看到其“大物業”路線。

資料顯示，索克物業成立于2002年，是一家擁有國家一級物業管理資質的全業態物業經營管理公司。其業態涉足寫字樓、社區、醫療、行政事業、院校、產業園區、市政環衛、城鄉環衛一體化等多個領域，還圍繞物業整合了上下游，設立了索克新翔、索克睿德、索克禾風餐飲、索克睿泊停車等分子公司，聯合中信醫療成立了中信索克醫療大健康服務公司。

也就是說，如今的索克，已經是一家業務涵蓋物業管理、商業地產運營、酒店投資管理、智能化開發與施工、醫療健康與養老投資管理等一體的綜合性企業。

姜芳介紹，自打索克物業的母公司——索克實業1996年成立以來，就做的是資產經營。當時河南的辦公樓還很少，懂資產經營的也不多，但得益于公司高層曾在華南地區的業務經驗積累，他們已經開始將部分城中村的閑置樓盤接手進行運營。

盡管最開始的時候是服務索克自己的樓盤——索克商務大廈，但經過幾年的發展和打造，經由索克投資運營的發展大廈、世紀大廈、東方大廈等都小有名氣，成為了鄭州寫字樓行業的優秀樣板。此后隨著市場環境的放開，一些政府部門辦公樓物業的市場化外包業務接連找到索克，委托管理。

正式步入市場化發展快車道的索克物業也逐漸從服務自有項目逐漸轉為服務其他資產，包括政府閑置辦公樓、村集體持有的房產、城中村以及政府的公共設施與建筑等等，通過全委托管理、物業管理咨詢、業務合作經營、并購投資等方式，使其升值。如今還拓展到了學校、醫院、產業園區等等專業細分領域，成立了相關科技公司。

“純市場化的物業公司擴張規模是要靠自己辛勤的汗水一點一滴積累的，如何抓住機遇、應對風險，這是我們天天都要去思考的問題。”姜芳說。

【】專挑“硬骨頭”啃，市場洼地或藏新機遇

拆遷安置、老舊小區改造的問題，一直是城市發展和城鎮化進程加快過程中相伴相生的難題。和有開發商背書、硬件設施配置優良的商業樓盤不同，安置小區和無主管樓院的基礎設施落后、房屋維修養護難、收費低廉、居民的繳費意愿不高，管理難度也更大，業主和物業公司之間的對抗時有發生。

但河南商報記者發現，近三年，索克接手的項目有很大一部分是安置小區和無主管樓院這種“硬骨頭”。

硬幣有正反，這些沒有人愿意啃的“硬骨頭”在姜芳的眼中恰好是無人涉獵且大有可為的市場洼地。

姜芳直言，接管安置小區和無主管樓院，“一是因為企業的社會責任，我們本身作為服務企業，應該能讓所有人享受到盡可能好的服務，包括對低價服務有需求的人群。二是如果這個價格還能讓企業生存，那就是我們的市場。”

姜芳解釋，業主和物管方的矛盾歸根結底是需求沒有得到合理解決。很多樓宇改造完以后，大公司認為“雞肋”，進駐的都是非常小或者剛成立的公司，而這些公司往往不夠專業，沒有強大的工程力量持續維護房屋的硬件設施，也沒有辦法面對居住在這里的群體，服務不夠好，還要收物業費，很容易惡性循環，形成業主和物業公司之間的激烈對抗。

針對這些問題，姜芳的思路是先研究受眾群體，找到需求。

“我們專門研究了這一塊，拿安置區來說，我們和村里聯合成立一個黨員服務中心，對當地村民進行物業職業培訓，將其工作盡可能標準化，出現矛盾點的時候，則由村里比較有威望的人員代表協調其中的關系。”姜芳說。

如此一來，盡管出現在安置小區的物管人員并非“小鮮肉”，提供的物業服務也較為基礎，但效果卻非常好，還解決了很大一部分村民的就業問題，社區里的物業難題在老鄰里們的閑談打趣中就得到了解決。

【】發力老舊小區改造，輸出專業物管解決方案

2020年3月，鄭州市印發《鄭州市高品質推進城市建設三年行動計劃（2020——2022年）》中提出，要通過城市有機更新，激發老城區活力，彰顯中原文化魅力。

舊城改造“三分靠改，七分靠管”。其中涌現出的一大批此前由街道社區代管、不收物業費的無主管樓院怎么管？如何能在滿足業主需求和保證企業盈利當中尋得平衡點？

索克與工人新村社區舊改工作組同步進駐，針對社區9大住宅區域以及工二街、工三街等各道路區域，啟動了老舊小區服務新機制計劃。“無主管樓院的業務虧損得一塌糊涂。”姜芳透露，“但如果能做成功片區化運營，將片區業務整體打包，和政府聯合治理，就可以降低成本。”

針對工人新村的情況，索克探索出了一套整合社區秩序維護、設備設施運行維護、保潔清潔、綠化養護等方面的可行性方案，例如環衛負責樓院保潔；將小樓院改造成為大樓院，降低運營秩序成本；建立機動性維修隊伍負責維修服務。

此外，針對停車難的問題，索克還為工人新村建立了智慧停車管理系統，和集物管、安防、通信于一體的智慧物業服務平臺系統。通過“互聯網+物業”服務模式，將工人新村周邊10分鐘以內的商圈資源進行整合，為后期的居家養老等服務留足了接口。

【】十年之后物業公司或將“消失”？

        2021年，國家“十四五”規劃綱要中六處提及“物業”。

今年年初，住建部、發改委等十部委印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》明確“鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索‘物業服務+生活服務’模式”。

國家從戰略層面支持物業企業積極融入社區治理體系、融入城市服務和管理的大趨勢與索克目前的發展思路不謀而合。

但是，提及物業行業的未來，姜芳卻認為，十多年后，中國的物業企業或將“消失”。

這是為什么？

姜芳解釋，她認為河南的物業行業前景是很廣闊的。“河南的城市發展越來越好，經濟收入越來越高，對服務的需求越來越旺盛是必然的。”

在住宅物業上，業主逐漸意識到物業對房產價值的輔助能力。而非住宅物業的發展也在逐漸迎來更加競爭自由的市場環境，政府也蓋了大量的公租房，包括基礎設施的運維等等，都對資產的經營和運營都提出了更高的要求，“所以對綜合素質很高的企業來說是很不錯的發展機遇。（綜合類的純市場化物業企業）河南省僅我們一家，全國估計也不會超過5家。”姜芳說。

“未來可能就沒有物業公司了。”姜芳說，“因為現在行業越來越細分了，保潔公司、維修公司、保安公司、綠化公司、設備公司等等太多了，隨著行業的發展和市場機制的完善，業委會可能會選擇這種專業性的公司來進行服務，保證服務的品質和信用達成。”

“針對某一資產，可能業主招聘一個物業管理師加一個財務就足夠了，定期為業主公示收費情況，其余業務全部委托給專業細分的公司，而現在的物業公司到時候充當的角色更多的是對提供服務公司的一種把關與資源整合。”姜芳笑，“當然我覺得中國可能還有10年以上的路要走，沒那么快。”

編輯：張恒 施尚景