北龍湖區域圖
□記者孫煊哲實習生李叢叢
北龍湖，以完善的配套、高端的規劃、優美的風景傲視鄭州各大區域。
一直以來，北龍湖就是鄭州樓市的風向標，這里每次有風吹草動，就會掀起市場的波瀾。
地王，如影隨形。從2012年的軌道交通龍湖上第開始，這里就地王不斷，被稱為“地王窩”。地價影響著房價，這里的房價又感染著東區，東區又影響著整個鄭州市場。5年多的時間里，這里的地價從655萬元/畝，上漲至4184萬元/畝。樓面價從每平方米5000多元上升到每平方米近37000元。
高地價注定這里是實力房企的獨享盛宴。事實上，即使北龍湖項目利潤變薄，房企們還是趨之若鶩。“提升品牌、錘煉隊伍和積累經驗是房企更為看重的。”一名房企負責人一語中的。
北龍湖看似神秘，仔細分析還是有規律可循。
影響居住品質很大程度上體現在容積率上，區域東南片區的恒大悅龍臺、正商善水上境、亞新茉莉公館屬于同一類型，容積率普遍達到2.5左右，三者產品形態也比較相似，多為精裝、高層，單價在31000元/┫左右，戶型不算太大，總價相對較低。而永威上和院、正弘瓴、豫農九如意、榮盛華府等又是一類，容積率普遍在1.5~1.7之間，戶型較大，總價較高。
而在地價方面，豫農九如意、建業海馬九如府、國投玖棟、亞新茉莉公館、正弘瓴、永威上和院、正商善水上境等屬于同一陣營，地價單價在1500萬元/畝~2000萬元/畝之間，樓面價在11000元/┫至17000元/┫之間;而恒大悅龍臺、雅居樂御賓府、融盛華府的地價分別為2048萬元/畝、2431萬元/畝以及2604萬元/畝，后兩者的樓面價達到24127元/┫和26034元/┫，屬于同一區間。
之后的融創中原壹號院、金茂府更是直接把地價拉升到3631萬元/畝和4184萬元/畝，樓面價也接近37000元/┫;再之后鄭州出臺“限地價競房價”政策，地王不復存在，正商、碧桂園、中建等房企摘地均價下降到約2400萬元/畝，房價限定在32000元/┫以內，這讓之前高價拿地的房企頗為尷尬。
昔日地王今安在？近日，記者實地探訪北龍湖，這里車來車往，工地熱火朝天，一派繁榮景象。
豫農九如意
土地成交日期：2014年8月20日土地單價：1704萬/畝樓面價：17040元/┫售價：43000元/┫
點評：豫農是一家具有國企背景的房企，2014年8月份在北龍湖拿下三料地王后就沒太急著立刻開發銷售回款，而是想精雕細琢把九如意打造成豫農的標桿項目，以提升品牌價值。
九如意沒有售樓部，僅僅在豫農公司總部設了一間接待室。項目容積率1.5，共規劃17棟樓;戶型分為三個產品類別共17種戶型：大平層196~270┫，院墅337~490┫，空中四合院453~513┫。
九如意于2016年9月9號開盤，沒有經過很多的宣傳，客戶群體均為內部介紹，開盤即去化70%左右，單價在4萬元/┫以上。最新統計，截至目前該項目已銷售202套房源，銷售量80%。剩余46套房源，雖然位置好、戶型好，平均面積較大，總價較高，這讓實力稍弱的購房者無奈放棄。
記者在九如意工地現場看到，工地已經全部封頂，有一半的外網已經去掉，預計明年5月底交房。整體建筑為新中式風格，外立面采用實用、耐久雙合磚及天然石材做干掛覆蓋，色彩端莊穩重。
建業海馬九如府
土地成交日期：2014年8月29日土地單價：1511萬/畝樓面價：13330元/┫售價：2015年11月首次開盤洋房2.8萬元/┫
點評：九如府當年跟豫農幾乎同時拿地，地價也差不多，不同的是建業海馬拿到地后立刻選擇開發。客群很多都是沖著建業的品牌去的，多為其老業主。
九如府最大的亮點就是價格，項目于2015年11月首次開盤，平層價格為2.2萬元/┫~2.6萬元/┫，聯排別墅為4.5萬元/┫~5.3萬元/┫。到了2016年6月份清盤，最低甚至僅為2.3萬元/┫，而到了當年7月份，周邊價格已經漲到4萬元/┫以上，很多業內人士認為建業海馬沒有及時看清形勢，清盤過早，售價偏低。
目前項目已全部封頂，外立面已經做好，綠化正在施工中，預計今年年底交房。
永威上和院
土地成交日期：2015年8月26日土地單價：1753.45萬元/畝樓面價：15474元/┫
點評：上和院緊臨體育公園，占地71.2畝，僅設計4排共12棟樓，犧牲了一排樓，保證了足夠的樓間距。項目網羅李瑋珉、莊鎮光等一大批頂尖設計師，新中式的風格設計由萬柳書院原班人馬設計;外立面采用奧地利維納博艮手工陶板，窗戶采用日本YKK系統窗。
在上和院售樓部內，幾乎沒有看房者，置業顧問稱，目前項目處于封盤狀態，上和院的售樓員都調到其他項目了。據悉上和院一共300多套房源，有意愿購買者已達800多戶，由于遲遲沒開盤，有一部分客戶流入到其他項目，但還是有一大部分永威忠實粉選擇等待。
工程方面，目前幾乎已經全部封頂。
融創中原壹號院
土地成交日期：2016年8月18日土地單價：3631萬元/畝樓面價：36310元/┫
點評：融創中原壹號院城市展廳已開放，目前接受前期咨詢，未正式對外銷售。
項目由李瑋珉、莊鎮光、任治國三位大匠執筆，容積率小于1.5，僅規劃20棟5層低密洋房，產品規劃為190~320┫的大平層，一層一戶。
值得一提的是，中原壹號院作為平層項目，主流層高3.3米，樓王頂層3.85米，在北龍湖極為稀缺。外立面傳承國際一線的立面文化，采用大面積的璀璨晶鉆幕墻，營造360°IMAX的環幕視野。作為李瑋珉在中原的唯一成品房作品，傳承融創壹號院系品牌基因，為中原壹號人物營造高端生活體驗。
軌道交通龍湖上第
占地：56.51畝成交日期：2012年7月11日單價：936.12萬元/畝樓面價：8260元/┫
點評：龍湖上第面積為56畝，法式的建筑風格，產品形態為185┫~205┫的復式，與龍之夢高度重合。之前有人認為是某國企的家屬院，但置業顧問稱之前也對外銷售，目前有少量往外轉的房源，銷售均價超過3萬元/┫。
目前主體外立面已經全部展示，正在回填土。
國投玖棟
土地成交日期：2014年8月6日土地單價：1613萬元/畝樓面價：16132元/┫
點評：國投玖棟同樣具有國企背景，面積只有30多畝，建設有9棟樓，故名為玖棟。產業業態為270┫~460┫的復式以及210┫的大平層。項目為毛坯交房，配備有日本大金空調、德國蒂森克虜伯電梯、意大利迪瑞dierre鋼木裝甲門以及意阿魯克系統窗。
目前工地所有樓棟外架基本拆除，外立面清新典雅。售樓部內人氣冷清，置業顧問表示項目已清盤。2014年國投拿下該地塊，選房較早，最初的內購平層價格為2.6萬元/┫~2.8萬元/┫，整體均價35000元/┫。
金茂府
土地成交日期：2016年8月18日土地單價：4184萬元/畝樓面價：36915元/┫
點評：作為目前北龍湖區域地價、樓面價最高的項目，金茂府從面世以來就頗受矚目。記者一進入項目城市展廳，置業顧問禮貌地遞過來一瓶礦泉水，隨后帶領顧客講解央企金茂的概況，語言得體，落落大方，據說每個置業顧問都經過嚴格培訓，并達到五星級酒店服務員的標準才能上崗。展廳布置了一個影音室，播放其他城市金茂府的宣傳片，讓人對金茂府系列產品有了大致的了解。
鄭州金茂府主打科技住宅，地源熱泵系統、毛細管網系統等7大核心科技讓房間內常年保持恒溫、恒濕。由于樓面價已經達到3.7萬元/┫，因此業內有傳言說金茂府將賣到6萬元/┫~8萬元/┫，但置業顧問稱項目開盤時間和價格都沒有確定，目前只是咨詢當中。項目共規劃17棟樓，物業形態為平層、復式、疊加別墅，其中即使有黑科技加持，即使有精裝附身，如果售價過高也會讓其性價比大打折扣。
正商善水上境
土地成交日期：2016年1月7日土地單價：1844萬元/畝樓面價：11065元/┫售價：高層31000元/┫，洋房34000元/┫
點評：正商在北龍湖的第一個項目，也是正商的第一個高端項目。高層采用新中式、洋房采用賴特草原設計風格。項目占地102畝，容積率2.5，共規劃19棟樓，其中13棟為多層洋房(毛坯)，6棟為精裝高層。面積區間為高層169~180┫、洋房184~201┫、復式180~227┫。
售樓部設在業主會所中，今年7月份項目樣板間開放，展示面積180┫的四房，為其主力戶型，由梁志天設計，精裝選用國際一線品牌，如意大利頂級品牌迪瑞裝甲入戶門、德國旭格系統窗、德國博世的廚電、德國漢斯格雅花灑以及瑞士勞芬一體式智能馬桶等等，這些不計成本的豪華品牌的堆積成為善水上境一大亮點。
目前高層售價28200~32000元/┫，洋房售價34000元/┫左右。主體已經封頂，在做外立面。
此外，正商于今年7月份在北龍湖再下一城，花費22.05億元拿下“6號地”，該地塊位于朝陽路眾意路口，屬于北龍湖的核心區域，距離湖心島更近，低于1.5的容積率注定其定位要高于善水上境。據正商內部人透露，該項目名叫瓏湖上境，目前項目已經破土動工，張老板要求該項目要延續善水上境項目不惜成本的做法，將其打造成正商最高端項目。
正弘瓴
土地成交日期：2015年6月9日土地單價：1710萬元/畝樓面價：15084元/┫
點評：正弘瓴是少數在北龍湖區域建售樓部的項目，也是第一個有售樓部的項目，給客戶以視覺信心。新中式的售樓部端莊大氣，經常舉辦一些暖場活動，未來售樓部將成為業主會所。地下負一層配備3000┫業主會所。
上周，記者再次來到售樓部，置業顧問與幾個月前記者首次探訪相比，熱情了許多，現場人氣也較旺，置業顧問稱是業主當天在選車位。
項目分為聯排、疊墅、洋房三種業態，其中聯排面積為220┫~281┫，疊墅面積為222┫~227┫，洋房面積為229┫~240┫。據置業顧問稱，目前銷售剩余小區中央地段的13#、15#、16#共3棟洋房，均價約為41000元/┫。
亞新茉莉公館
土地成交日期：2015年10月14日土地單價：1625萬元/畝樓面價：12183元/┫售價：開盤時高層23700元/┫，洋房27000元/┫，目前約31000元/┫
點評：亞新茉莉公館售樓部設在亞新總部中心的聯合展廳二樓，目前看房者較少。茉莉公館容積率接近2.0，共規劃有13棟樓，其中6棟為7~11層的洋房，戶型面積190~240┫;7棟17層精裝小高層，戶型面積為130~190┫。
茉莉公館定位跟正商善水上境、恒大悅龍臺一樣，同樣走的是差異化路線，由于面積不大，門檻降低。目前高層售價31000元/┫左右，亞新一直致力于成品住宅研究，其精裝也是一大亮點。
榮盛華府
土地成交日期：2016年6月1日土地單價：2604萬元/畝樓面價：26034元/┫
點評：榮盛華府的物業形態包括平層、疊拼以及雙拼，其中平層有202戶，面積為180┫~200┫，跟豫農九如意相比大小合理，總價低;疊拼112戶，面積215┫~270┫;中間4棟為500┫的雙拼，共8戶，在北龍湖區域比較稀缺。
具體開盤信息待定。
華府作為榮盛來河南的第一個項目，是否能夠延續全國20強之列應有的品質，還需時間驗證。工程進度方面，目前主體工程已經出地面，41米寬的大門是一大亮點。
信和龍之夢
土地單價：655萬元/畝成交日期：2012年9月樓面價：5779元/┫
點評：近期龍之夢東苑開始交付，全部為復式，記者在現場看到，綠化相比于西苑有了一些進步。去年龍之夢的維權讓其成為焦點，主要反映為綠化不合格，但是維權歸維權，當初2萬元/┫左右的價格，如今已上漲近一倍，業主史先生表示，“現在覺得也沒有那么虧了”。
添溪上苑
添溪上苑的開發商河南省鄭東新區建設投資有限公司同樣具有國企背景，項目采用新中式風格設計，規劃為27棟7層洋房，面積區間為160~334┫。從拿地后一直沒有動工，今年5月份跟鄭東新區25個重點項目一起開建。在九如路附近的售樓部內，置業顧問稱，目前項目不對外銷售，直接把記者給“攆走”了。該項目受不少業內關注，具體細節，記者將繼續打聽。
恒大悅龍臺
土地成交日期：2016年11月22日土地單價：2049萬元/畝樓面價：12254元/┫售價：約31000元/┫
點評：在北龍湖的主要街道上，隨處看到西裝革履的銷售人員給往來車輛發宣傳單，不用問，這些都是恒大悅龍臺的“地推”人員。
與北龍湖很多項目相比，恒大悅龍臺售樓部人氣確實相對熱鬧，來咨詢的人絡繹不絕。銷售人員告訴記者：項目容積率2.5，包括13棟高層和7棟洋房，全部精裝交付。高層面積為130~200┫，洋房為200~220┫。
目前在售高層140~200┫的房源，均價32000元/┫，少量洋房200┫的房源在售，價格區間40000~50000元/┫不等，具體一房一價。
項目緊臨鄭大一附院，是其主要亮點，但由于緊臨安置區和高架橋讓其品質稍受影響，加上地理位置處于北龍湖邊緣地帶，2.5的容積率也沒法跟核心區域的項目相比，但相對較低的總價以及精裝交付成為悅龍臺定位差異化的成功法寶。s
