大寒剛過，還沒到春天，鄭州土地拍賣市場就已經(jīng)開始升溫了。22日，南龍湖5塊地集中出讓，由于“不熔斷、不限價”的特性被各大房企和媒體關(guān)注。最終，每塊地都經(jīng)過數(shù)百輪的競爭，5塊地總攬金49.2億元，龍湖、雅居樂各落一子，正商獨享3宗被稱為“最大的贏家”。
這5宗地的拍賣影響不小，地價上漲到1500萬/畝，樓面價也突破7500元/┫。不少中介和置業(yè)顧問開始炒作，“南龍湖房價將漲到13000元/┫，沒買房的抓緊了。”一時間議論紛紛，南龍湖房價真的要漲？
【亮點】5塊地均為凈地不限價
從區(qū)位來看，這5塊地位于南龍湖祥云路、鄭新快速路附近，北面緊挨繞城高速，未來規(guī)劃有地鐵16號線。
5塊地容積率均為1.0~3.0之間，為政府收儲用地，凈地出讓，這意味著，房企拿完地就可以投入開發(fā)，大大縮短了開發(fā)周期。
值得一提的是，這5塊地采取“價高者得原則”確定競得人，也就是說，跟以往市內(nèi)土地不一樣的是，這5塊地不熔斷、不限價。
有業(yè)內(nèi)人士認為，南龍湖本次5連拍吸引了碧桂園、金科、招商、北京東亞標志投資、保利、雅居樂、中駿、華潤、萬科、龍湖、華夏幸福、正商、建業(yè)、亞新、錦藝、康橋、浩創(chuàng)、航空港興港投資等企業(yè)參與。
從競拍前一天起，南龍湖已有項目開始封盤。“上面領(lǐng)導(dǎo)認為，第二天的拍地跟之前的‘鄭紡機’一樣，肯定會引起業(yè)界轟動，從而導(dǎo)致這邊房價的上漲，賣一套就虧一套，想看看動靜再說。”南龍湖區(qū)域一樓盤置業(yè)顧問小李說。
【競拍】競爭激烈最高鏖戰(zhàn)400多輪
最先開拍的是6號地，6號地約65.2畝，起拍單價650元/畝，樓面底價3250元/┫，每次加價幅度100萬元。
經(jīng)過408輪的鏖戰(zhàn)，被正商收入囊中，總價為8.01億元，溢價率89%，每畝成交單價為1228萬元，打破之前紀錄。樓面價也突破6000元/┫，達到6141元/┫。
隨后出讓的是7號地。7號地緊臨6號地，也是65.2畝，經(jīng)過近400輪的較量，被龍湖地產(chǎn)以9.22億元的總價拿下，溢價率為117%，每畝單價達到1414萬元/畝，樓面價也達到7068元/┫。
知情人士透露，此前龍湖多次參與鄭州拍地，包括北龍湖3連拍，但每次都鎩羽而歸，遲遲進不了鄭州市場。這次一舉拿下7號地，標志著龍湖地產(chǎn)正式進駐鄭州。
隨后8號地進入土拍程序，8號地占地78.3畝，起拍價5.09億元，每畝底價650萬元。
經(jīng)過436輪競價，最終被雅居樂以11.7682億總價拿下，地價高達1504萬/畝，樓面價達到7516元/平米，溢價率131.28%。
“如此高的地價和樓面價應(yīng)該是目前南龍湖區(qū)域最高的一宗地了。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱。
9號地和10號地緊挨求實路。經(jīng)過261輪競爭，9號地被正商以10.2416億摘得，地價也達到了1458.71萬/畝，樓面價達到7293.80元/平米，溢價率為165.22%。
同樣，10號地也被正商以9.9549億攬入懷中，地價高達1458.17萬/畝，樓面價達到7290.42元/平米，溢價率165.12%。
至此，南龍湖5連拍落下帷幕，這5塊地每畝單價最高為1504萬元，樓面價來看，最高為7516元/┫。而在之前的2017年11月28日，恒大拿下的“37號地”折合每畝單價僅為501萬元，樓面價為3004元/┫。
不到兩個月的時間，南龍湖的地價從501萬元/畝上漲到1504萬元/畝，樓面價從3004元/┫上漲到7516元/┫，“即使是這次的5塊地的位置更好，但是這樣的價格依然不可思議。”一名業(yè)內(nèi)人士感慨稱。
【分析】什么原因讓房企“饑不擇食”？
動輒400輪的競價著實讓拍地更加白熱化，那么是什么原因?qū)е路科笕绱瞬挥嫵杀旧踔琉嚥粨袷车負尩兀?br />
“歸根結(jié)底還是鄭州房企多、地太少。”某一線房企投資拓展總監(jiān)李先生稱，現(xiàn)在鄭州土地市場是“僧多粥少”。2017年，新入駐鄭州的百強房企有9個，如泰禾、新城、正榮、遠洋、東原、佳兆業(yè)、世茂等。算上這次的龍湖，目前，全國20強房企已全部進駐鄭州，鄭州已累計進駐百強房企51個，房企競爭壓力不??；此外，意向進入鄭州的還有20多家，如中南、首開、中國鐵建、中國中建、金輝、越秀、中駿等。
在供地方面，據(jù)鄭州一家權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年鄭州主城區(qū)經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)17775畝，實際供應(yīng)7539畝，全年供應(yīng)完成率僅為42.4%。
李先生稱，由于地太少，不少房企為了拿地甚至不得不跑到地級市，這次南龍湖一下子掛出5塊凈地，年底手里有錢的房企都會過來搶。“但是可以看到的是，2017年鄭州城改地所占的比重在下降，凈地在增加，這是一個向好信號。”
除了買一手地外，就沒有別的辦法弄到地了？“也不是，購買二手地或者跟有地的公司合作都是行之有效的辦法。”李先生稱，但是這樣一來，主動權(quán)就掌握在別人手里，而且通常有地的公司會跟多家房企接洽，互相競爭也很厲害，想達成合作也是非常難，“因此不少房企的第一選擇還是拿一手地，實在搶不到再想其他辦法。”
【預(yù)測】南龍湖的房價真的會瘋漲？
按照這5塊地6100元/┫~7500元/┫的樓面價，有人分析稱，7個月到1年半之間，待這些項目面世后，房子將賣到14000元/┫。
而此時，不少中介和南龍湖樓盤的置業(yè)顧問開始在朋友圈炒作“南龍湖拍出新地價，目前全部封盤，等待調(diào)價”“南龍湖房價將漲到13000元/┫，沒買房的抓緊了”……有的項目甚至直接發(fā)海報公開表示“價格全面上調(diào)”，一時業(yè)內(nèi)議論紛紛，持幣觀望者開始焦慮起來。
那么，到時候房價真的會漲那么高嗎？
對此，不少專家持懷疑態(tài)度。河南商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清認為，雖然這5個項目處于南龍湖的北邊，距離城區(qū)最近，但是畢竟在南四環(huán)以外，不通暖氣，學(xué)校、醫(yī)療等配套更是不能與市區(qū)相提并論。
從房價來看，距離最近的管城區(qū)均價為13000元/┫~14000元/┫，在中央多次強調(diào)“房子是用來住的”背景下，目前鄭州的調(diào)控依然沒有放松跡象，管城區(qū)的房價將會持續(xù)穩(wěn)定很長一段時間。而未來，南龍湖的房價不可能超過配套更為優(yōu)越的管城區(qū)。
“我覺得南龍湖房價很難再像當年‘鄭紡機’一樣瘋漲了，‘韭菜’都被割完了，想拔苗助長都沒有苗可拔！”克而瑞信息集團河南區(qū)域總經(jīng)理趙爽稱。
南龍湖一樓盤銷售經(jīng)理也分析稱，經(jīng)過這次5連拍，南龍湖的熱度會增加，但是房價不會立馬上漲，因為區(qū)域價值并沒有實質(zhì)性的提高。目前附近的樓盤中，浩創(chuàng)梧桐郡均價9500元/┫，龍湖錦藝城均價10500元/┫，永豐樂城均價10000元/┫，正商智慧城均價10000元/┫，“通過這次5連拍，想讓周邊上漲3000元/┫不太現(xiàn)實。”
作者：大河報記者孫煊哲
編輯：河南商報趙琦
來源：大河報
