房企的日子越來越艱難。11月6日，國購?fù)顿Y有限公司(以下簡稱國購?fù)顿Y)發(fā)布了《關(guān)于法院裁定受理國購?fù)顿Y有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》(以下簡稱公告)，這家“安徽第一大房企”將走向破產(chǎn)重整之路。
根據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至11月11日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。
10月融資額度驟降
根據(jù)國購?fù)顿Y2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購?fù)顿Y單體資產(chǎn)總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務(wù)危機，由此而引發(fā)大量的訴訟和執(zhí)行案件于短期內(nèi)集中爆發(fā)，各公司的銀行賬戶和資產(chǎn)被多家法院凍結(jié)、查封，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，企業(yè)財產(chǎn)面臨被強制執(zhí)行的風險。
而在國購?fù)顿Y公告的前一天，11月5日，標普全球評級(下稱標普)在發(fā)布的報告《中國房地產(chǎn)觀察：融資受限束縛開發(fā)商擴張拳腳》中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現(xiàn)金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發(fā)商將加快銷售步伐。標普預(yù)計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩(wěn)健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復(fù)增長。雖然2019年上半年房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)強勁幾乎都歸功于房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區(qū)間。
同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14%；通過發(fā)行超短期融資券、向金融機構(gòu)借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12%；通過境內(nèi)銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79%。
克而瑞地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節(jié)性因素，因為年關(guān)將至，房企開工意愿減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態(tài)。
海外融資成救命稻草
銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯收縮。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。
央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域。 現(xiàn)在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”
與此同時，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網(wǎng)發(fā)布10月份集合信托市場報告。據(jù)用益金融信托研究院統(tǒng)計，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少27.12%;成立規(guī)模為956.67億元，環(huán)比減少47.03%。房地產(chǎn)信托規(guī)模下降是導致信托規(guī)模下降的重要原因，房地產(chǎn)信托共募集資金281.72億元，環(huán)比下滑60.47%。報告認為，房地產(chǎn)信托再度收緊以及宏觀經(jīng)濟下行壓力是影響信托公司展業(yè)的重要因素。
多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計劃。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。
美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發(fā)布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。
張大偉表示，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企來說，對于高負債率房企來說，未來預(yù)計融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道 見習編輯 劉夢鴿 編輯 施尚景）
根據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至11月11日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。
10月融資額度驟降
根據(jù)國購?fù)顿Y2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購?fù)顿Y單體資產(chǎn)總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務(wù)危機，由此而引發(fā)大量的訴訟和執(zhí)行案件于短期內(nèi)集中爆發(fā)，各公司的銀行賬戶和資產(chǎn)被多家法院凍結(jié)、查封，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，企業(yè)財產(chǎn)面臨被強制執(zhí)行的風險。
而在國購?fù)顿Y公告的前一天，11月5日，標普全球評級(下稱標普)在發(fā)布的報告《中國房地產(chǎn)觀察：融資受限束縛開發(fā)商擴張拳腳》中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，接受融資環(huán)境前所未有收緊的現(xiàn)實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現(xiàn)金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發(fā)商將加快銷售步伐。標普預(yù)計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩(wěn)健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復(fù)增長。雖然2019年上半年房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)強勁幾乎都歸功于房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區(qū)間。
同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債折合人民幣101.08億元，環(huán)比減少35.14%；通過發(fā)行超短期融資券、向金融機構(gòu)借款、發(fā)行優(yōu)先永續(xù)債券等方式，融資金額60.93億元，環(huán)比減少67.12%；通過境內(nèi)銀行貸款融資40.45億元，環(huán)比減少74.79%。
克而瑞地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節(jié)性因素，因為年關(guān)將至，房企開工意愿減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態(tài)。
海外融資成救命稻草
銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也明顯收縮。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。
央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域。 現(xiàn)在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”
與此同時，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網(wǎng)發(fā)布10月份集合信托市場報告。據(jù)用益金融信托研究院統(tǒng)計，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少27.12%;成立規(guī)模為956.67億元，環(huán)比減少47.03%。房地產(chǎn)信托規(guī)模下降是導致信托規(guī)模下降的重要原因，房地產(chǎn)信托共募集資金281.72億元，環(huán)比下滑60.47%。報告認為，房地產(chǎn)信托再度收緊以及宏觀經(jīng)濟下行壓力是影響信托公司展業(yè)的重要因素。
多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計劃。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。
美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發(fā)布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。
張大偉表示，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現(xiàn)象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企來說，對于高負債率房企來說，未來預(yù)計融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道 見習編輯 劉夢鴿 編輯 施尚景）