從2017年銷售額300多億元，到2019年銷售額破千億，三年時間，建業(yè)地產(chǎn)拉出一條陡峭的增長曲線，其秘訣何在？
分析
回望高歌猛進的2019年時，建業(yè)地產(chǎn)卻定義未來三年為“戰(zhàn)略鞏固期”，“當進則進，當退則退，進退自如”，這需要企業(yè)家有怎樣的居安思危意識和駕馭能力？
受新冠肺炎疫情影響，樓市進入“冰河期”，什么樣的企業(yè)易陷入困境，什么樣的企業(yè)將迎來新一輪的發(fā)展機遇，根植河南的建業(yè)能否有效轉(zhuǎn)“危”為“機”？
2020年3月31日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832.HK，以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”）發(fā)布了2019年度報告，詳細闡述了2019年各項經(jīng)營業(yè)績，并展望了未來的發(fā)展目標。
數(shù)據(jù)
2019年，建業(yè)實現(xiàn)大跨越大發(fā)展
· 銷售額破千億，增速數(shù)倍于全國、全省指標
建業(yè)地產(chǎn)2019年度報告（下文簡稱 年報）披露：2019年全年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1011.5億元，同比增長約39.8%，三年復合增長率65.9%。其中，重資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣718 億元，同比增長約33.8%，成功超額完成年初制定的全年目標；輕資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣293.5億元，同比增長約57.0%。
建業(yè)地產(chǎn)全年合同銷售面積為1434萬平方米，合約銷售均價7051元/平米。其中，重資產(chǎn)合同銷售面積919萬平方米，同比增長約23.7%。輕資產(chǎn)合同銷售面積為515萬平方米。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%。另據(jù)河南省統(tǒng)計局今年1月21日發(fā)布的相關數(shù)據(jù)，2019年河南省商品房銷售面積14277.55萬平方米，比上年增長2.1%。商品房銷售額9009.98億元，增長11.9%。
對比可見，2019年建業(yè)地產(chǎn)的銷售金額增速約是全國增速的6倍、全省增速的3.3倍，保持了持續(xù)向好的發(fā)展勢頭。
· 營業(yè)收入翻倍，凈利潤增七成，持續(xù)派息
年報顯示，2019年建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入同比大幅上升108.1%，達約307.7億元。年度凈利潤約24.2億元，同比增長約70.7%。公司權益持有人應占凈利潤約人民幣20.2億元，同比增長約74.6%。每股基本盈利為人民幣0.74元，較2018年增加約66.5%。
基于良好的業(yè)績表現(xiàn)，以及在河南房地產(chǎn)市場的行業(yè)龍頭地位，建業(yè)地產(chǎn)未來有望持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。
董事會決議派發(fā)末期股息每股31.0港仙（港仙為我國香港特別行政區(qū)的一種貨幣單位），連同中期股息每股15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率約為總利潤的50%。
· 操盤面積全國TOP10，穩(wěn)居河南地產(chǎn)第一
克而瑞發(fā)布《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》榜單顯示，2019年，建業(yè)地產(chǎn)操盤金額排在第27位，操盤面積排在榜單第10位。
2017年進入TOP60，2018年進入TOP50，2019年進入TOP30——連續(xù)三年，建業(yè)地產(chǎn)在克而瑞榜單中的位次不斷提升，行業(yè)排名穩(wěn)步向前。
在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》中，建業(yè)地產(chǎn)位列第32名，并在中國上市房企經(jīng)營績效的排行榜中名列第四位，穩(wěn)居河南地產(chǎn)行業(yè)第一。
作為河南市場銷售金額、銷售面積“雙冠王”。2019年，建業(yè)地產(chǎn)在河南市場占有率上升至11.2%，在18個地級市中的14個市，市場占有率達第一名，建業(yè)地產(chǎn)的品牌影響更加強勢。
分析
三年大跨越，建業(yè)的成功秘笈是什么
·扎根河南、省域全覆蓋，三年跨越、實現(xiàn)“雙千億”
建業(yè)地產(chǎn)跨越式發(fā)展的秘訣是什么？
建業(yè)地產(chǎn)將此歸功為內(nèi)外兩個方面的共同努力：從外部環(huán)境看，是抓住了河南城鎮(zhèn)化建設、中原城市群建設、百城建設提質(zhì)的歷史機遇；從內(nèi)部條件看，是文化、戰(zhàn)略、品牌、團隊、機制五種力量的融會貫通。
這三年，河南省常住人口城鎮(zhèn)化率保持了每年1.5%左右的高速增長；堅持“省域化戰(zhàn)略”，扎根河南城鎮(zhèn)化進程，努力“為河南人民造好房子”的建業(yè)，也連續(xù)三年實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
2017年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額372億元，2018年723.7億元，2019 年更是達到約1011.5億元。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)在河南新布局23個縣級城市，至此實現(xiàn)河南省122 個縣及縣級以上城市全覆蓋。
· 買建業(yè)=好房子+好生活
建業(yè)地產(chǎn)扎實踐行“讓河南人民都過上好生活”的愿景，不但以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品滿足父老鄉(xiāng)親不斷升級的購房需求，還推出“琢玉行動”，針對交付3年以上的社區(qū)進行品質(zhì)提升，這項行動已堅持了十多年。
2019年，“琢玉行動”惠及全省74個建業(yè)已交付小區(qū)，完成園區(qū)品質(zhì)升級及業(yè)主觸點專項改造400余項，耗資上千萬元。
“沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品，沒有理由向客戶提供二流的服務”，在河南，“建業(yè)”二字意味著好房子，更意味著完備的建業(yè)大服務體系，不少建業(yè)業(yè)主自豪地喊出：“有一種驕傲，叫住建業(yè)。”
· 集團多元化發(fā)展成績喜人、后勁充足
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，建業(yè)酒店經(jīng)營收入同比增加13.3%至人民幣3.2億元。
在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領域，建業(yè)地產(chǎn)已建成并運營鄢陵及鶴壁建業(yè)綠色基地；周口及伊川建業(yè)綠色基地初步建成并具備參觀功能；在建武陟建業(yè)綠色基地及籌建襄城建業(yè)綠色基地。
建業(yè)地產(chǎn)在文化旅游板塊后勁充足。截至2019年年底，啟動試運營剛滿百日的電影小鎮(zhèn)，累計接待游客近90萬人次，在同時期河南省旅游景區(qū)中名列前茅；建業(yè)《只有河南·戲劇幻城》劇場主體施工基本已完成。
展望
手中有糧心中不慌，建業(yè)發(fā)展的基本面穩(wěn)健
· 走出河南，輕資產(chǎn)和中原文化小鎮(zhèn)打前鋒
2019年，建業(yè)地產(chǎn)開拓省外市場成效明顯，已陸續(xù)接到30多個各地政府及企業(yè)的合作意向。 2019年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)走出中原、布局全國的第一個開盤項目——新疆庫爾勒建業(yè)•天麓上院，實現(xiàn)項目首開2小時清盤。
無論是“走出河南”，還是運營模式轉(zhuǎn)型，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)項目都充當了“輕騎兵”、“急先鋒”的角色。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項目管理服務費用收入約人民幣10.2億元，同比上升約51.5%。2019年全年，建業(yè)地產(chǎn)共簽訂163個委托管理合同，總計劃建筑面積約為2394萬平方米，較2018年末的1,662萬平方米上升44.0%。
· 預期營業(yè)收入有保障，在建項目覆蓋全省
截至2019年12月31日，公司物業(yè)銷售未結轉(zhuǎn)金額約人民幣809.36億元，其對應利潤約人民幣186.73億元，這金額預計于未來兩至三年結轉(zhuǎn)為營業(yè)收入及利潤。
2019年建業(yè)地產(chǎn)共有83個項目交付，總建筑面積約892萬平方米。新開工項目150個，新開工建筑面積約2060萬平方米。在建項目261個，其中22個位于鄭州市，河南省其他城市共239個，在建項目總建筑面積約4206萬平方米。
· 土地儲備充足，拿地成本合理、購地政策審慎
從2017年開始，建業(yè)地產(chǎn)采取積極、進取的購地政策，不斷擴大規(guī)模。2016年全年，建業(yè)地產(chǎn)新增儲備建筑面積約434萬平方米，2017年全年新增儲備建筑面積1467萬平方米，2018年全年新增儲備建筑面積1351萬平方米。2019年，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛及股權收購，取得新增儲備建筑面積約1303萬平方米。
截至2019年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5,093萬平方米，其中權益建筑面積約3,858萬平方米。其中，2019年新購地中81%（以面積計算）來自于股權收購或合作，以有效控制拿地成本。
2019年，新增土地總土地款達人民幣227.3億元，受強勁合約銷售支持，占全年合約銷售額人民幣718億元的31.7%，符合公司審慎的購地政策。
· 凈負債率低，銀行授信額度充沛，資本市場高度認可
2008年金融危機后，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾寫了一篇文章《向農(nóng)民學習生存的智慧》，要“常將有日思無日”——“當你手里有很多糧食時，要想到有一天災荒來了沒有糧食怎么辦，要準備好充足的過冬糧食。”
胡葆森說，長期以來，建業(yè)地產(chǎn)對現(xiàn)金流的要求非常高，儲備有足夠的資金防患未然。手中有糧，心中不慌。
年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模達1400億元，堅持審慎財務原則，保持充足的現(xiàn)金儲備和合理的借貸水平。由于合同銷售增長和銷售回款理想，建業(yè)地產(chǎn)2019年凈借貸總額約人民幣80.85億元，凈借貸比率約64.2%，遠低于行業(yè)98%的平均數(shù)。
截至2019年年末，建業(yè)地產(chǎn)取得多家境內(nèi)銀行授信額度共計430億元，尚未使用的授信額度有302億元。在房地產(chǎn)融資逐步收緊，金融政策頻頻施壓的環(huán)境下，力證公司在銀行體系及資本市場的良好聲譽。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)在境外成功發(fā)行共13億美元的中長期債券。2020年2月6日，建業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)行美元債3億美元。在新冠肺炎疫情影響下，本次債券發(fā)行仍獲得超7倍認購，賬簿金額達到22億美金，充分體現(xiàn)了資本市場對公司的認可。
· 根植河南市場，城鎮(zhèn)化潛力巨大
“作為一個決策者，必須是‘長期價值主義者’。”胡葆森說，建業(yè)一直是以穩(wěn)健經(jīng)營為導向的企業(yè)，指導思想就是穩(wěn)健、持續(xù)。
《建業(yè)轉(zhuǎn)型升級之路》研究報告顯示，城鎮(zhèn)化發(fā)展是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯。河南正迎來城鎮(zhèn)化巨大潛力和空間的釋放期。目前，河南的城鎮(zhèn)化水平只有53.2%，低于全國60%的水平，尚處于加速推進階段，房地產(chǎn)業(yè)仍有較長的增長期，尤其是以鄭州為核心的大都市圈乃至中原城市群，尚有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
2019年全年，河南省生產(chǎn)總值達人民幣7,160億美元（占全國5.5%），實際生產(chǎn)總值增長率7.0%，高于全國平均水平（6.1%）0.9百分點，河南省排名全國第五大經(jīng)濟體，GDP達約7,160億美元，占全國總GDP的5.3%。房地產(chǎn)市場方面，河南省物業(yè)銷售面積于2019年排名全國第一占全國房地產(chǎn)銷售面積的8.3%，以用家為主導的市場，2019年負擔能力指數(shù)達到人均可支配收入的8.8倍，使得房地產(chǎn)發(fā)展得到更多空間.
隨著城鎮(zhèn)化的深入，河南城鎮(zhèn)居民的住房消費升級也帶來了一個龐大的市場風口。深耕河南28載，布局省、市、縣、鎮(zhèn)、村五級市場，覆蓋河南122個縣及縣級以上城市的建業(yè)地產(chǎn)，有望獲得更多回報。（郭繼鋒）